Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 мая 2011 г. N Ф05-3851/11 по делу N А40-46813/2010

г. Москва

17 мая 2011 г.

N КГ-А40/4309-11 Дело N А40-46813/10-64-394

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О.И.,

судей Тихоновой В. К., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от истца - Ларионовой Т.Н. по доверенности от 11.02.2011 года N Д11/7199;

от ответчика - Шевченко Ж. Е. по доверенности от 06.05.2011 года N 1758,

рассмотрев 10 мая 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Рядом с домом" на решение от 9 сентября 2010 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Зотовой Е.А., на постановление от 17 ноября 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Красновой С.В., Кораблевой М.С., Сумароковой Т.Я., по делу N А40-46813/10-64-394, по иску Департамента имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "Рядом с домом" о расторжении договора, взыскании 393 870 руб. 02 коп., установил:

Департамент имущества города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Рядом с домом" (далее ООО "Рядом с домом", ответчик) о взыскании 393 870 руб. 02 коп., составляющих: 386 404 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате за период с января 2010 г. по март 2010 года, 7 465 руб. 86 коп. пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей за период с 11.11.2009 г. по 16.04.2010 г., расторжении договора аренды от 17.09.2009 г. N 10-00060/09, заключенного между истцом и ответчиком, выселении из нежилого помещения площадью 176,2 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2033 (1 этаж, пом. III, комн. 1-14).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 9 сентября 2010 года исковые требования удовлетворены.

С ООО "Рядом с домом" в пользу Департамента взысканы 386 404 руб. 16 коп. задолженности, 7 465 руб. 86 коп. пени.

Расторгнут договор аренды от 17.09.2009 г. N 10-00060/09, заключенный между Департаментом и ООО "Рядом с домом".

ООО "Рядом с домом" выселено из нежилого помещения общей площадью 176,2 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2033 (1 этаж, пом. III, комн. 1-14), и обязано передать его Департаменту в освобожденном виде.

Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется.

Учитывая, что ответчик допустил просрочку по внесению арендных платежей, направленная истцом в адрес ответчика претензия от 15.02.2010 г. N 10-00060 об исполнении обязательств надлежащим образом оставлена последним без удовлетворения, суд счел требование о расторжении договора аренды подлежащим удовлетворению. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю имущество; предусмотренных гражданским законодательством оснований для занятия спорного помещения ответчиком суд не установил.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2011 года указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО "Рядом с домом" подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы считает, что, поскольку вина ответчика в ненадлежащем исполнении обязательства по уплате арендных платежей согласно требуемым истцом ставкам арендной платы отсутствует, оснований для взыскания с ООО "Рядом с домом" в пользу Департамента арендных платежей и пени вследствие просрочки арендных платежей не имеется. Указывает, что платежи им уплачены в полном объеме, к нему как к субъекту малого предпринимательства применяется льготная ставка арендной платы.

Также ответчик ссылается на то, что спорное нежилое помещение возвращено им Департаменту по акту приема-передачи от 30.09.2010 года.

Представитель ООО "Рядом с домом" в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Департамент возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Рядом с домом" (арендатор) заключен договор N 10-00060/09 от 17.09.2009 г., согласно которому первый передает второму в аренду нежилое помещение площадью 176,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 2033 (1 этаж, помещение III, комн. 1-14).

Указанный договор заключен сторонами по результатам торгов.

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 27.10.2009 г.

Истец по акту приема (передачи) от 17.09.2009 года передал ответчику указанное нежилое помещение.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом СГУП по продаже имущества города Москвы от 17.09.2009 г. N 98 об итогах аукциона на объект аренда и не может быть снижена.

Пунктом 6. 2 договора предусмотрен размер арендной платы - 11 780 руб. за кв. м в год, включая налог на добавленную стоимость.

На период с 18.09.2009 г. по 31.12.2009 г. дополнительным соглашением от 18.09.2009 г. ставка арендной платы установлена в размере 1 000 руб. за 1 кв. м в год.

Впоследствии Департамент имущества города Москвы на основании уведомления от 19.01.2010 г. N 10-00060/09/09/И поставил в известность арендатора о необходимости внесения арендной платы в размере, установленном договором N 10-00060/09 от 17.09.2009 г. аренды нежилого помещения (пункт 6 договора).

Суды установили, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательство по уплате арендных платежей, задолженность за период с января 2010 г. по март 2010 года составляет 386 404 руб. 16 коп.

Довод заявителя жалобы относительно применения льготной ставки арендной платы в 2010 году несостоятелен, не соответствует согласованным сторонами условиям договора N 10-00060/09 от 17.09.2009 г., в соответствии с которыми величина арендной платы устанавливается в размере 11 780 руб. за кв. м в год, включая налог на добавленную стоимость.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Из содержания указанных норм следует, что ограничение принципа свободы договора, равенства и автономии воли участника гражданских правоотношений возможно лишь в двух случаях: когда такое ограничение установлено самим Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом. Возможности ограничения гражданских прав и обязанностей каким-либо иным правовым актом гражданское законодательство не допускает.

Ответчик был свободен при заключении договора аренды N 10-00060/09 от 17.09.2009 г. и определении его условий, в том числе арендной платы, размер которой предложен им на торгах.

