Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2023 г. N 13АП-11388/23 по делу N А56-52579/2022

г. Санкт-Петербург

31 мая 2023 г.

Дело N А56-52579/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Нестерова С.А., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: Марковой А.А,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 24.05.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11388/2023) Комитета имущественных отношений СанктПетербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2023 по делу N А56-52579/2022 (судья Балакир М.В.), принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью "Виват" о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виват" (далее - Общество) о взыскании 19 513 126 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.04.2018 по 02.08.2020 по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 19.04.2018 N 05/ЗКС-10398, 20 207 597 руб. 52 коп. пеней, начисленных по состоянию на 24.03.2022, а также пеней, начиная с 25.03.2021 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Решением от 21.02.2023 в иске отказано.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене. Податель жалобы, ссылаясь на ст. 424 ГК РФ, полагает, что требование Комитета подлежат удовлетворению в части взыскания платы за предоставление Обществу права застройки земельного участка, не обеспеченной встречным предоставлением в виде передачи в собственность Санкт-Петербурга помещений общей площадью не менее 450 кв.м.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Комитет, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 19.04.2018 заключен договор N 05/ЗКС-10398 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок площадью 5836 кв. м с кадастровым номером 78:15:0843801:1189, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, уч. 1 (южнее дома 56, литера А по пр. Ветеранов).

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлялся для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта спорта.

Согласно пункту 9.1 договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 19.04.2021.

В нарушение пунктов 4.3, 6.2.7 договора арендатор не выполнил принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование участком, в установленный договором срок.

Соглашением о прекращении договора Комитет и Общество определили расторгнуть договор с 03.08.2020.

Актом приема-передачи от 03.08.2020 участок возвращен Комитету.

Государственная регистрация прекращения действия договора произведена 25.12.2020.

Комитет указал, что по состоянию на 24.03.2022 задолженность Общества по арендной плате за период с 19.04.2018 по 02.08.2020 составила 19 513 126 руб. 03 коп. Расчет задолженности по арендной плате произведен до даты передачи участка Комитету.

За просрочку внесения арендной платы Общество на основании пункта 8.3 договора должно уплатить пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Сумма пеней по состоянию на 24.03.2022 составила 20 207 597 руб. 52 коп.

В адрес Общества Комитетом направлена претензия от 24.03.2022 N ПР-9816/22- 0-0 с требованием об уплате задолженности и пеней, неисполнение требования, указанного в претензии, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что договор заключен в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.02.2018 N 139, которым инвестору были установлены инвестиционные условия, а именно:

- срок строительства объекта - в течение 36 месяцев со дня вступления в силу постановления;

- перечисление инвестором арендной платы на период строительства в сумме, составляющей 23 800 000 руб., осуществляется в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 272 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования".

Часть арендной платы за земельный участок устанавливается в форме обязательства инвестора по окончании строительства объекта передать в собственность Санкт-Петербурга смежные нежилые помещения общей площадью не менее 450 кв.м по цене за 1 кв.м 52 727 руб.;

- срок действия договора - 36 месяцев.

Пунктом 1.2 данного договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта спорта.

При этом приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным.

Как следует из статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Порядок замены обязательств инвестора определен в разделе 8 Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга по вопросам принятия исполнения обязательств инвесторами, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2006 N 61 (далее - Положение). Пунктом 8.1 указанного Положения предусмотрено, что в случае если в правовом акте установлена сумма денежных средств, на которую необходимо осуществить строительство (реконструкцию) объектов инженерной инфраструктуры, выполнить работы, при этом объем фактических затрат на строительство (реконструкцию) объектов инженерной инфраструктуры, выполнение работ составляет менее установленного правовым актом и (или) строительство (реконструкция) объектов инженерной инфраструктуры, выполнение работ в установленном правовым актом объеме не требуется, Комитет по заявлению инвестора о заключении дополнительного соглашения к договору о замене исполнения обязательства по строительству (реконструкции) объектов инженерной инфраструктуры, выполнению работ перечислением денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга (далее - дополнительное соглашение к договору) осуществляет подготовку дополнительного соглашения к договору. Пунктом 8.1 Положения установлено, что подготовка дополнительного соглашения к договору в части, касающейся замены исполнения обязательства по строительству (реконструкции) объектов инженерной инфраструктуры перечислением денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга, осуществляется на основании: мотивированного заключения Комитета по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) о необходимости полной или частичной замены обязательства, согласованного вице-губернатором Санкт-Петербурга, непосредственно координирующим и контролирующим деятельность КЭиИО, и КППИТ - пункт 8.2.1; уведомления КЭиИО о согласовании приема-передачи объектов инженерной инфраструктуры в фактически выполненном объеме, выданного в соответствии с пунктом 4.2 этого Положения (в случае частичной замены обязательства) - пункт 8.2.2.

Как установлено судом и не оспаривается участвующими в деле лицами, дополнительное соглашение к договору в порядке, предусмотренном Положением, сторонами не заключено. Изменения, касающиеся установленных для общества инвестиционных условий, в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.02.2018 N 139, послужившее основанием для заключения сторонами договора аренды, не вносились.

Кроме того, договор не мог быть исполнен ответчиком ввиду того, что уже после заключения договора и передачи участка арендатору Обществом были обнаружены существенные и неустранимые недостатки участка,, которые полностью препятствовали реализации инвестиционного проекта в соответствии с договором, а именно, отсутствие транспортной обеспеченности участка, отсутствие возможности для обустройства подъезда к предоставленному участку, а также инженерных коммуникаций.

Как следует из протокола от 19.07.2019 N 01-05-2779/19-0-0 совещания по вопросу возможности подключения участка к улично-дорожной сети, проект планировки и проект межевания территории отсутствует. К земельному участку отсутствуют подъездные пути (т. 1 л.д. 170-172).

Письмом от 27.04.2020 N 01-10-4390/20-0-1 Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга сообщил, что на территории размещения участка утвержденная Правительством Санкт-Петербурга документация по планировке территории отсутствует. Строительство перспективной магистрали для подключения участка к улично-дорожной сети не планируется. Концепцией развития транспортной системы Санкт-Петербурга строительство перспективной дороги отнесено на 2029-2038 годы (т. 1 л.д. 62).

Протоколом совещания от 09.09.2019 N 01-05-2480/19-0-0 по вопросу создания объекта спорта на участке ИОГВ СПб рекомендовано решить возможность дальнейшего исполнения обязательств по договору (т. 1 л.д. 163-165).

Как следует из письма ответчика от 23.06.2020 N 15 (приложение к отзыву от 18.11.2023), а также из ответа истца на него от 29.07.2020 (л.д. 166), причиной расторжения договора аренды по соглашению сторон в августе 2020 года послужила неустраненная арендодателем невозможность использования земельного участка арендатором под цели, установленные договором аренды.

Наличие препятствий для целевого использования земельного участка подтверждается и выводами специалистов в заключении N 30-07-1-И от 12.08.2022 (т. 1 л.д. 101, 68 - 148).

В отсутствие разработанного и утвержденного проекта планировки территории, отсутствия улично-дорожной сети - использование данного участка являлось невозможным по причинам независящим от арендатора. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2023 по делу N А56-52579/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.А. Нестеров В.В. Черемошкина