Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 февраля 2024 г. N Ф07-19224/23 по делу N А56-41004/2022

13 февраля 2024 г.

Дело N А56-41004/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С., Захаровой М.В.,

при участи прокурора Пантюшкиной Я. А., от общества с ограниченной ответственностью "Исток СВ" - Левчишиной Е.П. (доверенность от 02.05.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу прокурора Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023 по делу N А56-41004/2022,

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Ленинградской области в соответствии с абзацами 3 и 4 части первой статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Исток СВ", адрес: 188661, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Мурино, Центральная ул., д. 46, ОГРН 1034700570035, ИНН 4703062978 (далее - общество), и администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, адрес: 188643, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Колтушское ш., д. 138, ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640 (далее - администрация), о признании недействительным (ничтожным) договора от 30.01.2014 N 18/1.6-06 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:0711004:59 и о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с общества в пользу муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в лице администрации разницы между действительной рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 47:07:0711004:59 и уплаченной по договору купли-продажи ценой.

Решением суда от 03.03.2023 признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 30.01.2014 N 18/1.6-06, применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с общества в пользу МО "Всеволожский район" Ленинградской области в лице администрации 214 160 руб.

Постановлением апелляционного суда от 28.08.2023 решение отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе прокурор просит постановление отменить, решение изменить в части размера взысканной суммы.

Податель жалобы не согласен с выводом апелляционного суда о пропуске срока исковой давности, считает, что срок исковой давности не подлежит применению, указывает на то, что факт приобретения земельного участка по заниженной цене установлен 24.01.2020 из заключения эксперта N 106-50/6/19-99, указывает на недобросовестное осуществление гражданских прав обществом путём предоставления в администрацию заведомо недостоверных сведений о нахождении на участке объекта капитального строительства, предоставляющего преимущественное право выкупа земельного участка без проведения торгов.

Податель жалобы ссылается на то, что при заключении договора нарушены требования земельного законодательства, договор заключен в обход конкурсных процедур, при этом указывает на то, что обществу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, полагает, что материалами уголовного дела доказано физическое отсутствие данного объекта недвижимости, указывает на то, что на момент совершения сделки покупатель знал о фактическом отсутствии объекта недвижимости, ссылается на то, что площадь земельного участка значительно превышает площадь объекта незавершенного строительства, сделка совершена по заниженной рыночной цене, выражает несогласие с выводами эксперта, касающимися установления рыночной стоимости земельного участка с учётом подготовки его под использование.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Исток СВ" просит оставить постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в нём выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции прокурор подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ООО "Исток СВ" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Администрация о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствии.

Материалами дела подтверждается следующее.

Постановлением администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 21.02.2012 N 376 "Об утверждении ООО "Исток СВ" акта выбора земельного участка и предварительном согласовании места размещения складского комплекса по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе пос. Мурино" утвержден акт выбора земельного участка ориентировочной площадью 107 333 кв. м.

Указанное постановление послужило основанием для заключения администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 25.04.2012 N 35/1.6-34, согласно которому администрация передала обществу в аренду земельный участок для использования в целях проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования складского комплекса на срок с 01.03.2012 по 27.02.2013.

На основании заявления ООО "Исток СВ" и постановления администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 26.12.2012 N 4358 договор аренды от 25.04.2012 N 35/1.6-34 расторгнут, между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 27.03.2013 N 4236/1.6-08, по которому администрация передала обществу в аренду земельный участок для строительства здания складского комплекса на срок с 01.01.2013 по 31.03.2014.

По акту приема-передачи от 27.03.2013 участок передан администрацией обществу.

12.12.2013 общество получило свидетельство серия 47-АВ N 220026 о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - открытая площадка N 3 под хранение контейнеров, изделий и материалов с административно-бытовым корпусом, назначение: объект незавершенного строительства, 2-этажный, площадь застройки 772,9 кв. м, степень готовности объекта 9%, адрес (местонахождения) объекта: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-н, Муринское сельское поселение, в районе пос. Мурино. В качестве основания государственной регистрации права собственности общества на названный объект незавершенного строительства указаны договор аренды земельного участка от 27.03.2013 N 4236/1.6-08 и разрешение на строительство от 27.05.2013 N RU47504307-29.

После государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства общество 13.12.2013 обратилось в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка по цене, равной его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из протокола заседания межведомственной земельной комиссии МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 18.12.2013 N 48/13, утвержденного постановлением администрации от 25.12.2013 N 4010, комиссией приняты решения об отказе в предоставлении обществу в собственность по кадастровой стоимости упомянутого земельного участка и о предоставлении земельного участка в собственность за плату по рыночной стоимости.

ООО "Исток СВ" 25.12.2013 подало в администрацию заявление о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату по рыночной стоимости.

Постановлением администрации от 21.01.2014 N 89 "О предоставлении земельного участка в собственность ООО "Исток СВ" для строительства здания складского комплекса по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе пос. Мурино" договор аренды земельного участка от 27.03.2013 N 4236/1.6-08 расторгнут, обществу на основании статей 28, 32, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставлен арендуемый земельный участок в собственность за плату по цене, определенной на основании отчёта независимого оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка.

Постановление администрации от 21.01.2014 N 89 послужило основанием для заключения администрацией (продавец) и ООО "Исток СВ" (покупатель) договора купли-продажи земельного участка от 30.01.2014 N 18/1.6-С6.

Согласно пункту 1.1 договора администрация обязуется передать в собственность, а ООО "Исток СВ" принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 107 333 кв. м с кадастровым номером 47:07:0711004:59, относящийся к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения комической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, находящийся по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, в районе пос. Мурино, для строительства здания складского комплекса в границах, указанных в кадастром паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи земельного участка составляет 19 400 000 руб.

По акту приема-передачи от 31.01.2014 продавец передал, а покупатель принял в собственность участок.

Расчеты по договору купли-продажи произведены полностью. Переход права собственности на земельный участок к обществу зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 25.12.2013 N 47/201/13/459272 кадастровая стоимость участка составляет 19 366 093 руб. 19 коп. Участок частично входит в охранные зоны воздушной линии электропередачи и инженерных коммуникаций.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой, заключенной с нарушением Земельного кодекса Российской Федерации в обход конкурсных процедур по заниженной цене, указывая на невозможность применения последствий недействительности сделки в виде возврата сторонами друг другу полученного по сделке в связи с тем, что земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, разделен на два земельных участка, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции указал в мотивировочной части решения, что договор заключен в обход конкурсных процедур, одновременно сослался на то, что подтверждается невозможность продажи земельного участка с торгов в связи с тем, что он был обременен договором аренды, согласился с возражениями ответчика о том, что договор заключен сторонами на взаимовыгодных условиях по цене, соответствующей рыночной, посчитал, что срок исковой давности истцом не пропущен, и указал в резолютивной части решения: признать договор недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с общества в пользу муниципального образования "Всеволожский район" Ленинградской области 214 160 руб. - разницы между уплаченной по договору рыночной стоимостью и действительной.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что договор заключен администрацией и обществом на взаимовыгодных условиях по цене, соответствующей рыночной стоимости земельного участка, сделал вывод о том, что земельный участок выкуплен общество в соответствии с действующим в тот период законодательством по рыночной цене (пункт 8 статьи 22 ЗК РФ), требования земельного законодательства при покупке земельного участка нарушены не были, применил по заявлению ответчика исковую давность, и отказал в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд применил положения части четвертой статьи 15, статей 168, 169, частей четвертой и пятой статьи 170 АПК РФ и правомерно сослался на несоответствие резолютивной части решения выводам суда первой инстанции, изложенным в мотивировочной части решения.

Суд апелляционной инстанции исследовал все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дал оценку представленным в дело доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, проверил доводы и возражения участвующих в деле лиц и изложил мотивы, по которым он принял или отклонил те или иные доводы и возражения.

Доводы подателя жалобы, касающиеся применения исковой давности, подлежат отклонению.

Отказывая в удовлетворении иска в связи с пропуском истцом срока исковой давности, апелляционный суд правильно применил пункт 1 статьи 181, статьи 195, 197 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с учётом правовой позиции, приведённой в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно которой при обращении в суд прокурора в защиту интересов публично-правового образования начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску, узнало или должно было узнать такое публично-правовое образование в лице уполномоченных органов.

