Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2024 г. N 13АП-725/24 по делу N А56-46380/2023

г. Санкт-Петербург

25 апреля 2024 г.

Дело N А56-46380/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Балакир М.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания: Овчинниковой А.Ю.

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 10.04.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-725/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.11.2023 по делу N А56-46380/2023 (судья Бугорская Н.А.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-и лица: 1. общество с ограниченной ответственностью "Автобаза "Турист"

2. общество с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Созвездие Водолея"

о признании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Заявитель, Комитет) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) о признании незаконными действий заинтересованного лица по государственной регистрации соглашения об уступке права аренды земельного участка от 05.12.2022 к договору аренды земельного участка от 25.02.2010 N 07/ЗК-04926 за номером 78:11:0006084:1030-78/011/2023-5 от 20.02.2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Автобаза "Турист" и общество с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Созвездие Водолея".

Решением от 29.11.2023 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении заявления.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы ее податель указал, что Управлением исчисление сроков производится путем суммирования, между тем из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не следует, что исчисление пятилетного срока производится путем суммирования. В подтверждение указанной позиции, Комитет ссылается на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда изложенную в деле А21-6182/2007, а также на позицию Арбитражного суда Северо-Западного округа, изложенную в постановлении от 16.02.2023 по делу А56-11756/2022.

18.03.2024 до судебного заседания в канцелярию апелляционного суда от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с возражениями против доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель ответчика доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) заключен договор аренды земельного участка от 25.02.2010 N 07/ЗК04926 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Екатерининский проспект, уч. 5, (юго-западнее дома 3, литера А) с обществом с ограниченной ответственностью "Автобаза "Турист" (далее - Арендатор).

Согласно п. 3.1 Договор заключен на срок до 04.01.2013.

01.11.2022 между Комитетом и Арендатором заключено Дополнительное соглашение N 2 (далее - Соглашение) согласно которому срок действия Договора установлен до 31.10.2025.

05.12.2022 между Арендатором и обществом с ограниченной ответственностью Холдинговая компания Созвездие Водолея (далее - Общество) заключено соглашение об уступке права аренды земельного участка (далее - Соглашение 2) о передаче прав и обязанностей по Договору на основании п. 1.3 Договора в случае если договор заключен на срок более чем пять лет, то пункты 4.3.8, 6.3.6 (в части ссылки на пункт 4.3.8) Договора не применяются, при этом Арендатор в случае совершения действий, указанных в пункте 4.3.8 Договора, обязан в десятидневный срок уведомить об этом Арендодателя.

Соглашение N 2 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра) 20.02.2023 за номером государственной регистрации 78:11:0006084:1030-78/011/2023-5.

Комитет считает, что Управление Росреестра незаконно зарегистрировало Соглашение N 2 к Договору, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу положений статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решений, действий закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем заявитель в силу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пунктом 22 "Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)", (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022), арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором.

Из пункта 4.3.8 Договора следует, что Арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может является какое-либо обременение предоставленных Арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу без письменного разрешения Арендодателя.

Согласно пункту 3.1 договора, он действует по 04.01.2013 и вступает в законную силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 6.1 договора в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Впоследствии пунктом 1 Соглашения N 2 срок действия договора установлен до 31.10.2025.

Согласно приведенным выше нормам, договор или соглашение должно содержать в себе условие действия договора сроком свыше пяти лет.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что фактически срок действия договора был продлен сторонами с 2013 года по 2022 год, то есть на период более 5 лет.

Суд первой инстанции не учел, что первоначально договор был заключен на срок менее пяти лет, по истечению срока действия договора он в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ возобновился на неопределённый срок, впоследствии дополнительным соглашением N 2 срок договора был установлен также на срок менее пяти лет. Условиями договора как в первоначальной редакции, так и последующими дополнительными соглашениями не был определен срок действия договора продолжительностью более чем пять лет.

Из содержания пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что возможно исчисление пятилетнего срока путем суммирования сроков договоров, заключенных на неопределенный срок, либо сроков договоров, в каждом из которых срок указан менее пяти лет.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований применять к спорным отношениям пункт 9 статьи 22 ЗК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

При таких обстоятельствах действия регистрирующего органа по государственной регистрации соглашению об уступке права аренды земельного участка, заключенного в отсутствие письменного согласия Комитета, являются незаконными.

С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных требований, в связи с чем решение подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.11.2023 по делу N А56-46380/2023 отменить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации Соглашения об уступке права аренды земельного участка от 05.12.2022 к договору аренды земельного участка от 25.02.2010 N 07/ЗК-04926 за номером 78:11:0006084:1030-78/011/2023-5 от 20.02.2023.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

М.В. Балакир С.А. Нестеров