Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 апреля 2011 г. N Ф05-790/10 по делу N А40-23141/2009

г. Москва

1 апреля 2011 г.

N КГ-А40/1173-11-П Дело N А40-23141/09-113-185

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 1 апреля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Бусаровой Л.В.,

судей Тихоновой В.К., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца: Раздобудько А.Е. - доверенность от 18.02.2011 года N Д11/7233;

от ответчика: Попов А.Е. - доверенность от 28.04.2011 года,

рассмотрев 30 марта 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Русская компания имущественной опеки"

на решение от 21 сентября 2010 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Коротковой Е.Н.,

на постановление от 1 декабря 2010 года N 09АП-28443/2010-ГК

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Левиной Т.Ю.,

по иску Департамента имущества города Москвы

к ЗАО "Русская компания имущественной опеки" о выселении, УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Русская компания имущественной опеки" о выселении из нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м (1 этаж пом. 1 комн. 1 - 6, пом. 11 комн. 1 - 8, 2 этаж пом. 1 комн. 1 - 8, пом 11 комн. 1 - 8), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Олсуфьевский, д. 9, стр. 1 и передаче данного помещения в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы.

Определением от 15.06.2009 года судом первой инстанции для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ЗАО "Русская компания имущественной опеки" к Департаменту имущества города Москвы о признании недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы на спорное здание и признании права собственности ЗАО "Русская компания имущественной опеки" на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Олсуфьевский переулок, д. 9.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 сентября 2009 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2009 года N 09АП-22730/2009-ГК, требования, заявленные Департаментом имущества города Москвы, удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречного иска ЗАО "Русская компания имущественной опеки", заявленного к Департаменту имущества города Москвы, отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.03.2010 г. N КГ-А40/864-10 указанные выше судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

По результатам нового рассмотрения дела суд первой инстанции решением от 21.09.2009 года исковые требования Департамента имущества города Москвы удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2010 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ЗАО "Русская компания имущественной опеки" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, и, не передавая дела на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска.

В обоснование жалобы заявитель сослался на ошибочность вывода судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности представленного ЗАО "Русская компания имущественной опеки" договора аренды недвижимого имущества от 21.05.1996 г. N 1-451/96, и о ничтожности договора купли-продажи аренды недвижимого имущества от 21.05.1996 г. N 1-451/96.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы доводы, изложенные в ней, поддержал.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Представитель третьего лица, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, в поступившем от него отзыве просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 21.05.1996 г. между Комитетом по управлению имуществом Москвы (в настоящее время - Департамент имущества города Москвы - арендодателем), ЗАО "Русская компания имущественной опеки" (арендатором) и Дирекцией единого заказчика ТУ "Хамовники" (балансодержателем) заключен договор на аренду недвижимого имущества N 1-451/96, находящегося в собственности Москвы, в соответствии с которым арендодатель на основании распоряжения МКИ N 2127-р от 01.09.1995 г. сдает, а арендатор принимает в аренду помещение общей площадью. 272,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Олсуфьевский пер., д. 9, стр. 1 для использования под служебные цели.

В соответствии с условиями договора, представленного Департаментом имущества города Москвы, срок аренды указанного выше объекта недвижимости установлен: с 1 сентября 1995 года по 31 августа 2000 года.

Согласно представленной ЗАО "Русская компания имущественной опеки" копии договора срок аренды определен с 01.09.1995 г. по 31.08.2020 г., что, по мнению арендатора, исключает его выселение из занимаемого им помещения.

Исследовав и оценив договоры, представленные истцом и ответчиком, в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами, суды обеих инстанций пришли к выводу о незаключенности представленного ответчиком договора аренды недвижимого имущества от 21.05.1996 г. N 1-451/96 со сроком его действия с 01.09.1995 г. по 31.08.2020 г., поскольку он не подписан уполномоченным лицом. Договор, представленный Департаментом имущества города Москвы, со стороны арендодателя подписан на странице договора "Особые условия" и скреплен оттиском печати Комитета по управлению имуществом города Москвы. О том, что окончанием срока договора на аренду недвижимого имущества от 21.05.1996 г. N 1-451/96 является 31 августа 2000 года, свидетельствуют исследованные судами первой и апелляционной инстанций: Распоряжение Комитета по управлению имуществом города Москвы от 01.09.1995 г. N 2127р, на основании которого был заключен договор аренды и свидетельство на право аренды, выданное ЗАО "Русская компания имущественной опеки", в которых Госорганом установлен срок аренды - 5 лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока договора аренды недвижимого имущества от 21.05.1996 г. N 1-451/96 названный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Ответчиком были получены уведомления истца об отказе от договора, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

При таких обстоятельствах, суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному и законному выводу о том, что договор аренды был расторгнут.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку нежилое помещение не было возвращено арендатором, суд первой инстанции правомерно удовлетворил настоящий иск.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ЗАО "Русская компания имущественной опеки" к Департаменту имущества города Москвы о признании права собственности на указанное выше недвижимое имущество на основании договора купли-продажи N 801 от 27.11.1992 г., а также о признании недействительным зарегистрированного за городом Москва права собственности на спорную недвижимость, суды обеих инстанций исходили из того, что указанный договор купли-продажи не может являться основанием приобретения истцом по встречному иску в собственность спорного объекта недвижимости, поскольку не соблюден установленный законодательством о приватизации порядок передачи в собственность гражданам и юридическим лицам имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу ст. 15 Закона РСФСР от 03.07.1991 года N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", действовавшего на момент заключения договора купли-продажи, приватизация государственных и муниципальных предприятий осуществляется путем их купли-продажи по конкурсу или на аукционе, посредством продажи долей (акций) в капитале предприятия, а также путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду полностью или частично.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что указанный выше договор не соответствует требованиям законодательства, суд первой инстанции правомерно признал его ничтожной сделкой, в связи с чем, он не может являться и основанием приобретения ЗАО "Русская компания имущественной опеки" права собственности на спорное имущество.

Отказывая в удовлетворения и в части встречного требования о признании недействительным зарегистрированного права, суд первой инстанции правомерно сослался на ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, восстановление нарушенного права собственности, применительно к рассматриваемому спору, возможно лишь путем заявления требования об изъятии имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.09.2010 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2010 года по делу N А40-23141/09-113-185 оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Русская компания имущественной опеки" - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.В. Бусарова

Судьи

В.К. Тихонова Н.С. Чучунова