Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 июля 2014 г. N Ф05-7869/14 по делу N А40-144621/2013

г. Москва

30 июля 2014 г.

Дело N А40-144621/13-77-1252

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Дунаевой Н. Ю., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Открытого акционерного общества "РУСПРОД": Супина-Шлыкова И.А., дов. от 14.03.14,

от ответчика - Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский экономико-правовой институт": Волков В.И., дов. от 05.03.14, Варламова К.М., дов. от 15.04.14,

рассмотрев 23 июля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "РУСПРОД" на решение от 17 февраля 2014 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Романенковой С.В., на постановление от 20 мая 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Савенковым О.В., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,

по иску Открытого акционерного общества "РУСПРОД" (ОГРН 1027739235215)

к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский экономико-правовой институт" (ОГРН 1037739319606)

о взыскании долга и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "РУССКИЙ ПРОДУКТ" (далее - ОАО "РУСПРОД", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский экономико-правовой институт" (далее - НОУ ВПО "МЭПИ", ответчик) задолженности за период с июля по октябрь 2013 года в размере 2948888 руб.00 коп., пени за период просрочки оплаты с 06.07.2013 по 10.02.2014 в сумме 294888 руб. 80 коп. по договору аренды N РП1-31/06 от 01.03.2006 (с учетом заявления об увеличении размера исковых требований, принятых арбитражным судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования предъявлены со ссылкой на ст.ст. 309-310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей по договору N РП1-31/06 от 01.03.2006.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 февраля 2014 по делу N А40-144621/13 в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из права ответчика в одностороннем порядке отказаться от договора, возврата ответчиком в установленном договором порядке истцу части арендованных помещений 30.11.2012, прекращении договорных отношений с 30.09.2013, отсутствия у ответчика задолженности перед истцом по арендной плате за фактическое пользование помещениями.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 решение Арбитражного суда Московской области оставлено без изменения с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "РУСПРОД", которое не согласно с принятыми решением суда первой инстанции и постановлением апелляционной инстанции, просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В обоснование жалобы ОАО "РУСПРОД" ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, на нарушение норм материального и процессуального права.

Так, по мнению заявителя кассационной жалобы, условиями договора аренды не предусмотрено право ответчика в одностороннем порядке изменять или отказываться от договора, пункт "Ч" статьи 2.2. договора, на который суды сослались как на норму, предоставляющую арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора, регламентирует порядок уведомления арендодателя о своем намерении для последующего заключения соглашения о расторжении договора при достижении согласия его расторгать - своевременно передать помещения арендодателю.

Кроме того, судами не были приняты во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 17.09.2013 по делу N А40-31906/13, имеющим преюдициальное значение, которым ответчику отказано в удовлетворении исковых требований об изменении условий договора аренды в части уменьшения арендуемых площадей и о понуждении ОАО "РУСПРОД" принять помещения обратно по акту сдачи -приемки помещений.

Помимо этого, истец указывает на несоответствие выводов, сделанных судами относительно подписания 30.09.2013 истцом акта сдачи-приемки арендованных помещений, фактическим обстоятельствам дела, поскольку указанный акт со стороны истца не подписан, помещения истцом от ответчика не принимались.

Представленный в судебном заседании НОУ ВПО "МЭПИ" отзыв на кассационную жалобу, судебной коллегией, с учетом мнения истца, приобщен к материалам дела.

В судебном заседании кассационной инстанции представители от участвующих в деле лиц поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенные, соответственно, в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.03.2006 между ОАО "РУСПРОД" (арендодатель) и НОУ ВПО "МЭПИ" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N РП1-31/06 (далее - Договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязуется передать во временное пользование, а арендатор принять за установленную плату нежилое помещение общей площадью 1167 кв.м., в том числе: 1 этаж, 2 этаж, 3 этаж, 4 этаж, 5 этаж, надстройка (имущество), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пермская, д. 1, стр. 1 (корпус МЭК), для использования под образовательный процесс (том 1, л.д. 11).

