Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 мая 2011 г. N Ф05-3554/11 по делу N А40-34914/2010

г. Москва

05 мая 2011 г.

N КГ-А40/3973-11 Дело N А40-34914/10-145-176

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О.И.,

судей Волкова С.В., Тихоновой В.К.,

при участии в заседании:

от заявителя Департамент имущества города Москвы - Сухинина С.В. по доверенности от 18.02.2011 г. N Д-11/7234;

от ответчика - Нефедовой Е. А. по доверенности от 29.12.2010 г. N 32418/10;

от третьих лиц:

Общество с ограниченной ответственностью "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) - Прокофьева А.В. по доверенности от 02.07.2010 г.;

Общество с ограниченной ответственностью "Фотоград" (ОГРН 1097746378400) - Прокофьева А.В. по доверенности от 11.05.2010 г. N 2,

рассмотрев 28 апреля 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение от 16 августа 2010 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Петровским С.П., на постановление от 31 января 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Якутовым Э.В., Поташовой Ж.В., Бекетовой И.В., по делу N А40-34914/10-145-176, по заявлению Департамента имущества города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве о признании недействительным отказа в государственной регистрации, третьи лица Общество с ограниченной ответственностью "Фотоград" (ОГРН 1037739758210), Общество с ограниченной ответственностью "Фотоград" (ОГРН 1097746378400), установил:

Департамент имущества города Москвы (далее Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление Росреестра по Москве) в государственной регистрации протокола-соглашения от 30.10.2009 г. о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 29.05.2008 г. N 01-00658/08 на нежилое помещение площадью 82,6 кв. м по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 10, стр. 1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Фотоград" (ОГРН 1037739758210), Общество с ограниченной ответственностью "Фотоград" (ОГРН 1097746378400).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 августа 2010 года заявление Департамента удовлетворено.

Суд признал недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в государственной регистрации протокола-соглашения от 30.10.2009 г. о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 29.05.2008 г. N 01-00658/08 на нежилое помещение площадью 82,6 кв. м по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 10, стр. 1; обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать протокол-соглашение от 30.10.2009 г. о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 29.05.2008 г. N 01-00658/08 на нежилое помещение площадью 82,6 кв. м по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 10, стр. 1.

Суд счел, что отказ в регистрации вышеназванного протокола-соглашения, оформленный письмом от 11.01.2010 г. N 11/182/2009-735, не соответствует требованиям ст.ст. 2, 4, 6, 17, 18, 20 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя по осуществлению полномочий собственника по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставляется право с согласия арендодателя произвести передачу своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

Договор аренды N 01-00658/08 заключен 29.05.2008 г., то есть до вступления в действие статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", следовательно, подлежат применению нормы Гражданского законодательства.

Согласно пункту 5.3.3 договора аренды от 29.05.2008 г. N 01-00658/08 и нормам Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор с согласия арендодателя вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, при этом проведение торгов (или аукциона) не предусмотрено.

Управлением Росреестра по Москве подана настоящая кассационная жалоба на указанные судебные акты, согласно которой Управление просит решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заявитель жалобы считает, что судами не применены подлежащие применению нормы материального права - статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Указывает, что договор аренды от 29.05.2008 г. N 01-658/08 в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным после его государственной регистрации, которая произведена 21 января 2009 года за N 77-77-11/126/2008-644, то есть после вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Управление Росреестра по Москве полагает вывод суда о неприменении статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ сделанным при неправильном толковании норм материального права. Указывает, что в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Из буквального содержания указанной нормы следует, что право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 17.1 Закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, установленных названной статьей, в перечень которых данный случай не входит.

Департамент имущества города Москвы не имел право давать согласие на переуступку прав по указанному договору аренды в отношении объекта недвижимого имущества без проведения конкурса или аукциона.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Москве поддержал доводы кассационной жалобы.

Департамент, представитель третьих лиц возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения Арбитражным судом города Москвы и Девятым арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что между Департаментом имущества города Москвы и ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) заключен договор N 01-00658/08 от 29.05.2008 г., согласно которому первый (арендодатель) сдает, а второй (арендатор) принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 82,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 10, стр. 1, для использования под офис.

Договор аренды заключен на срок с 1 июня 2008 года до 31 мая 2013 г., зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

30.10.2009 г. между Департаментом имущества города Москвы, ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) и ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400) заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 29.05.2008 г. N 01-00658/08, в соответствии с которым стороны договорились со ссылкой на Гражданский кодекс Российской Федерации и постановление Правительства Москвы от 13.08.1996 г. N 689 о переходе прав и обязанностей по договору от 29.05.2008 г. N 01-00658/08 в полном объеме от ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) к ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400).

Департамент 03.11.2009 г. обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации вышеназванного протокола-соглашения от 30.10.2009 г.

По результатам рассмотрения представленных заявителем документов Управлением принято решение, оформленное письмом от 11.01.2010 г. N 11/182/2009-735, об отказе в государственной регистрации на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В качестве основания для отказа регистрирующий орган указал, что согласно абз. 1 п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Департамент, полагая, что оспариваемый отказ Управления является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании данного отказа недействительным.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлены статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе в случае если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 173-ФЗ, действовавшей на дату подписания протокола соглашения от 30.10.2009 г. и отказа в его государственной регистрации) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;

2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;

3) государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям;

4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья;

5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;

6) образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая указанные в пункте 3 настоящей части государственные и муниципальные образовательные учреждения, и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения;

7) для размещения объектов почтовой связи;

8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

9) в порядке, установленном главой 5 настоящего Федерального закона;

10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;

11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);

12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;

13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, Федеральный закон "О защите конкуренции" не предусматривает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов, за исключением установленных данным Законом случаев. Спорное правоотношение ни под одно из исключений, предусмотренных статьей 17.1 указанного Закона, не подпадает.

По существу, заключение протокола-соглашения от 30.10.2009 г. между Департаментом имущества города Москвы, ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) и ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400) приводит к предоставлению новому арендатору - ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400) - преимущества перед другими хозяйствующим субъектами в виде предоставления права аренды муниципального имущества на внеконкурсной основе. В результате подобного перенайма необоснованно создаются преимущественные условия в получении государственного и муниципального имущества для определенного субъекта и препятствия в доступе к нему неопределенного круга потенциально заинтересованных лиц.

Суды, удовлетворяя заявление Департамента о признании недействительным отказа в государственной регистрации протокола-соглашения от 30.10.2009 г., указали, что договор аренды N 01-00658/08 заключен 29.05.2008 г., то есть до вступления в действие статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Кодекса).

Договор аренды N 01-00658/08 от 29.05.2008 г. зарегистрирован 21.01.2009 г., то есть после введения в действие статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".

Таким образом, Управление Росреестра по Москве правомерно отказало в государственной регистрации протокола-соглашения от 30.10.2009 г.; отказ, оформленный письмом от 11.01.2010 г. N 11/182/2009-735, соответствует действующему законодательству, в том числе Федеральному закону от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Судами первой и апелляционной инстанций установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применены нормы материального права, в связи с чем суд кассационной инстанции считает обжалуемые решение и постановление подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса принимает новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16 августа 2010  года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 года по делу N А40-34914/10-145-176 отменить.

В удовлетворении заявления Департамента имущества города Москвы о признании недействительным отказа в государственной регистрации протокола-соглашения от 30.10.2009 г. отказать.

Председательствующий судья

О.И. Комарова

Судьи

С.В. Волков

В.К. Тихонова