Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 июля 2013 г. N Ф05-13450/12 по делу N А40-107919/2011

г. Москва

8 июля 2013 г.

Дело N А40-107919/11-77-951

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Электрокомбинат" - Дементьева Н.А., доверенность от 09.04.2013

от ответчика НОУ Национальный Институт Моды - представитель не явился, извещен

рассмотрев 01 июля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Некоммерческой организации учреждение Национальный Институт Моды, ответчика

на решение от 10 мая 2012 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Романенковой С.В.,

по иску ООО "Электрокомбинат"

(ИНН 7718623766, ОГРН 1077746264265)

к Некоммерческой организации учреждение Национальный Институт Моды

(ИНН 7701172402, ОГРН 1037739211377)

о взыскании задолженности,

и по встречному иску о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Электрокомбинат" (далее - ООО "Электрокомбинат", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Некоммерческой организации учреждение - Национальный Институт Моды (далее - НОУ-Национальный Институт Моды, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 990 523 руб. 60 коп., неустойки в сумме 264 192 руб. 09 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 472 руб. 50 коп.

Некоммерческая организация учреждение - Национальный Институт Моды предъявило в Арбитражный суд города Москвы встречный иск к ООО "Электрокомбинат" о взыскании компенсации по оплате арендных платежей в размере 626 137 руб. 67 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.05.2012 г. первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Указанное решение судом апелляционной инстанции не проверялось.

Девятый арбитражный апелляционный суд определением от 10.09.2012 г., отказав Некоммерческой организации учреждения Национальный Институт Моды в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, прекратил производство по апелляционной жалобе.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.11.2012 г. определение Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 г. оставлено без изменения.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определением от 23.05.2013 г. отказал в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-107919/11-77-951 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 10.05.2012 г., определения Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 г. и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.11.2012 г.. Дело направлено в Федеральный арбитражный суд Московского округа для проверки правильности применения норм права судом первой инстанции.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Электрокомбинат" поддержал выводы суда первой инстанции, считая решение суда законным и обоснованным.

НОУ-Национальный Институт Моды явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила.

Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Кроме того, информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта 08.06.2013 г.

Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.

Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав объяснения представителя ООО "Электрокомбинат", изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, находит принятое по делу решение суда первой инстанции от 10.05.2012 г. подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 01.09.2010 г. между ООО "Электрокомбинат" (арендодатель) и НОУ-Национальный Институт Моды (арендатор) заключен договор аренды N 163/ар-10, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 854,3 кв.м., находящиеся на 5 этаже, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Электрозаводская, д. 21, помещение CXLVII, комнаты NN 176-178, часть комнаты N179 (735,9 кв.м.), для учебно-производственных целей.

За пользование указанными помещениями арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в сумме 299 005 руб. до 20 числа текущего месяца за последующий месяц аренды (раздел 3 договора).

Договор вступает в силу с 01.09.2010 г. и действует до 31.07.2011 г. включительно (п. 7.1 договора).

По акту приема-передачи от 01.09.2010 г. помещение передано арендатору в аренду.

Письмом от 11.04.2011 г. N 194/Ар-4, направленным Арендатору, Арендодатель на основании п. 7.4 договора уведомил о расторжении договора с 20.06.2011 г. и просило до указанной даты передать арендуемые помещения по акту приема-передачи.

Письмом от 22.04.2011 г. Арендодатель, сообщив Арендатору о наличии задолженности по уплате арендной платы за период февраль-март 2011 г., потребовал ее погашения с уплатой сумм неустойки.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, арбитражный суд исходил из документально подтвержденного материалами дела факта наличия у ответчика задолженности по арендной плате при непредставлении доказательств, погашения указанной задолженности, освобождения и возврата ответчиком до 20.06.2011 г. объекта аренды.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражный суд исходил из непредставления Некоммерческой организацией учреждение - Национальный Институт Моды в материалы дела безусловных и достаточных доказательств, подтверждающих неиспользование арендатором в период с 21.12.2010 г. по 20.03.2011 г. помещения, предоставленные ему по договору аренды N 163/ар-10 от 01.09.2010 г.

