Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 апреля 2011 г. N Ф05-1467/11 по делу N А40-55669/10-85-438

г. Москва

N КГ-А40/1640-11 Дело N А40-55669/10-85-438

Резолютивная часть постановления объявлена 4 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Русаковой О.И., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от истца - Государственного унитарного предприятия города Москвы "Столичные аптеки" - Крючкова Т.А., доверенность от 11.01.11 N 425;

от ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Фито Медицина" - Алимов А.В., доверенность от 15.11.10 б/н;

от третьего лица - Департамента имущества города Москвы - представитель не явился, извещено,

рассмотрев 4 апреля 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия города Москвы "Столичные аптеки" (истец) на решение от 1 сентября 2010 года Арбитражного суда г. Москвы принятое судьей Беловой А.Р. на постановление от 30 ноября 2010 года N 09АП-27591/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я. по иску (заявлению) Государственного унитарного предприятия города Москвы "Столичные аптеки" о расторжении договора аренды и выселении к Обществу с ограниченной ответственностью "Фито Медицина" третье лицо: Департамент имущества города Москвы, установил:

Государственное унитарное предприятие города Москвы "Столичные аптеки" (далее - ГУП "Столичные аптеки") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фито Медицина" (далее - ООО "Фито Медицина") о расторжении договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы (в хозяйственном ведении Государственного унитарного предприятия") от 09.11.04 N 04-727/04, и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений общей площадью 93 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А (этаж 1, помещение II, комн. 60-62).

В обоснование исковых требований ГУП "Столичные аптеки" ссылается на одностороннее расторжение договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04 на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отказом арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах истец полагает, что согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 3.3, 5.5.6 договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04 арендодатель вправе потребовать от арендатора возврата арендованного имущества в исправном состоянии по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.10 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.09.10, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.10, в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на момент рассмотрения спора указанный договор является расторгнутым в одностороннем порядке на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отказом арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части выселения ответчика из занимаемых нежилых помещений общей площадью 93 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А (этаж 1, помещение II, комн. 60-62), суды первой и апелляционной инстанций исходили из недоказанности истцом обстоятельств, на которые он ссылался в обоснование своих требований, а именно, факта занятия ответчиком спорных нежилых помещений на момент рассмотрения спора.

При этом судами обеих инстанций указано на то, что составленный 27.08.10 акт осмотра помещений по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А, содержащий информацию об отсутствии доступа в указанные помещения, не подтверждает факта занятия ответчиком спорного объекта недвижимости.

На принятые по делу судебные акты ГУП "Столичные аптеки" подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит решение и постановление апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений отменить в связи с неправильным применением судами в указанной части норм материального и норм процессуального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При этом заявитель полагает, что судами первой и апелляционной инстанций не применена норма права, подлежащая применению к спорным правоотношениям, а именно, статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, заявитель полагает, что поскольку в данном случае законом определено доказательство, которым должен быть подтвержден факт возврата арендованного имущества арендодателю, данное обстоятельство не может подтверждаться в суде иными доказательствами.

При этом, учитывая, что спорные нежилые помещения по акту приема-передачи арендодателю не возвращались, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для вывода об исполнении арендатором предусмотренной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды.

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал; представитель ООО "Фито Медицина" возражал против ее удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве, полагая, что суды первой и апелляционной инстанций полностью выяснили и оценили фактические обстоятельства и приняли законные и обоснованные судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом представитель ответчика пояснил, что в середине сентября 2009 года ООО "Фито Медицина" освободило спорные нежилые помещения, возвратив их арендодателю, что подтверждается заключенным с Закрытым акционерным обществом Агрофирма "Косино" договором аренды нежилого помещения от 29.06.09 N 43; актом от 15.09.09 приема-передачи нежилого помещения общей площадью 138,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, д. 8, стр. 32.

Кроме того, представителем ООО "Фито Медицина" указано на то, что в сентябре 2009 года в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А, истцом начал производиться капитальный ремонт, в связи с чем нахождение ответчика в указанных помещениях стало невозможным.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, полагает принятые по делу решение и постановление апелляционной инстанции подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о выселении ООО "Фито Медицина" из занимаемых нежилых помещений общей площадью 93 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А (этаж 1, помещение II, комн. 60-62).

Судами первой и апелляционной инстанций, рассматривавшими настоящий спор по существу заявленных требований, установлено, что между правопредшественником истца - Государственным унитарным предприятием города Москвы Аптека N 421 "Новокосино" (арендодатель) и ООО "Фито Медицина" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы (в хозяйственном ведении Государственного унитарного предприятия") от 09.11.04 N 04-727/04, согласно которому арендодатель на основании контракта на право хозяйственного ведения от 15.08.00 N 0-1169 сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 93 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А (этаж 1, помещение II, комн. 60-62).

Указанные нежилые помещения являются государственной собственностью города Москвы, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.08.10 N 19/094/2010-900, и переданы в хозяйственное ведение ГУП "Столичные аптеки", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.06 N 77 АД 058473 (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.10.00 N 77-01/03-002/2000-2903), распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 22.05.00 N 1756-Р, контрактом на право хозяйственного ведения от 15.08.00 N 0-1169 (в редакции дополнительного соглашения от 10.04.06).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04 срок договора установлен с 1 октября 2004 года по 26 сентября 2005 года.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 09.11.04 N 04-727/04 срок договора продлен с 27 сентября 2005 года по 23 сентября 2006 года.

