Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2011 г. N 10АП-6516/2010.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2011 г. N 10АП-6516/2010

г. Москва

14 января 2011 г.

Дело N А41-22196/08

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черниковой Е.В.,

судей Демидовой К.И., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Дробышевой А.В.,

при участии в заседании:

от истца - ООО "Недвижимость" (ИНН: 5042094560, ОГРН: 1075038011905): Сечко О.И., представитель по доверенности от 29.11.2010 г.; Кузнецов К.К., представитель по доверенности от 29.11.2010 г.;

от ответчика - ООО "Богородский центр" (ИНН: 5042058530, ОГРН: 1035008356943): Киракосян А.А., представитель по доверенности от 12.07.2010 г.;

от третьих лиц - Администрация муниципального городского поселения Богородское, МУП ЖКХ "Богородское": представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченно ответственностью "Богородский центр"

на решение Арбитражного суда Московской области от 30 сентября 2010 года

по делу N А41-22196/08, принятое судьей Гарькушовой Г.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость"

к обществу с ограниченной ответственностью "Богородский центр"

с участием в качестве третьих лиц: Администрации муниципального городского поселения Богородское, муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства "Богородское"

о расторжении договора аренды, обязании освободить имущество и взыскании штрафа в размере 1 000 000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Недвижимость" (далее - ООО "Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Богородский центр" (далее - ООО "Богородский центр") о расторжении договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., обязании освободить имущество и взыскании штрафа в размере 1 000 000 рублей (том 1 л.д.3-4, 78).

Требования основаны на нормах статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием нарушений со стороны ООО "Богородский центр" условий договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., выразившихся в сдаче объекта аренды в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя - ООО "Недвижимость".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Администрация муниципального городского поселения Богородское, муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Богородское".

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 сентября 2010 года исковые требования удовлетворены в части расторжения договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., обязания ответчика освободить объект аренды в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу и взыскания штрафа в сумме 200 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (том 2 л.д.135-136).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Богородский центр" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (том 2 л.д.139-141).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить в части удовлетворения иска ООО "Недвижимость" и принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ООО "Недвижимость" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 08.11.2001 г. между ООО "Богородский центр" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Сергиево-Посадского района Московской области (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения N 397к, в соответствии с пунктом 2.1 которого во временное владение и пользование арендатора за плату предоставлены нежилые помещения общей площадью 929,8 кв.м., расположенные по адресу: Сергиево-Посадский район, п.Богородское, торговый центр (литера Б, 1 этаж пом. 1 к.1-4; 1 этаж пом. 5 к. 1-8; 2 этаж к.1-65) (том 1 л.д.6-7).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Московской областной регистрационной палатой, о чем имеется соответствующая отметка в тексте договора (том 1 л.д.6).

Дополнительным соглашением N 1 от 27.08.2002 г. к названному договору стороны уточнили площадь объекта аренды, изложив пункт 2.1 названного договора в следующей редакции: "предметом договора является право аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Сергиево-Посадский район, пос. Богородское, торговый центр , литера Б, пом.1 этаж 1 к.1-4; 2 этаж пом.5 к.1-50, 59-65; 1 этаж пом.5 к.1-8 общей площадью 1102,4 кв.м." (том 1 л.д.8).

Срок аренды (в редакции соглашения от 23.11.2005 г.) установлен сторонами 24.10.2001 г. по 31.12.2031 г. (том 1 л.д.10).

В 2008 году на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.01.2008 г. право собственности на здание торгового центра общей площадью 2795,70 кв.м. инв. N 260:075-100177, лит. Б, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский район, пос. Богородское, д.12 перешло к ООО "Недвижимость", о чем в единый государственный реестр внесена соответствующая запись N50-50-05/016/2008-026 и выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 50 N 272102 (том 1 л.д.56).