Дополнительным соглашением N 7 от 18.12.2009 срок действия Договора установлен с 01.03.200. по 01.03.2015 (том 1, л.д. 33).

Государственная регистрация Договора произведена 27.02.2007, запись регистрации N 77-77-03/101/2006-338, о чем имеется отметка на Договоре (том 1, л.д. 11).

Согласно п. 1.1 Договора имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством серия 77 АД 5058630 от 28.12.2006 г.).

По акту приема-передачи от 01.03.2006 нежилое помещение общей площадью 1167,0 кв.м. передано ответчику (т.1 л.д. 24).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 4 Дополнительного соглашения N 4 от 19.02.2007 г. платежи за арендную плату производятся следующим образом: 100 % стоимости месячной арендной платы арендатор оплачивает до 5-го числа отчетного месяца путем перечисления указанных денежных средств на расчетный счет арендодателя (том 1, л.д. 29).

В силу п. 2 Дополнительного соглашения N 7 от 18.12.2009 ставка арендной платы устанавливается с 01.01.2010 в размере 13 603 руб. 00 коп. за один кв.м., включая НДС.

Судами установлено, что письмом от 29.09.2012. N Р-3 ответчик сообщил истцу о том, что отказывается от аренды любых двух этажей, идущих в порядковой последовательности, а также о готовности передачи любых согласованных с арендодателем площадей к 1 декабря 2012 г. (том 1, л.д. 59). В ответ на данное письмо арендодатель, сославшись на ст. 620 ГК РФ, указал, что оснований для одностороннего расторжения договора как полностью, так и в части не имеется (письмо от 18.10.2012г.N 697-РП т. 1 л.д. 60).

Письмом от 27.11.2012 г. N Р-5 ответчик сообщил истцу об освобождении 4, 5 этажей и надстройки и указал на необходимость присутствия представителей истца для передачи помещений и составления передаточного акта.

Письмом от 06.12.2012 г. N Р-6 ответчик сообщил о готовности встретиться с уполномоченным лицом истца и приложил акт сдачи помещений от 29.11.2012 г., подписанный им в одностороннем порядке.

В акте приема-передачи арендованного помещения от 29.11.2012 указано, что с 30.11.2012 арендатор передал, а арендодатель принял часть принадлежащего ему нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Пермская, д. 1, стр. 1 (корпус МЭК), а именно - четвертый (229,1 кв.м.), пятый (224,8 кв.м.) этажи и надстройку (35,4 кв.м.). В акте отмечено, что в срок с 26 ноября по 01 декабря представители истца на прием-передачу арендованного помещения не явились. Ключи от передаваемых помещений сданы охране, о чем 30.11.2012 составлен акт.

Далее судами установлено, что письмом от 23.09.2013 г. N Р-10 ответчик сообщил истцу об освобождении с 30.09.2013 арендуемых помещений и просил направить представителя для передачи помещений и составления акта приемки-передачи имущества (том 1, л.д. 61).

Суды пришли к выводу, что по акту приема-передачи от 30.09.2013, ответчик возвратил нежилое помещение по адресу: г.Москва, ул. Пермская, д.1, стр.1 (корпус МЭК), а именно - первый (231,5 кв.м.), второй (22,6 кв.м.), и третий этажи (223,6 кв.м.) и ключи от помещения.

Однако из материалов дела следует и установлено судами, что претензиями от 09.07.2013., 06.08.2013, 20.09.2013, 11.10.2013 истец извещал ответчика о наличии задолженности по арендной плате за период с декабря 2012 года по октябрь 2013 года, просил выплатить сумму долга и пени. В письмах истец ссылался на п. 3.2 Договора, указывая, что арендная плата начисляется и подлежит уплате арендодателю за все переданные в аренду помещения, независимо от использования помещений арендатором (том 1, л.д. 37-48).