Установив, что после истечения срока договора от 09.11.04 N 04-727/04 (в редакции дополнительного соглашения) ООО "Фито Медицина" продолжало пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Письмом от 20.05.09 N 235-ОП ГУП "Столичные аптеки" направило в адрес ООО "Фито Медицина" предупреждение о прекращении договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04, содержащие требование об освобождении арендатором нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А в срок до 1 сентября 2009 года. ООО "Фито Медицина" предлагалось направить своего представителя 1 сентября 2009 года в арендуемые нежилые помещения для оформления акта приема-передачи объекта недвижимого имущества. Факт получения указанного уведомления ООО "Фито Медицина" не отрицает.

При этом судами обеих инстанций установлено, что 1 сентября 2009 года в результате обследования нежилых помещений, занимаемых ООО "Фито Медицина" на основании договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04, выявлено наличие в указанных помещениях имущества арендатора, продолжающего осуществлять свою деятельность.

Неисполнение ООО "Фито Медицина" предусмотренной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 3.3, 5.5.6 договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04 обязанности при прекращении договора аренды возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи, явилось основанием для обращения ГУП "Столичные аптеки" в суд с настоящим иском о расторжении договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы (в хозяйственном ведении Государственного унитарного предприятия") от 09.11.04 N 04-727/04, и выселении ООО "Фито Медицина" из занимаемых нежилых помещений общей площадью 93 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А (этаж 1, помещение II, комн. 60-62).

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что указанный договор на момент рассмотрения спора является расторгнутым в одностороннем порядке на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отказом арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При этом согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, установив, что арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04 с соблюдением требований абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и к моменту обращения арендодателя в суд установленный указанной нормой трехмесячный срок истек, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды на момент рассмотрения спора является расторгнутым во внесудебном порядке.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части выселения ответчика из занимаемых нежилых помещений общей площадью 93 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А (этаж 1, помещение II, комн. 60-62), суды первой и апелляционной инстанций исходили из недоказанности истцом обстоятельств, на которые он ссылался в обоснование своих требований, а именно, факта занятия ответчиком спорных нежилых помещений на момент рассмотрения спора.

При этом судами обеих инстанций указано на то, что составленный 27.08.10 акт осмотра помещений по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А, содержащий информацию об отсутствии доступа в указанные помещения, не подтверждает факта занятия ответчиком спорного объекта недвижимости.

Суд кассационной инстанции полагает вывод судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности факта занятия ответчиком спорных нежилых помещений на момент рассмотрения спора сделанным при неполном установлении фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, а также при неправильном применении норм материального и норм процессуального права.

Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, наряду с предусмотренным пунктом 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации общим правилом, согласно которому передачей признается вручение вещи приобретателю и вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, при передаче здания или сооружения требуется соблюдение особой процедуры - составления и подписания передаточного акта.

В силу пункта 3.3 договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04 при прекращении действия договора аренды помещение передается арендатором арендодателю по акту приемки-передачи не позднее 14 дней в состоянии не худшем, чем то, в котором он его получил.

В соответствии с пунктом 5.5.6 договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04 возврат арендатором имущества арендодателю производится по акту приема-передачи.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о порядке передачи в аренду нежилых помещений, к договорам аренды нежилых помещений могут применяться правила статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок и момент исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта недвижимости арендатору, а арендатором - обязанности по возврату арендованного имущества при прекращении договора аренды (часть 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в данном случае законом определено доказательство, которым должен быть подтвержден факт возврата арендованного имущества арендодателю, в связи с чем данное обстоятельство не может подтверждаться в суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, обстоятельства, связанные с подписанием сторонами договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04 акта приема-передачи недвижимого имущества при прекращении договора, входят в предмет доказывания по настоящему делу.

Кроме того, в силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В обоснование исковых требований о выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 93 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А (этаж 1, помещение II, комн. 60-62) ГУП "Столичные аптеки" ссылалось на неисполнение ООО "Фито Медицина" предусмотренной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 3.3, 5.5.6 договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04 обязанности возвратить арендодателю имущество при прекращении договора аренды по акту приема-передачи.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций, рассматривавшими настоящий спор по существу заявленных требований, не устанавливались обстоятельства, связанные с подписанием сторонами договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04 акта приема-передачи недвижимого имущества при прекращении договора.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений общей площадью 93 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 20А (этаж 1, помещение II, комн. 60-62), а дело - подлежащим направлению в указанной части на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, подтверждающие факт выполнения арендатором предусмотренной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 3.3, 5.5.6 договора аренды от 09.11.04 N 04-727/04 обязанности возвратить арендодателю арендованное имущество по акту приема-передачи; дать правовую оценку и всесторонне исследовать представленные доказательства; при правильном применении норм права вынести законное, обоснованное и мотивированное решение.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 1 сентября 2010 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2010 года N 09АП-27591/2010-ГК по делу N А40-55669/10-85-438 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

О.И. Русакова

Э.Г. Хомяков