Обстоятельство, что ответчик является субъектом малого предпринимательства, само по себе не свидетельствует о том, что уплата арендной платы должна производиться им по льготной ставке.

Постановлением Правительства Москвы N 1218-ПП от 30.12.2008 г. "О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, на период стабилизации финансовой системы" решено предоставить право на государственную имущественную поддержку субъектам малого предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого предпринимательства Москвы, в виде установления ставки арендной платы в размере 1 000 руб. за кв. м в год по действующим и заключаемым на новый срок, а также вновь заключаемым договорам аренды на нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы.

В соответствии с указанным постановлением стороны заключили дополнительное соглашение от 18.09.2009 года к договору аренды о ставке арендной платы в размере 1 000 руб. на срок с 18.09.2009 г. по 31.12.2009 г.

Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2009 г. N 1479-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы N 1218-ПП от 30.12.2008 г., согласно которым предоставляется право на государственную имущественную поддержку субъектам малого предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого предпринимательства Москвы, в виде установления ставки арендной платы в размере 1 000 руб. за кв. м в год на 2009 год, 1 200 руб. за кв. м в год на 2010 год по действующим и заключаемым на новый срок, а также вновь заключаемым договорам аренды на нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в том числе на нежилые помещения, арендуемые организациями, образующими инфраструктуру поддержки малого предпринимательства Москвы, у казенных предприятий города Москвы, за исключением договоров аренды, заключаемых по результатам торгов по передаче объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы, в аренду субъектам малого предпринимательства.

Следовательно, названным Постановлением Правительства Москвы предусмотрено, что право на государственную имущественную поддержку в виде установления льготной ставки арендной платы по договорам, заключенным по результатам торгов по передаче объектов нежилого фонда в аренду субъектам малого предпринимательства, не предоставляется.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Москвы от 29.12.2009 г. N 1479-ПП "О реализации дополнительных мер государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период 2010 - 2012 гг." установлено, что в отношении договоров аренды, заключенных до 1 января 2010 г. с субъектами малого предпринимательства города Москвы по итогам торгов по передаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы, расчет арендной платы производится по ставке, определенной по результатам торгов.

Ставка арендной платы в размере 11 780 руб. за кв. м в год, включая налог на добавленную стоимость, установленная в договоре аренды, была определена на основании торгов, победителем которого признано ООО "Рядом с домом", предложившее указанный максимальный размер арендной платы.

При таких обстоятельствах довод заявителя кассационной жалобы о том, что ООО "Рядом с домом", являясь субъектом малого предпринимательства вправе уплачивать арендные платежи по льготной ставке, противоречит указанному выше Постановлению Правительства Москвы и условиям заключенного сторонами договора, является несостоятельным.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 8.3 договора аренды предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в случае невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 15.02.2010 г. N 10-00060 об уплате задолженности по арендным платежам по договору аренды N 10-00060/09 от 17.09.2009 г., пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей в течение четырнадцати дней с даты отправления настоящей претензии и указал, что нарушение ответчиком обязательств по договору является основанием для его расторжения и выселения ответчика из помещения.

Поскольку обязательство по уплате арендной платы ответчиком не исполнено, задолженность не погашена, суд правомерно признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю. Иных оснований для пользования и владения спорным помещением ООО "Рядом с домом" суд не установил, решение о выселении ответчика из нежилого помещения обоснованно.

Также правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 614, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды N 10-00060/09 от 17.09.2009 г. удовлетворено требование Департамента о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее уплаты.

Судебные акты соответствует имеющимся в деле доказательствам и установленным судами обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права.

Довод ответчика о том, что помещение передано истцу по акту приема (передачи) от 30 сентября 2010 года, не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Арбитражный суд города Москвы, принимая решение по настоящему делу (резолютивная часть которого объявлена 9 сентября 2010 года) исследовал и оценивал имеющиеся в деле доказательства, в числе которых документов по возврату помещения не имелось.

Задолженность по арендной плате заявлена истцом по состоянию на март 2010 г., пеня - апрель 2010 г.

Судебный акт соответствует имеющимся в деле доказательствам и установленным судом обстоятельствам.

Ответчик в обоснование кассационной жалобы также ссылается на то, что что при заключении договора аренды он исходил из того, что ООО "Рядом с домом" является субъектом малого предпринимательства города Москвы и спорный объект недвижимости относится к имуществу, предназначенному для передачи во владение и пользование в поддержку малого и среднего предпринимательства, Общество рассчитывало на оплату арендной платы по льготной цене. Отмена льготы и предъявление Департаментом завышенных арендных ставок привела ООО "Рядом с домом" к тяжелому финансовому положению и образованию задолженности по арендной плате. Вина ответчика в ненадлежащем исполнении обязательства по уплате арендных платежей согласно требуемым истцом ставкам арендной платы отсутствует.

В соответствии частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вышеназванный довод ответчика не подтверждает наличие установленных законом оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 9 сентября 2010 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2010 года соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Ссылка ответчика на отсутствие его вины в неоплате арендной платы неосновательна.

Исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание обстоятельства дела, суды пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 9 сентября 2010 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2010 года по делу N А40-46813/10-64-394 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Комарова

Судьи

В.К. Тихонова

Э.Г. Хомяков