Истец сослался на то, что Договором не предусмотрено право ответчика в одностороннем порядке изменять или досрочно расторгать договор.

Полагая необоснованными действия ответчика по возвращению части арендуемых помещений, а в последующем и по отказу от договора в целом, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с июля по октябрь 2013 г. в размере 2948888 руб.00 коп., пеней за период просрочки оплаты с 06.07.2013 по 10.02.2014 в сумме 294 888 руб. 80 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии у ответчика права на односторонний отказ от условий договора, предусмотренного п. "Ч" ст.2.2. Договора.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Односторонний отказ от исполнения обязательств возможен в случае, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.

Суды обеих инстанций, признавая за ответчиком право на досрочный отказ от Договора, сослались на п. "Ч" ст. 2.2 Договора, в соответствии с условиями которого арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 2 месяца, о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его прекращении, и сдать имущество в пятидневный срок арендодателю по передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормального износа, а также заплатить соответствующие суммы по всем дополнительным соглашениям.

Суды посчитали, что указанный пункт Договора прямо предусматривает досрочное прекращение договора аренды в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. ранее 01.03.2015 - срока, установленного Дополнительным соглашением N 7 от 18.12.2009.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Однако судами не учтено следующее.

Исходя из взаимосвязанных положений Договора: п.6.2. - внесение изменений в договор в виде приложений или дополнительных соглашений к договору, являющихся его неотъемлемой частью; п.7.1. - расторжение договора только по основаниям, предусмотренным законом, п.3.2. - начисление арендной платы и оплата до дня возврата помещения арендодателю по акту сдачи-приемки, независимо от использования помещения, его условия во внесудебном порядке могут быть изменены только по обоюдному согласию сторон.

Из пункта "Ч" ст. 2.2. Договора не следует, что арендатор имеет право отказаться от части помещений, то есть изменить условия Договора, или досрочно отказаться от него в целом в одностороннем порядке. Указанный пункт регламентирует действия арендатора по освобождению помещения, предусматривая заблаговременное уведомление арендатора о своем намерении досрочно расторгнуть договор, и при наличии согласия арендодателя на это (или по окончании срока его действия) - своевременно передать помещения арендодателю.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций дали неправильное толкование условиям п. "Ч" ст.2.2. Договора и пришли к неверному выводу о том, что стороны предусмотрели право арендатора расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке по правилам п. "Ч" ст.2.2. Договора, а ответчик воспользовался своим правом на расторжение договора аренды во внесудебном порядке, что не предусмотрено положениями Договора аренды.

Кроме того, при принятии судебных актов судами обеих инстанций не учтены обстоятельства, установленные вступившим в законную силу 09.12.2013 решением Арбитражного суда города Москвы от 17.09.2013 по делу N А40-31906/13-53-298.

Так, указанным решением НОУ ВПО "МЭПИ" отказано в удовлетворении исковых требований о понуждении внесения изменений в условия Договора в части уменьшения арендуемых площадей и обязании ОАО "РУСПРОД" принять помещения обратно по акту сдачи -приемки помещений.

Названное решение вынесено по спору между теми же лицами относительно тех же помещений и по тому же Договору аренды. В решении установлено, что у арендатора отсутствуют основания для изменения Договора аренды и возврата части помещений арендодателю по акту сдачи-приемки.

Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, факт того, что Договор аренды не был досрочно расторгнут и не был изменен, указанные помещения остались в аренде у арендатора и не были переданы надлежащим образом арендодателю, не были приняты последним, а у суда отсутствовали основания обязать арендодателя принять указанные помещения, является доказанным.

