Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 августа 2014 г. N Ф05-6127/14 по делу N А40-114393/2013

г. Москва

05 августа 2014 г.

Дело N А40-114393/13-41-1089

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Калининой Н.С., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Северный" - Ларцева Т.Г., доверенность N 18 от 27.12.2011 г. сроком на 3 года,

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Преображенская М.А., доверенность от 27.12.2013 г. N 33-Д-953/13 сроком до 31.12.2014 г.,

от третьих лиц: 1. Правительства Москвы - Преображенская М.А., доверенность от 27.12.2013 г. N 4-47-729/3-1, Васина К.А., доверенность от 10.05.2012 г. 4-14-368/2 сроком на 3 года,

2. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - не явился, извещен,

3. Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы - не явился, извещен,

рассмотрев 29 июля 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Северный" (истец) на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 декабря 2013 года принятое судьей Березовой О.А. на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.

по иску общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Северный" (ИНН 7713020450, ОГРН 1037739314887)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

треть лица: Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы

о признании незаконным решения о досрочном расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "Северный" (далее - ООО Торговый дом "Северный") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании незаконными решения Департамента от 12 апреля 2013 года N ДГИ-И-8337/13 и от 31 мая 2013 года N ДГИ-И-1966/13 о расторжении договора аренды земельного участка от 24 декабря 1996 года N М-09-007563 и восстановлении в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N77-01/05-265/2001-6491 об обременении земельного участка с кадастровым номером 77:09:003027:1, расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, напротив вл.13-15, правом аренды ООО Торговый дом "Северный" на основании указанного договора аренды.

Требования, предъявленные со ссылкой на норму пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.201 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ, мотивированы тем, что отказ Департамента от договора аренды осуществлен при отсутствии объективных оснований; арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом и существенных нарушений договора им не допущено.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы.

Решением от 31 декабря 2013 года Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении требований отказал.

Суд первой инстанции сделал вывод том, что отказ Департамента от договора аренды является правомерным, поскольку предоставленными в материалы дела доказательствами подтверждается неосвоение ООО Торговый дом "Северный" земельного участка в тех целях, для которых участок предоставлялся в аренду, а также нарушение сроков строительства объекта.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО Торговый дом "Северный", которое не согласно с судебными актами полагая, что суды неправильно применили нормы материального и процессуального права, сделали выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и предоставленным доказательствам, просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что им в материалы дела предоставлены многочисленные доказательства, подтверждающие осуществление им целенаправленной деятельности на получение разрешения на строительство на протяжении всего срока действия договора аренды. При этом, получение документов, предваряющих получение разрешения на строительство неоднократно откладывалось по вине органов власти города Москвы, которые на протяжении нескольких лет не могли согласовать между собой параметры проектируемой застройки. Между тем, суды не дали оценку предоставленным доказательствам незаконных действий Департамента земельных ресурсов, в результате которых кадастровые паспорта земельных участков, необходимые для получения разрешения на строительство, были получены лишь по решению суда. Выводы судов основаны не на установленных обстоятельствах, а на предположениях суда, в связи с чем нарушена часть 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, поскольку требование ООО Торговый дом "Северный" было заявлено в порядке статей 198, 199 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации, то Департамент должен доказывать соответствие оспариваемого решения закону.

Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы, назначенное на 17 июля 2014 года 14 часов 00 минут, было отложено составом суда: председательствующий-судья Волков С.В., судьи Калинина Н.С., Чучунова Н.С. в соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом сложности характера спора и необходимостью детального исследования доводов жалобы и возражений, на 29 июля 2014 года 14 часов 15 минут.

29 июля 2014 года в 14 часов 15 минут судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебное заседание от ООО Торговый дом "Северный" поступили письменные пояснения, которые приобщены судом кассационной инстанции к материалам дела в качестве дополнений к кассационной жалобе.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.