ООО "Недвижимость" как новый арендодатель 19.08.2008 г. провело проверку соблюдения договорной дисциплины по договору аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., и установило нарушения со стороны ООО "Богородский центр", о чем составило акт от 19.08.2008 г. (том 1 л.д.34-36).

В качестве нарушений условий названного договора арендодателем указано проведение перепланировки объектов аренды и сдача объекта аренды в субаренду без письменного согласия арендодателя, а также захламление территорий.

В связи с указанным, ООО "Недвижимость" направило претензию N 6 от 26.02.2008 г. об устранении выявленных нарушений (том 1 л.д.37).

В ответ на указанную претензию арендатор письмом исх. N 16 от 07.04.2008 г. отказался от расторжения договора аренды и освобождения помещений, сообщив об устранении указанных нарушений (том 1 л.д.38), что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В качестве санкции за нарушение ООО "Богородский центр" условий договора аренды, арендодателем заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 1 000 000 рублей.

Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности ООО "Недвижимость" обстоятельств существенного нарушения арендатором условий договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., наличия оснований для расторжения названного договора, понуждения арендатора освободить объект аренды и взыскания штрафных санкций.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными.

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на следующем.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с нормой статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве основания для расторжения договора аренды в апелляционном суде истец сослался на сдачу арендованного ООО "Богородский центр" имущества третьим лицам в субаренду без согласования с арендодателем, относительно других нарушений условий договора со стороны арендатора пояснил, что они устранены.

По материалам дела, в разделе 5 договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г. установлены права и обязанности арендатора.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды арендатор не имеет права использовать право аренды нежилого помещения в качестве предмета залога или вклада в уставный капитал (фонд) других предприятий; без письменного разрешения арендодателя сдавать в субаренду нежилое помещение или его часть, а также передавать любым другим способом нежилое помещение или его часть в пользование третьим лицам (том 1 л.д.6-оборот).

В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Недвижимость" не доказало обстоятельства фактической сдачи помещений, являющихся объектом договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., в субаренду, либо фактическую передачу их другим способом в пользование третьих лиц.

Представленные в материалах дела соглашения о намерениях и договоры о совместной деятельности (том 2 л.д.31-40) в качестве таковых доказательств приняты быть не могут в силу следующего.

В соответствии с условиями указанных договоров между ООО "Богородский центр" и ИП Волковой Е.А., ИП Корочиным В.А., ИП Медведевым П.Ю., ИП Лариным О.С., ИП Литвинцевой Е.М. достигнуты соглашения об организации совместной деятельности по мелкооптовой и розничной торговле различной продукцией. Формой участия ООО "Богородский центр" в указанных соглашениях является предоставление торгового оборудования, оплата коммунальных услуг и арендной платы, а индивидуальных предпринимателей - услуги по реализации совместно приобретенной продукции.

Каких-либо доказательств, что помещения, являющиеся объектами договора аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г. арендатором переданы в пользование указанным лицам, суду не представлены.

Осуществление совместной торговой деятельности названным договором аренды не ограничено.

Доказательства допущения арендатором иных существенных нарушений условий указанного договора истцом не представлены.

Таким образом, оснований для расторжения спорного договора аренды по инициативе арендодателя в связи с существенным нарушением условий договора арендатором, у суда первой инстанции не имелось.

Требования об освобождении помещений, являющихся объектом аренды по договору аренды нежилого помещения N 397к от 08.11.2001 г., и взыскании штрафных санкций удовлетворению не подлежат, поскольку срок названного договора не истек и договор является действующим.

Принимая во внимание изложенное, решение суда первой инстанции от 30 сентября 2010 года по настоящему делу подлежит отмене.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу вышеуказанной нормы процессуального права расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 2 части 1 статьи 270, статьей 271, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 сентября 2010 года по делу N А41-22196/08 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Богородский центр" судебные расходы по апелляционной жалобе в сумме 2 000 рублей.

Председательствующий

Е.В. Черникова

Судьи

К.И. Демидова Л.Н. Иванова