Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2012 г. N 10АП-9057/11

г. Москва

18 января 2012 г.

Дело N А41-10498/10

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Юдиной Н.С., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Выборновой О.В.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево (ИНН: 5034082515, ОГРН: 1035007001270) - Миронова Е.М. - представитель по доверенности N 1-Д от 11 января 2012 года,

от ответчика ООО "Инвест Компани" (ИНН: 7709543867, ОГРН: 1047796319845) - Муканина Н.В. - представитель по доверенности б/н от 01 ноября 2011 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево на решение Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2011 года по делу N А41-10498/10, принятое судьей Жоголевой Е.Н., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Компани" о взыскании задолженности по договору аренды N 148ю от 23 ноября 2005 года, пени, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Инвест Компани" к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево о взыскании излишне уплаченной арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Компани" (далее по тексту - ООО "Инвест Компании") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 148ю от 23 ноября 2005 года в размере 1 047 764 руб. 28 коп., пени в размере 187 237 руб. 48 коп. (л.д.2-3 т.1).

ООО "Инвест Компани" обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 324 380 рублей (л.д.2-4 т.2).

Определением Арбитражного суда Московской области встречный иск ООО "Инвест Компани" принят к производству (л.д.1 т.2).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2010 г.. первоначальные исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ООО "Инвест Компани" отказано (л.д. 128-131 т.2).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2011 года решение Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2011 года по делу N А41-10498/10 оставлено без изменения (л.д. 89-94 т.3).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 мая 2011 года решение Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2011 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2011 года по делу N А41-10498/10 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (л.д.118-121 т.3).

Отменяя вышеуказанные судебные акты, суд кассационной инстанции указал на то, что у ответчика отсутствует обязательство по уплате арендной платы в заявленный период и выводы суда об удовлетворении первоначального иска сделаны при неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела (л.д.118-121 т.3).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево отказано.

Встречные исковые требования ООО "Инвест Компани" удовлетворены.

С Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево в пользу ООО "Инвест Компани" взыскана излишне уплаченная сумма арендных платежей в размере 324 380 рублей и расходы по уплате госпошлины в размере 9 487 руб. 60 коп. (л.д.137-139 т.3).

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 143-145 т.3).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, первоначальный иск Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево удовлетворить. В удовлетворении встречного иска ООО "Инвест Компани" - отказать.

Представитель ООО "Инвест Компани" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23 ноября 2005 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево (Арендодатель) и ООО "Инвест Компани" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 148ю (л.д.12-14 т.1).

По условиям указанного договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 50:47:0041003:0007, общей площадью 4900.0 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, город Орехово-Зуево, Октябрьская площадь, дом 4; в аренду под размещение здания гостиницы, сроком на 49 лет: с 23 ноября 2005 года по 23 ноября 2054 года (пункты 1.1., 1.2., 1.З., 2.1. договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.3. договора указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16 августа 2006 года за N 50-50-47/014/2006-202.

Здание гостиницы общей площадью 4733.70 кв.м. принадлежит ООО "Инвест Компани" на праве собственности (Свидетельство о государственной регистрации права собственности НА N 01 17876 от 31 августа 2005 года).

07 августа 2007 года ООО "Инвест Компани" обратилось в Администрацию городского округа Орехово-Зуево с заявлением о выкупе указанного земельного участка.

Постановлением Главы городского округа Орехово-Зуево от 30 октября 2007 года N 1520 Обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Компани" предоставлен в собственность вышеуказанный земельный участок.

30 октября 2007 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево (Арендодатель) и ООО "Инвест Компани" (Арендатор) заключено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23 ноября 2005 N 148ю (л.д.24-25 т.1).

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения о расторжении договора Договор аренды земельного участка от 23 ноября 2005 N 148ю считается расторгнутым с даты государственной регистрации перехода права собственности в УФРС по Московской области.

Согласно подписанному 22 января 2008 года сторонами договору купли-продажи N 251 Продавец (Комитет по управлению имуществом городского округа Орехово-Зуево) передает, а Покупатель (ООО "Инвест-Компани") принимает в собственность за плату по цене и на условиях настоящего договора земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 4900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:47:0041003:0007, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к настоящему Договору (Приложение N 1) и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, пл. Октябрьская, д. 4, для использования в целях: размещение здания гостиницы (пункт 1.1. договора купли-продажи).

Стоимость земельного участка составляет 178 099 руб. (пункт 2.1. договора купли-продажи).

Оплата стоимости Участка осуществляется Покупателем путем перечисления денежных средств в размере, указанном в пункте 2.1 настоящего договора, на счет Управления Федерального казначейства по Московской области (пункт 2.2. договора купли-продажи).

Платежным поручением от 28 января 2008 года N 21 Покупатель оплатил стоимость земельного участка в размере 178 099 рублей.

29 января 2008 года сторонами подписан Акт приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи от 22 января 2008 N 251.

Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на участок в УФРС по МО (пункты 3.2., 7.4. договора купли-продажи).

Право аренды земельного участка ООО "Инвест Компании" прекращается с даты регистрации перехода права собственности на участок в УФРС по МО (пункт 7.3. договора купли-продажи).