Представитель Правительства Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции также возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Кассационным судом направлены в адрес Управления Росреестра по г. Москве, Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

Суд кассационной инстанции, с учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных третьих лиц, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, в соответствии с распоряжением префекта Северного административного округа от 28 октября 1996 года N 7039 "О предоставлении земельного участка товариществу с ограниченной ответственностью Торговый дом "Северный" по Дмитровскому шоссе, против вл.13-15", Мэрий (Администраций) г. Москвы в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества города Москвы, и Товариществом с ограниченной ответственностью Торговый дом "Северный" (правопредшественник ООО Торговый дом "Северный", арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N М-09-007563.

По условиям названного договора аренды, ООО Торговый дом "Северный" был предоставлен в аренду для строительства и эксплуатации центра услуг и торговли земельный участок площадью 15 000 кв. м по адресу: г. Москва, Дмитровское ш., против вл. 13-15.

Договор был заключен сроком на 10 лет и по условию пункта 2 вступал в силу с момента его регистрации в Москомземе.

По дополнительному соглашению от 21 мая 1997 года пункт 1.1 договора аренды был изменен: земельный участок предоставлялся в аренду для размещения продовольственной ярмарки сроком на 3 года, строительства и эксплуатации центра услуг и торговли.

Дополнительным соглашением от 20 апреля 2000 года к договору N М-09-007536 внесены изменения в части наименования арендатора на ООО Торговый дом "Северный", а также установлен срок договора до 31 марта 2024 года.

Договор, а также дополнительные соглашения к нему, были надлежащим образом зарегистрированы.

Между тем, уведомлением от 12 апреля 2013 года N ДГИ-И-8337/13 Департамент городского имущества города Москвы уведомил ООО Торговый дом "Северный" о досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку по состоянию на дату направления уведомления земельный участок арендатором не освоен, строительство не осуществлено, по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды отсутствует разрешение на строительство.

Уведомлением от 31 мая 2013 года N ДГИ-И-11966/13 Департамент по итогам рассмотрения поступивших от ООО Торговый дом "Северный" возражений подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды.

В связи с несогласием с односторонним расторжением со стороны арендодателя договора аренды и указывая на отсутствие каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны арендатора, ООО Торговый дом "Северный" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, полагая, что решения Департамента являются незаконными и нарушают права заявителя.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных актах, и считает их обоснованными, сделанными на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

При этом, договор аренды земельного участка в силу указанной нормы может быть расторгнут именно по перечисленным в ней существенным нарушениям договорных условий.

Таким образом, названным Федеральным законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

Как установили суды обеих инстанций, арендодатель реализовал свое право, предусмотренное законом, на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, направив в адрес арендатора (ООО Торговый дом "Северное") соответствующее уведомление о расторжении договора, а также уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Кроме того, суды обеих инстанций также установили, что арендатор до настоящего времени объект не построил, разрешение на строительство объекта не получил, к строительству объекта на земельном участке не приступил.

Так, в разделе 4 договора аренды были согласованы "Особые условия договора", в частности, пункт 4.3 договора аренды устанавливал, что арендатор обязан в срок до 29 октября 1997 года разработать и согласовать в установленном порядке проект строительства цента услуг и торговли; в течение месяца со дня утверждения проекта представить в Московский земельный комитет проект строительства центра услуг и торговли с заключением Мосгосэкспертизы для внесения изменений и дополнений в договор.

Пункт 4.4 договора возлагал на арендатора обязанность завершить строительство центра в нормативные сроки.

Исследовав конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, суд правильно в данном случае не усмотрел уважительных причин для нарушения истцом сроков строительства и не освоения земельного участка с момента заключения договора (1996 г.) и по настоящее время.

Как установили суды обеих инстанций, несмотря на то, что срок окончания строительства объекта прямо не был согласован в договоре, между тем договором была предусмотрена обязанность арендатора завершить строительство центра в нормативные сроки.

Судами обеих инстанций также установлено, что в деле имеются исходно-разрешительная документация от 14.09.2004 N 214-41/1148-2004, градостроительное заключение с прилагаемыми к нему документами, акт разрешенного использования от 02.11.2005 N А-1050/03, пролонгированный до 12.08.2007, из которых следует, что исходно-разрешительная документация разработана по состоянию на 2004 год, акт разрешенного использования разработан в 2005 году, пролонгирован до 2007 года.

