Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 апреля 2011 г. N Ф05-2779/11 по делу N А41-22196/2008

г. Москва

"19" апреля 2011 г.

N КГ-А41/3122-11 Дело N А41-22196/08

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Волкова С.В., Хомякова Э.Г.,

от истца ООО "Недвижимость" - Кузнецов К.А., дов. от 11.04.2011г., Сечко О.И., дов. от 11.04.2011г.;

от ответчика ООО "Богородский центр" - представитель не явился, извещен;

от третьих лиц Администрация муниципального городского поселения "Богородское" - представитель не явился, извещен;

МУП ЖКХ "Богородское" - представитель не явился, извещен,

рассмотрев 13.04.2011г. кассационную жалобу ООО "Недвижимость", истца на постановление от 14.01.2011 г. Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Черниковой Е.В., Демидовой К.И., Ивановой Л.Н., по иску ООО "Недвижимость" о расторжении договора аренды, обязании освободить имущество и взыскании штрафа к ООО "Богородский центр", третьи лица: Администрация муниципального городского поселения "Богородское"; МУП ЖКХ "Богородское", установил:

общество с ограниченной ответственностью "Недвижимость" (далее - ООО "Недвижимость", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Богородский центр" (далее - ООО "Богородский центр", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., обязании освободить имущество и взыскании штрафа в размере 1 000 000 рублей.

Требования основаны на нормах статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием нарушений со стороны ООО "Богородский центр" условий договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., выразившихся в сдаче объекта аренды в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя - ООО "Недвижимость", нарушения обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд, захламлении переданных в аренду помещений.

Определением суда от 18.03.2009 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального городского поселения "Богородское", муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Богородское".

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.09.2010г. исковые требования удовлетворены в части расторжения договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., обязания ответчика освободить объект аренды в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу и взыскания штрафа, уменьшенного в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 200 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2011 г. решение Арбитражного суда Московской области от 30.09.2010г. по делу N А41-22196/08 отменено, в иске отказано.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец не представил каких-либо доказательств, подтверждающих, что помещения, являющиеся объектами договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., переданы арендатором в пользование иным лицам, а также допущения арендатором иных существенных нарушений условий указанного договора.

В кассационной жалобе ООО "Недвижимость" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на непринятие судом апелляционной инстанции во внимание акта проверки договорной дисциплины от 19.08.2008г. по договору аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г. и акта осмотра помещений от 10.12.2010г., которыми подтверждается, что в помещениях, переданных в аренду, на момент подачи искового заявления и по настоящее время осуществляли и продолжают осуществлять свою деятельность индивидуальные предприниматели Литвинцева Е.М., Медведев П.Ю., Федорова А.Г., Корочин В.А., Ларин, Душина А.Н.

Ответчик факт нахождения указанных лиц в арендованных им помещениях подтвердил в своем письменном отзыве на исковое заявление, указав, что перечисленные индивидуальные предприниматели осуществляют свою деятельность на основании договоров о совместной деятельности.

Судом апелляционной инстанции не учтено, что согласно пункту 5.3.1 договора аренды N 397к арендатор не вправе без письменного разрешения арендодателя сдавать в субаренду нежилое помещение или его часть, а также передавать любым другим способом нежилое помещение или его часть в пользование третьим лиц

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

В суд кассационной инстанции от ООО "Богородский центр" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором ответчик просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу ООО "Недвижимость" без удовлетворения.

В судебное заседание кассационной инстанции ответчик и третьи лица, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Суд кассационной инстанции располагает доказательствами надлежащего извещения названных лиц.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Документы, подтверждающие размещение арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет указанных сведений, включая дату их размещения, приобщаются к материалам дела.

В соответствии с ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Учитывая, что в материалах дела имеются доказательства получения судебных актов лицами, участвующими в деле, информация о принятии кассационной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена как на официальном сайте Федерального арбитражного суда Московского округа (http://www.fasmo.arbitr.ru), так и на сайте ВАС РФ (http://kad.arbitr.ru), суд кассационной инстанции приходит к выводу, что ООО "Богородский центр", Администрация муниципального городского поселения "Богородское" и МУП ЖКХ "Богородское" надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания в суде кассационной инстанции.

Дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 08.11.2001 г. между ООО "Богородский центр" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Сергиево-Посадского района Московской области (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения N 397к, в соответствии с пунктом 2.1 которого во временное владение и пользование арендатора за плату предоставлены нежилые помещения общей площадью 929,8 кв.м., расположенные по адресу: Сергиево-Посадский район, п.Богородское, торговый центр (литера Б, 1 этаж пом. 1 к.1-4; 1 этаж пом. 5 к. 1-8; 2 этаж к.1-65) (том 1 л.д.6-7).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Московской областной регистрационной палатой, о чем имеется соответствующая отметка в тексте договора (том 1 л.д.6).

