Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 мая 2011 г. N Ф05-3466/2011 по делу N А41-10498/2010

г. Москва

05 мая 2011 г.

N КГ-А41/3875-11 Дело N А41-10498/10

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Комаровой О.И.,

судей Русаковой О.И., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от истца - Мироновой Е.М. по доверенности от 12.01.2011 г. N 1-Д,

от ответчика - Муканиной Н.В. по доверенности от 11.01.2011 г.,

рассмотрев 27 апреля 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Инвест Компани" на решение от 16 сентября 2010 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Жоголевой Е.Н., на постановление от 8 февраля 2011 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Макаровской Э.П., Мищенко Е.А., Мордкиной Л.М., по делу N А41-10498/10, по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Компани" о взыскании 1 235 001 руб. 76 коп. и встречному иску о взыскании 324 380 руб., установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево (далее Комитет по управлению имуществом, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Компани" (далее ООО "Инвест Компании", ответчик) о взыскании 1 235 001 руб. 76 коп., составляющих: 1 047 764 руб. 28 коп. задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды от 23.11.2005 г. N 148ю в период с 1.07.2008 г. по 7.11.2009 г., 187 237 руб. 48 коп. пени за просрочку уплаты данных платежей.

ООО "Инвест Компани" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о взыскании излишне уплаченной арендной платы в сумме 324 380 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2010 года первоначальные исковые требования удовлетворены.

С ООО "Инвест Компани" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево взысканы 1 047 764 руб. 28 коп. задолженности, 187 237 руб. 48 коп. пени.

Во встречном иске ООО "Инвест Компани" отказано.

При этом суд исходил из наличия у ответчика обязанности уплачивать арендную плату в заявленный в иске период, поскольку право собственности на земельный участок ООО "Инвест Компани" зарегистрировано 7.11.2009 г..

ООО "Инвест Компани" подана настоящая кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда изменить или отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы указывает, что 30.10.2007 г. между ним и Комитетом подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, сторонами 22.01.2008 г. подписан договор купли-продажи земельного участка, который ранее был предметом договора аренды. Платежным поручением от 28.01.2008 г N 21 ООО "Инвест Компани" оплатило полную стоимость земельного участка в размере 178 099 руб.

29.01.2008 г. подписан акт приема-передачи земельного участка на основании договора купли-продажи от 22.01.2008 г. N 251; участок был передан ответчику и им принят со всеми рисками.

ООО "Инвест Компани" как добросовестный приобретатель выполнило все обязательства по договору купли-продажи: полностью оплатило стоимость земельного участка и подало документы, представленные Комитетом по управлению имуществом, на регистрацию права собственности 23.02.2008 г. и регистрацию соглашения о расторжении договора аренды 23.11.2005 г.; Комитет получил оплату за земельный участок в полном объеме, зачислил её на свой счет и пользовался денежными средствами. Однако по истечении срока регистрации ООО "Инвест Компани" получило отказ в государственной регистрации права собственности и регистрации соглашения о расторжении договора аренды по причине отсутствия у Комитета права распоряжения земельным участком, являющимся предметом договора купли-продажи от 22.01.2008 г. N 251.

Договор купли-продажи и соглашение о расторжении договора аренды не были зарегистрированы не по вине ООО "Инвест Компани".

ООО "Инвест Компании" оплачивало земельный налог, требование об уплате арендной платы за тот же период является нарушением статьи 65 Земельного Кодекса.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево (арендодатель) и ООО "Инвест Компани" (арендатор) заключен договор N 148ю от 23.11.2005 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041003:0007, общей площадью 4900,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, город Орехово-Зуево, Октябрьская площадь, дом 4. Участок предоставлен ООО "Инвест Компани" в аренду под размещение здания гостиницы сроком на 49 лет: с 23.11.2005 г. по 23.11.2054 г.

Названный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Здание гостиницы общей площадью 4733,70 кв. м принадлежит ООО "Инвест Компани" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности НА N 01 17876 от 31.08.2005г.

7.08.2007 г. ООО "Инвест Компани" обратилось в Администрацию городского округа Орехово-Зуево с заявлением о выкупе указанного земельного участка.

Постановлением Главы городского округа Орехово-Зуево от 30.10.2007 г. N 1520 принято решение о предоставлении в собственность ООО "Инвест Компани" данного земельного участка.

30.10.2007 г. Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево и ООО "Инвест Компани" заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2005 г. N 148ю в связи с отчуждением данного земельного участка.

Сторонами 22.01.2008 г. подписан договор N 251 купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец (истец) передает, а покупатель (ответчик) принимает в собственность за плату по цене и на условиях настоящего договора земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 4900 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:47:0041003:0007, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору (Приложение N 1) и являющемся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, пл. Октябрьская, д. 4, для использования в целях: размещение здания гостиницы.

Стоимость земельного участка составляет 178 099 руб., оплата стоимости участка осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по Московской области; оплата производится единовременно в полном объеме не позднее 60 календарных дней со дня подписания договора (пункты 2.1-2.3 договора купли-продажи).

Суд установил, что платежным поручением от 28.01.2008 г. N 21 покупатель оплатил стоимость земельного участка в размере 178 099 руб..

29.01.2008 г. произведена передача земельного участка по акту приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи от 22.01.2008 г. N 251.

Переход права собственности к покупателю на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи от 22.01.2008 г. N 251, зарегистрирован 7.11.2009 г..

О взыскании с ответчика арендной платы за пользование вышеназванным земельным участком в период с 1.07.2008 г. по 7.11.2009 г. Комитетом предъявлен настоящий иск.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 164 Кодекса).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Кодекса).

Согласно статье 25 Земельного кодекса права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Кодекса).

Таким образом, регистрация договора купли-продажи земельного участка законом не предусмотрена.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как сказано выше, суд установил, что в соответствии с условиями договора купли-продажи произведена передача земельного участка покупателем продавцу, последний обязательство по уплате стоимости земельного участка исполнил в полном объеме.

За муниципальным образованием - Городской округ Орехово-Зуево право распоряжения земельным участком площадью 4900 кв. м. с кадастровым номером 50:47:004 10 03:0007, расположенным по адресу: Московская область, город Орехово-Зуево, улица Октябрьская, дом 4, признано решением Арбитражного суда Московской области от 9.06.2009 г. по делу N А41-7508/09, после чего произведена государственная регистрация перехода права собственности на данный земельный участок к ООО "Инвест Компани".

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что у ответчика отсутствует обязательство по уплате арендной платы в заявленный период, выводы суда об удовлетворении первоначального иска сделаны при неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Дело направляется на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области, поскольку заявленные ответчиком по встречному иску обстоятельства судом не исследовались и не устанавливались.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям первоначального и встречного исков, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2010 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2011 года по делу N А41-10498/10 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

О.И. Комарова

Судьи

Э.Г. Хомяков

О.И. Русакова