В тоже время, в заявке на разработку исходно-разрешительной документации, составленной самим обществом, указаны сроки начала строительства - 2004 год и ввода объекта в эксплуатацию - 2006 год.

Между тем, по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды земельного участка разрешение на строительство объекта обществом не получено.

Суды также установили, что ООО Торговый дом "Северное" были предоставлены по договорам краткосрочной аренды три смежных земельных участка площадью 1128 кв.м., 880 кв.м., 6800 кв.м. для размещения открытых автостоянок.

В тоже время, зная о том, что 3 земельных участка предоставлены обществу исключительно для организации автостоянок, Акт разрешенного использования по заявке ООО Торговый дом "Северный" разработан исходя из того, что строительство объекта площадью 85 420 кв. м производится на территории площадью 2,7 га, то есть не только на участке, предоставленном обществу в аренду для строительства объекта, но и на участках, предоставленных ему в аренду для организации автостоянок, а также на прилегающем свободном участке (0,32 га).

Данное обстоятельство согласно переписке сторон явилось основанием для отказа в утверждении Акта разрешенного использования.

При этом, ООО Торговый дом "Северный" не оспаривал в судебном либо административном порядке отказ в утверждении Акта разрешенного использования.

Между тем, как правильно сделал вывод суд первой инстанции, за период с 2004 года у общества имелось достаточно времени для исправления градостроительного заключения, на основании которого подготовлен Акт разрешенного использования, в части указания площади отводимого земельного участка и площади самого объекта.

Доказательств каких-либо действий, направленных на изменение градостроительной документации, как и обстоятельств, препятствующих своевременному изменению градостроительных предложений, в материалы дела не предоставлено.

Более того, до введения в действие Градостроительного кодекса города Москвы получение градостроительного плана земельного участка в целях строительства не требовалось, и в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории города Москвы" (в редакции постановления Правительства Москвы от 24.02.2009 N 145-ПП) со дня вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы (август 2008 года) прием обращений о подготовке актов разрешенного использования участков территории (земельных участков) прекращается, однако:

-утвержденные до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы правовыми актами Правительства Москвы акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

-выданные Москомархитектурой, но не утвержденные в установленном порядке до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы акты разрешенного использования, в том числе действие которых продлено в установленном порядке, утверждаются до истечения срока их действия, но не позднее 01.09.2009 правовыми актами Правительства Москвы (акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) после утверждения, но не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Таким образом, как правильно сделал вывод суд первой инстанции, в случае надлежащего исполнения условий договора и своевременного устранения обществом обстоятельств, по которым ему было отказано в утверждении Акта разрешенного использования, разработанного в 2005 году, получение градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство обществу не потребовалось бы.

Предоставленные обществом документы расцениваются как доказательства определенных его действий по приготовлению к исполнению договора в рамках самостоятельной предпринимательской деятельности, осуществляемой на свой риск (п.1 ст.2 ГК РФ).

Вместе с тем, при заключении договора аренды земельного участка собственник земельного участка - город Москва был вправе рассчитывать на освоение земельного участка арендатором исходя из тех сроков и целей, для которых он был предоставлен истцу в аренду.

Однако, поскольку длительное время арендатором земельный участок освоен так и не был, собственник земельного участка как любой участник гражданского оборота имеет право на изменение существующего положения.

В этой связи, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о том, что причиной отсутствия разрешения на строительство в установленный договором аренды срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает.

Доказательств, свидетельствующих об объективной невозможности у арендатора начать и завершить проектирование и строительство объекта, в том числе по вине государственных органов, не представлено, и данных обстоятельств судом не установлено.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из конкретных установленных судами обстоятельств по настоящему делу, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендодатель имел право на расторжение данного договора в одностороннем порядке, в силу пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года по делу N А40-114393/13-41-1089 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.С. Калинина Н.С. Чучунова