Дополнительным соглашением N 1 от 27.08.2002 г. к названному договору стороны уточнили площадь объекта аренды, изложив пункт 2.1 названного договора в следующей редакции: "предметом договора является право аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Сергиево-Посадский район, пос. Богородское, торговый центр , литера Б, пом.1 этаж 1 к.1-4; 2 этаж пом.5 к.1-50, 59-65; 1 этаж пом.5 к.1-8 общей площадью 1102,4 кв.м." (том 1 л.д.8).

Срок договора аренды (в редакции соглашения от 23.11.2005 г.) установлен сторонами с 24.10.2001 г. по 31.12.2031 г. (том 1 л.д.10).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.01.2008 г. право собственности на здание торгового центра общей площадью 2795,70 кв.м. инв. N 260:075-100177, лит. Б, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский район, пос. Богородское, д.12 перешло к ООО "Недвижимость", о чем в единый государственный реестр внесена соответствующая запись N50-50-05/016/2008-026 и выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 50 N 272102 (том 1 л.д.56).

ООО "Недвижимость" как новый арендодатель 19.08.2008 г. провело проверку соблюдения договорной дисциплины по договору аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., и установило нарушения со стороны ООО "Богородский центр", о чем составило акт от 19.08.2008 г. (том 1 л.д.34-36).

В качестве нарушений условий названного договора арендодателем указано проведение перепланировки объектов аренды и сдача объекта аренды в субаренду без письменного согласия арендодателя, а также захламление территорий.

ООО "Недвижимость" направило ООО "Богородский центр" претензию N 6 от 26.02.2008 г. об устранении выявленных нарушений (том 1 л.д.37). ООО "Недвижимость" также указало, что в случае неустранения нарушений, оставляет за собой право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.

В ответ на указанную претензию арендатор письмом исх. N 16 от 07.04.2008 г. сообщил об освобождении помещений от мусора; указал, что перепланировка не производилась, а также, что в помещениях второго этажа в рамках договора о совместной деятельности находятся следующие субъекты: ИП Волкова Е.А., ИП Корочин В.А., ИП Медведев П.Ю., ИП Ларин О.С., ИП Литвинцева Е.М., ИП Федорова А.Г., ИП Душина А.Н. (том 1 л.д.38).

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В качестве санкции за нарушение ООО "Богородский центр" условий договора аренды, арендодателем заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 1 000 000 рублей.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с нормой статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений

В качестве основания для расторжения договора аренды истец сослался на сдачу арендованного ООО "Богородский центр" имущества третьим лицам в субаренду без согласования с арендодателем.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды арендатор не имеет права использовать право аренды нежилого помещения в качестве предмета залога или вклада в уставный капитал (фонд) других предприятий; без письменного разрешения арендодателя сдавать в субаренду нежилое помещение или его часть, а также передавать любым другим способом нежилое помещение или его часть в пользование третьим лицам (том 1 л.д.6-оборот).

Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из доказанности ООО "Недвижимость" обстоятельств существенного нарушения арендатором условий договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., наличия оснований для расторжения названного договора, понуждения арендатора освободить объект аренды и взыскания штрафных санкций, уменьшенных на основании ст. 333 ГК РФ до 200 000 руб.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Недвижимость" не доказало обстоятельства фактической сдачи помещений, являющихся объектом договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., в субаренду, либо фактическую передачу их другим способом в пользование третьих лиц, признается судом кассационной инстанции необоснованным.

Указанный вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета акта проверки соблюдения договорной дисциплины от 19.08.2008г., акта осмотра помещений от 10.12.2010 г., письма исх. N 16 от 07.04.2008 г.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что передача арендатором помещений в рамках договора о совместной деятельности иным лицам нарушает условия п. 5.3 договора аренды, в соответствии с которым арендатор не имеет права без письменного разрешения арендодателя передавать любым другим способом нежилое помещение или его часть в пользование третьим лицам.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что представленные в материалах дела соглашения о намерениях и договоры о совместной деятельности (том 2 л.д.31-40) в качестве доказательств передачи помещений в пользование не могут быть приняты, также является необоснованным, поскольку в соответствии с п. 5.3. договора аренды не имеет правового значения на каком основании арендатор передал третьим лицам помещения.

На основании изложенного, суд первой инстанции, установив наличие существенных нарушением условий договора арендатором, правомерно удовлетворил исковые требования.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление от 14 января 2011 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-22196/08 отменить.

Решение от 30 сентября 2010 года Арбитражного суда Московской области по настоящему делу оставить в силе.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Э.Г. Хомяков

С.В. Волков