Кроме того, отклоняя доводы по встречному иску об ограничении Арендатора в доступе с 05.04.2011 г. на арендуемые помещения, суд указал на отсутствие в материалах дела доказательства чинения со стороны Арендодателя препятствий в доступе Арендатора в арендуемые помещениями, отметив, что сотрудники администрации организации пропускались и, следовательно, Арендатор продолжал пользоваться помещениями, предоставленными ему в аренду.

Вместе с тем, принимая решение по спору, суд первой инстанции не учел следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Из материалов дела следует, что предметом договора N 163/ар-10 от 01.09.2010 г. являлась передача арендатору во временное владение и пользование нежилых помещений для использования арендатором в учебно-производственных целях, предусмотренных уставом арендатора (п. 1.4 договора).

Таким образом, из условий договора определенно явствует назначение арендованных помещений, согласованное сторонами.

В обоснование своей позиции по делу и по встречному иску НОУ-Национальный Институт Моды ссылался на невозможность использования арендуемых помещений в связи с приостановлением деятельности по эксплуатации арендованных им помещений с 21.12.2010 г. по 20.03.2011 г. в соответствии с постановлением Преображенского районного суда г. Москвы от 16.12.2010.

Суд пришел к выводу, что данное обстоятельство не является безусловным и достаточным доказательством не использования истцом арендованных помещений в период с 21.12.2010 г. по 20.03.2011 г., поскольку запрещение деятельности по эксплуатации помещений не исключает возможность их использования.

Между тем, вывод суда первой инстанции в отношении использования ответчиком помещений при наличия признания истцом обстоятельства, при котором доступ в арендованные помещения был прекращен в отношении преподавателей и студентов, сделан без учета целей использования арендованных помещений в соответствии с условиями п. 1.4. спорного договора аренды.

Кроме того, суд первой инстанции не учел, что основанием принятого Преображенским районным суда города Москвы постановления от 16.12.2010 г. послужили обстоятельства, связанные с проверкой Госпожнадзором выполнения предписаний об устранении нарушений требований пожарной безопасности.

Суд не проверил довод НОУ-Национальный Институт Моды о том, что существенные недостатки арендуемого помещения были выявлены ранее в марте-апреле 2010 г., до передачи в аренду помещений ответчику, в ходе проверки, проведенной Территориальным отделением Госпожнадзора, по результатам которой был составлен акт и вынесены предписания об устранении нарушений требований пожарной безопасности к ноябрю 2010 г.

Как указывает заявитель в кассационной жалобе, арендодатель при заключении договора аренды N 163/ар-10 от 01.09.2010 г. ссылался на проведение им комплекса мер в соответствии с требованиями пожарной безопасности, в связи с чем арендатор, посчитав отсутствие препятствий для использования арендованного имущества, заключил с арендодателем договор аренды N 163/ар-10 от 01.09.2010 г.

Между тем, в ходе повторной проверки Госпожнадзора в ноябре 2010 года, выявлены те же нарушения требований пожарной безопасности. Однако суд в целях установления обстоятельств, связанных с эксплуатацией арендованных ответчиком помещений, не проверял, имело ли НОУ-Национальный Институт Моды возможность использовать арендуемое им по спорному договору имущество в результате действий арендодателя по сдаче в аренду помещений, имеющих недостатки, выявленные Госпожнадзором марте-апреле 2010 г. и которые в соответствии с вынесенными предписаниями должны были быть устранены к ноябрю 2010 года

В суде первой инстанции НОУ-Национальный Институт Моды приводил довод о том, что в соответствии с постановлением Преображенского суда города Москвы от 02.06.2010 г. по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 20.4 ч. 1 КоАП РФ, в отношении ООО "Электрокомбинат", по результатам плановой проверки Госпожнадзора признан виновным в совершении административного правонарушения именно Арендодатель. Однако, недостатки имущества, выявленные Госпожнадзором при плановой проверке и повлекшие за собой административное приостановление (на максимальный срок) деятельности по эксплуатации арендуемых ответчиком помещений по функциональному назначению, (т.е. в соответствии с назначением договора аренды), не указаны в договоре и не были известны арендатору при заключении договора в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика арендной платы, не принял во внимание довод ответчика с учетом положений ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении арендной платы за период, в который он не мог пользоваться помещениями, ссылаясь на прекращение истцом с 05.04.2011 г. доступа в арендуемые помещения.

