Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 ноября 2024 г. N Ф07-12008/24 по делу N А56-46380/2023

13 ноября 2024 г.

Дело N А56-46380/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Корнева П.М. (доверенность от 09.01.2024), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Плишкиной И.А. (доверенность от 28.12.2023), от общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Созвездие Водолея" Смирновой К.А. (доверенность от 18.09.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2024 по делу N А56-46380/2023,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконными действий от 20.02.2023 за номером 78:11:0006084:1030-78/011/2023-5 по государственной регистрации соглашения об уступке права аренды земельного участка от 05.12.2022 к договору аренды земельного участка от 25.02.2010 N 07/ЗК-04926.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Автобаза "Турист" (далее - ООО "Автобаза "Турист") и общество с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Созвездие Водолея" (далее - ООО "Холдинговая компания "Созвездие Водолея").

Решением суда от 29.11.2023 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 25.04.2024 решение от 29.11.2023 отменено, признаны незаконными действия Управления Росреестра от 20.02.2023 за номером 78:11:0006084:1030-78/011/2023-5 по государственной регистрации соглашения об уступке права аренды земельного участка от 05.12.2022 к договору аренды земельного участка от 25.02.2010 N 07/ЗК04926.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит постановление апелляционного суда отменить и оставить в силе решение суда от 29.11.2023.

Податель жалобы ссылается на то, что постановление является незаконным, необоснованным, вынесено с нарушением норм материального права и без учёта фактических обстоятельств данного дела.

По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции ошибочно посчитал, что увеличение на 3 года срока договора, не дает оснований считать договор аренды заключенным на срок более 5 лет и применить положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Податель жалобы полагает, что срок договора аренды увеличился путем суммирования сроков установленных в договоре аренды и дополнительном соглашении и составляет более чем 5 лет.

Податель жалобы ссылается на то, что комитет при обращении с апелляционной жалобой не указал, каким образом должно быть устранено нарушение его прав, полагает, что оспаривание действий регистрирующего органа носит формальный характер, без изменения сведений в реестре прав, что, как полагает податель жалобы, свидетельствует о сохранении арендных отношений с реестровым арендатором.

В отзывах на кассационную жалобу комитет и ООО "Холдинговая компания "Созвездие Водолея" просят оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Управления Росреестра подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители комитета и ООО "Холдинговая компания "Созвездие Водолея" обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

ООО "Автобаза "Турист" о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ООО "Автобаза "Турист" (арендатор) заключен договор от 25.02.2010 N 07/ЗК04926 аренды земельного участка площадью 1 291 кв. м с кадастровым номером 78:11:6084:1030, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Екатерининский, уч. 5, (юго-западнее дома 3, литера А).

Договор действует по 04.01.2013 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 3.1 договора).

Дополнительным соглашением от 01.11.2022 N 2 срок действия договора установлен по 31.10.2025.

В пункте 4.3.8 договора указано, что арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду участка или его части в уставной капитал юридического лица и др.) без письменного разрешения арендодателя (пункт 4.3.8 договора).

В соответствии с пунктом 6.1 договора договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 20.02.2023 за номером государственной регистрации 78:11:0006084:1030-78/011/2023-5 зарегистрировано соглашение об уступке права аренды земельного участка, по которому права и обязанности по договору от 25.02.2010 N 07/ЗК04926 перешли от ООО "Автобаза "Турист" к ООО "Холдинговая компания "Созвездие Водолея".

Комитет, считая, что Управление Росреестра незаконно зарегистрировало соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, без разрешения арендодателя, обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии препятствий для осуществления регистрационных действий в отношении договора уступки права аренды земельного участка, и в удовлетворении требования отказал.

Апелляционный суд посчитал, что действия регистрирующего органа по государственной регистрации соглашения об уступке права аренды земельного участка, заключенного в отсутствие письменного согласия комитета, являются незаконными, решение отменил, требование комитета удовлетворил.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Указанные положения корреспондируются с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ.

Вместе с тем, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Упомянутый договор аренды изначально был заключен на срок менее пяти лет.

Дополнительным соглашением от 01.11.2022 N 2 срок действия договора установлен до 31.10.2025, то есть также на срок менее пяти лет.

На основании условия договора в первоначальной редакции и содержания дополнительного соглашения, суды пришли к правильному выводу о том, что в данном случае договор, заключенный на срок менее пяти лет, был возобновлен в соответствии с пунктом 2 статьи 621 и пунктом 2 статьи 610 ГК РФ на неопределенный срок, а затем на основании дополнительного соглашения N 2 был заключен также на срок менее пяти лет. Суды правомерно исходили из того, что ни первоначально договором, ни дополнительным соглашением к нему N 2 срок действия договора не был установлен продолжительностью более пяти лет, в связи с чем нет оснований считать, что договор аренды заключен на срок более пяти лет и применять к данному договору положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Поскольку договор аренды был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.3.8 договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по договору третьему лицу, соглашение об уступке права аренды земельного участка от 05.12.2022 не могло быть заключено без письменного разрешения комитета.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ у регистрирующего органа имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

С учетом изложенного, поскольку на государственную регистрацию соглашения об уступке права аренды не было представлено согласие комитета на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу, у регистрирующего органа отсутствовали основания для совершения оспариваемых комитетом регистрационных действий.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно признал незаконными действия регистрирующего органа по государственной регистрации соглашения от 05.12.2022.

Изложенные в кассационной жалобе доводы Управления Росреестра не могут быть приняты судом кассационной инстанции, так как они основаны на неверном толковании норм права.

Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанции правильно, сделанные им выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2024 по делу N А56-46380/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина Ю.С. Баженова Г.М. Рудницкий