Суды, отказывая в иске, указали, что ответчик освободил часть занимаемых помещений (четвертый, пятый этажи, надстройку) с 01.12.2012. путем возврата арендованных помещений истцу и передачи ключей охране. 30.09.2013 ответчик возвратил по акту приема-передачи все оставшиеся помещения, арендуемые по Договору (первый, второй и третий этажи) и сославшись на положения пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, пришли к выводу о наличии факта уклонения истца от приемки помещений после прекращения действия договора, и права истца требовать уплаты арендной платы только за фактическое пользование помещений, а поскольку задолженность ответчика перед истцом исходя из фактически занимаемой площади ответчиком отсутствует, отказали в удовлетворении иска.

В соответствии с пунктом "Щ" ст.2.2. Договора арендатор в течение 3 рабочих дней по истечении срока Договора либо по его расторжении обязан возвратить арендуемые помещения арендодателю по акту приема передачи.

Вместе с тем, акты приема- передачи от 01.12.2012 и 30.09.2013 со стороны ОАО "РУСПРОД" не подписаны.

Более того, как установлено судами и подтверждено материалами дела, истец претензиями от 09.07.2013., 06.08.2013, 20.09.2013, 11.10.2013 извещал ответчика о наличии задолженности по арендной плате за период с декабря 2012 года по октябрь 2013 года, просил выплатить сумму долга и пени. В письмах истец ссылался на п. 3.2 Договора, указывая, что арендная плата начисляется и подлежит уплате арендодателю за все переданные в аренду помещения, независимо от использования помещений арендатором (том 1, л.д. 37-48).

Данные обстоятельства свидетельствует об отсутствии достижения соглашения между сторонами относительно изменения площади арендуемых помещений и досрочного прекращения договора.

Следовательно, выводы судов являются необоснованными, поскольку договор аренды является действующим, в связи с чем ссылка судов на пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" неправомерна.

При изложенных обстоятельствах вынесенные по делу судебные акты подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением судами норм материального права.

Поскольку установления по делу фактических обстоятельств не требуется, суд кассационной инстанции полагает возможным в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в заявленном размере в соответствии со статьями 309-310, 614 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сумма задолженности по арендной плате рассчитана истцом за период с июля 2013 по октябрь 2013 года в размере 2 948 888 руб. 00 коп., с учетом частичной оплаты истцом арендной платы за период с июля по сентябрь 2013 года в размере 2342679 руб. 00 коп., исходя из ставки арендной платы в размере 13603 руб. 00 коп. за один квадратный метр в год ( пункт 3.4 Договора в редакции п.2. Дополнительного соглашения N 7 от 18.12.2009), общей площади помещений в размере 1167,0 кв.м. (п.1.1. Договора).

При этом кассационная коллегия учитывает практику применения норм права, определенную п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Также подлежит удовлетворению требование о взыскании неустойки за период с 06.07.2013 по 10.02.2014 исходя из ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, взаимосвязанных положений пунктов 3.5, 5.1 Договора, предусматривающих обязанность арендатора в случае невнесения арендой платы до 5-го числа отчетного месяца, оплатить арендодателю пени в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы платежа.

Размер неустойки с учетом 10% ограничения составляет 294888 руб. 80 коп

С ответчика в пользу истца в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 38 335 руб. 22 коп., расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной, кассационной жалобы в размере 4 000 руб., и поскольку при принятии заявления о увеличении размера исковых требований истцом не была доплачена государственная пошлина, с Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский экономико-правовой институт" в доход федерального бюджета подлежит взысканию 883 руб. 37 коп. государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 февраля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2014 года по делу N А40-144621/13-77-1252 отменить.

Взыскать с Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский экономико-правовой институт" в пользу Открытого акционерного общества "РУСПРОД" сумму основного долга в размере 2 948 888 руб. 00 коп., пени в размере 294 888 руб. 80 коп., расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 38 335 руб. 22 коп., расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной, кассационной жалобы в размере 4 000 руб.

Взыскать с Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский экономико-правовой институт" в доход федерального бюджета 883 руб. 37 коп. государственной пошлины по иску.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

Н.Ю.Дунаева Н.С.Чучунова