Обстоятельства, связанные с невозможностью использования ответчиком объекта аренды для целей, определенных в договоре аренды N 163/ар-10 от 01.09.2010 г., арбитражным судом первой инстанции с учетом доводов ответчика и имеющихся в материалах дела документов не устанавливались, оценка имеющимся в деле документам не давалась.

Установление вышеназванных обстоятельств имеет существенное значение для рассмотрения настоящего дела с учетом согласованной в п. 4.6 договора обязанности Арендодателя по устранению неисправности арендованного имущества для использования его Арендатором под цели, определенные в п. 1.4 договора.

В этой связи суды не дали должной оценки договору аренды N 163/ар-10 от 01.09.2010 г. и доводам ответчика о невозможности использования помещений для целей, согласованных в договоре аренды.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика арендной платы, поскольку арендатор продолжал пользоваться помещениями, предоставленными ему в аренду, сотрудники администрации организации пропускались в арендуемые помещения, сделан без учета того, что в отношении преподавателей и студентов доступ пыл прекращен, в связи с чем данный вывод суда не соответствует положениям статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4.3. договора аренды.

При этом, отклоняя довод ответчика о не использовании арендуемого имущества в спорный период, суд первой инстанции указал, что наличие между НОУ-Национальный Институт Моды и с ОАО "Недвижимость ВНИПИэнергопром" договоров субаренды N 019-АР-ВНП от 25.05.2010 г., N 1 от 01.05.2011 г. не подтверждает обстоятельство не использования арендуемым имуществом в спорный период, поскольку договор N 019-АР-ВНП заключен 25.05.2010 г. - до подписания договора аренды N 163/ар-10 от 01.09.2010 г. и до приостановления деятельности по эксплуатации помещений. Договор N 1 подписан истцом 01.05.2011 г., после получения им письма арендодателя от 11.04.2011 г. N194/Ар-4 о расторжении договора.

Реальность использования спорными помещениями третьими лицами по договорам субаренды N 019-АР-ВНП от 25.05.2010 г., N 1 от 01.05.2011 г. в заявленный истцом период взыскания арендных платежей судом первой инстанции не проверялась.

Кроме того, ссылаясь на письмо арендодателя от 11.04.2011 г. N 194/Ар-4 о расторжении договора аренды N 163/ар-10 от 01.09.2010 г., суд не установил фактическую дату расторжения указанного договора, взыскав задолженность по арендной плате за период с февраля по июнь 2011 года.

Между тем в кассационной жалобе заявитель ссылался на получение уведомления арендодателя в мае 2011 года, когда уже все студенты и преподаватели несколько месяцев размещались во вновь арендованных помещениях.

Таким образом, арбитражные суды по настоящему делу не полно выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела.

В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации арбитражный суд определяет характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 168 указанного Кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений (часть 4 статьи 170 Кодекса).

По настоящему делу проверка доводов НОУ-Национальный Институт Моды о соблюдении Арендодателем условий договора N 163/ар-10 от 01.09.2010 по предоставлению Арендатору в аренду помещений в соответствии с требования п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 612 судом первой инстанции должным образом не проводилась и соответствующая оценка имеющимся в деле доказательствам судом не давалась.

Учитывая, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: в том случае, если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду помещений, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату, решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.05.2012 суда первой инстанции подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить доводы НОУ-Национальный Институт Моды, дать оценку имеющимся в деле доказательствам, с учетом установленного принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10 мая 2012 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-107919/11-77-951 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Н.Ю. Дунаева Н.С. Чучунова