Правильно установив, что начало срока исковой давности следует исчислять с 30.01.2014, с настоящим иском прокурор обратился 18.04.2022, суд апелляционной инстанции пришёл к правильному выводу о том, что срок исковой давности пропущен, правомерно применил исковую давность и отказал в удовлетворении иска по этому основанию.

Отклоняя доводы подателя жалобы, касающиеся начала исчисления срока исковой давности, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что муниципальному образованию в лице администрации, являющейся стороной сделки, было известно о её совершении в момент заключения договора.

Исполнение сделки началось 31.01.2014 с момента передачи земельного участка продавцом покупателю по акту.

Апелляционный суд правомерно не согласился с доводами прокурора о необходимости исчислять срок исковой давности с момента, когда о нарушении права муниципального образования стало известно прокурору, поскольку при обращении прокурора в защиту прав и законных интересов других лиц в порядке, предусмотренном частью первой статьи 45 АПК РФ, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Указанная правовая позиция закреплена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 N 2933-О.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учёл, что факты, положенные прокурором в основание данного иска, были известны процессуальному истцу - прокурору не позднее 11.03.2019, то есть с даты вынесения постановления о направлении материалов проверки в органы предварительного расследования для решения вопроса о возбуждении уголовного дела, и с этого момента срок исковой давности также пропущен.

Указание подателя жалобы на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22..11.2011 N 17912/09, несостоятельно, поскольку материалами дела не подтверждается наличие в действиях ответчика признаков злоупотребления правом, указанные доводы подателя жалобы не были заявлены при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций и не обоснованы конкретными доказательствами. Таким образом, у суда не имелось оснований для отказа в применении исковой давности в силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ.

Отклоняя доводы подателя жалобы о нарушении требований земельного законодательства при заключении договора, о предоставлении обществом недостоверных сведений о нахождении на участке объекта незавершенного строительства, о значительном превышении площади земельного участка площади объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в данном случае предоставление земельного участка обществу происходило по основаниям и в порядке, предусмотренным статьями 28, 29, 30, 31, 32 ЗК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Первоначально земельный участок был предоставлен обществу в аренду на основании утверждённого постановлением администрации 21.02.2012 акта выбора земельного участка с предварительным согласованием размещения объекта недвижимости - складского комплекса в силу пунктов 1, 3, 5 статьи 30 ЗК РФ, а затем по договору купли-продажи в собственность за плату в соответствии с пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ.

По смыслу положений пункта 8 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка принадлежит право его преимущественной покупки, которое подлежит реализации в случае, когда собственником земельного участка (иным уполномоченным лицом) выражена воля на продажу такого участка.

Установив все значимые для дела обстоятельства и дав оценку имеющимся в деле доказательствам, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что в данном случае администрация правомерно распорядилась упомянутым земельным участком путем его продажи арендатору данного участка по рыночной цене, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что проведение торгов, с учетом закрепленного пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ преимущественного права арендатора на выкуп земельного участка при наличии волеизъявления на реализацию этого права, в такой ситуации не требовалось. С учётом основания предоставления земельного участка администрацией обществу в собственность за плату по рыночной стоимости земельного участка судом правомерно не приняты доводы истца о фактическом отсутствии объекта незавершенного строительства. Отклоняя данный довод, суд апелляционной инстанции также обоснованно исходил из недоказанности данного факта.

Не принимая доводы подателя жалобы о заключении договора купли-продажи земельного участка по заниженной цене, суд апелляционной инстанции дал мотивированную оценку всем имеющимся в деле доказательствам в их совокупности, в том числе заключению эксперта ЭКО УК ГСУ СК РФ по городу Санкт-Петербургу от 24.01.2020 N 106-50/6/19-99, отчёту от 20.06.2022 N 18/05/22-1 (ПР-Н), изготовленному АО "Региональное управление оценки", заключению проведённой ООО "Антарес" на основании определения суда по данному делу экспертизы от 18.11.2022 N 3641/22О, а также письменным пояснениям, данным экспертом суду.

При этом апелляционный суд подробно изложил мотивы, по которым он принял или отклонил каждое из доказательств по делу и пришёл к выводу о том, что оспариваемый договор заключён администрацией и обществом по цене, соответствующей рыночной стоимости земельного участка на момент его продажи.

Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанции правильно, сделанные им выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.08.2023 по делу N А56-41004/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу прокурора Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина Ю.С. Баженова М. В. Захарова