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 июня 2009 года по делу N А41-7508/09 суд признал за муниципальным образованием - Городской округ Орехово-Зуево право распоряжения земельным участком площадью 4 900 кв.м. с кадастровым номером 50:47:004 10 03:0007, расположенным по адресу: Московская область, город Орехово-Зуево, улица Октябрьская, дом 4.

07 ноября 2009 года УФРС по МО зарегистрировало за ООО "Инвест Компани" право собственности на земельный участок площадью 4900 кв.м., с кадастровым номером 50:47:0041003:0007, расположенный по адресу: Московская область, город Орехово-Зуево, улица Октябрьская, дом 4.

За период с 09 декабря 2009 года по 05 мая 2010 года ООО "Инвест Компани" оплатило земельный налог на сумму 249 888 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (л.д.83-92 т. 1).

Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняются.

Таким образом, обязательство ООО "Инвест Компани" по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Аналогичной позиции придерживается Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении N 8472/11 от 10 ноября 2011 года.

Пункт 4.8. Решения совета депутатов городского округа Орехово-Зуево Московской области от 30 июля 2009 N 89/6 "О принятии положения о порядке предоставления в аренду, собственность, постоянное (бессрочное) пользования, безвозмездное срочное пользование на территории городского округа Орехово-Зуево Московской области земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и на которых расположены здания, строения, сооружения" устанавливает, что порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается законодательством Московской области.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении N 2 к договору (расчет арендной платы за земельный участок на 2005 г..), сумма арендной платы на 2005 г.. составила 66 534 руб. 21 коп.

Таким образом, согласно условию договора (п.3.1.) арендная плата установлена не в твердой сумме, а исчисляется по определенной методике - расчету (формула).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" арендная плата определяется по следующей формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указывает на то, что если стороны в договоре аренды согласовали ставку арендной платы не в твердой сумме, а оговорили условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то сумма арендной платы является определяемой величиной и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.

Пунктом 3.1 Договора аренды земельного участка от 23 ноября 2005 года N 148ю установлено, что расчет арендной платы производится на дату передачи земельного участка, уплачивается Арендатором независимо от даты регистрации договора аренды и пересматривается ежегодно с учетом изменения базовой ставки арендной платы, а так же размер арендной платы считается измененным со дня введения новой базовой ставки арендной платы в соответствии с соответствующими нормативными актами.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается и регулируется уполномоченными на то государственными или муниципальными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Поэтому изменение нормативно-правовыми актами порядка установления размера арендной платы влечет обязанность общества оплачивать арендную плату в новом размере независимо от того, вносились ли соответствующие изменения в договор аренды земельного участка.

В 2008-2009 г..г. базовый размер арендной платы для муниципального образования - городской округ Орехово-Зуево Московской области был изменен и установлен в размере 26.48 руб./кв.м. за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории Московской области на 2008 г.. на основании Закона Московской области от 24 октября 2007 года N 186/2007-ОЗ "О бюджете Московской области на 2008 г.." (приложение N 5), Закона Московской области от 19 сентября 2008 N 126/2008-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2009 г..".

Согласно статье 15 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" от 07 июня 1996 N 23/96-ОЗ порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды земельного участка. В случае направления арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы он обязан внести арендную плату в течение пяти рабочих дней со дня получения такого предупреждения.

В случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка, изменение размера арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем арендатору.

Вышеназванными законами Московской области базовый размер арендной платы в 2008-2009 г..г. изменен, о чем ООО "Инвест Компани" уведомлено, что подтверждается уведомлением об изменении арендной платы от 08 февраля 2008 года N 81, представленном в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы (т.3, л.д. 51, 75 - уведомление; т.3, л.д. 76-77 - книга учета уведомлений по арендной плате, подтверждающая получение обществом указанного выше уведомления).

Поскольку Обществом с ограниченной ответственностью "Инвест Компани" не представлено доказательств внесения арендной платы по договору аренды земельного участка N 148ю от 23 ноября 2005 года за период с 01 июля 2008 года по 07 ноября 2009 года в размере 1 047 764 руб. 28 коп, с ответчика в пользу истца по первоначальному иску подлежит взысканию указанная сумма задолженности.

Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зеуво также предъявлено требование о взыскании с ООО "Инвест Компани" неустойки в размере 187 237 руб. 48 коп.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы за землю в установленные сроки, начисляется пеня за каждый день просрочки определяемая в процентах от неуплаченной арендной платы за землю. Процентная ставка пени принимается в размере 0,05% суммы недоимки за каждый день просрочки.

Поскольку ООО "Инвест Компани" ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по перечислению арендной платы за спорный период, с ответчика в пользу истца подлежит неустойка в размере 187 237 руб. 43 коп.

Учитывая, что ООО "Инвест Компани" было обязано платить до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок арендную плату по договору аренды, оснований для удовлетворения встречных исковых требований Общества о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 324 380 рублей не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево - удовлетворению, в удовлетворении встречного иска ООО "Инвест Компани" следует отказать.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2011 года по делу N А41-10498/10 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Компани" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово Зуево сумму задолженности в размере 1 047 764 руб. 28 коп., пени в сумме 187 237 руб. 43 коп.

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Компани" - отказать.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.С. Юдина Е.В. Черникова