Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 мая 2011 г. N Ф05-3598/11 по делу N А40-9523/2010

г. Москва

Дело N А40-9526/10-7-9

23 мая 2011 г.

N КГ-А40/4023-11

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Комаровой О.И. и Тихоновой В.К.,

при участии в заседании:

от истца - ДЗР г Москвы - Смирнова Ю.Е, доверенность от 28.02.11 г. N 33-и-472/11, удостоверение N 736,

от ответчика - ООО "ПСФ "Крост" - Рудал Т.В., доверенность от 04.03.11 г. N 48,

от третьего лица - Госинспекция по недвижимости - представитель не явился надлежаще извещено, имеется ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие,

рассмотрев 16 мая 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ПСФ "Крост" (ответчик) (наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение) на постановление от 21 января 2011 года N 09АП-29613/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Красновой С.В., Кораблевой М.С., Савенковым О.В, по делу N А40-9526/10-7-9 по иску ДЗР г. Москвы (наименование истца) к ООО "ПСФ "Крост" (наименование ответчика) о взыскании 4 180 237 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате и 337 474 руб. 41 коп. пени (предмет спора) третье лицо - Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, установил:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПСФ "Крост" (далее - ООО "ПСФ "Крост") о взыскании 4 517 711руб. 69 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N М-08-507258 от 22 мая 2007 года, в том числе 4 180 237 руб. 28 коп. - долг по арендной плате за период с 4-го квартала 2008 года по 4-й квартал 2009 года, 337 474 руб. 41 коп. - пени за период с 01.04.2008 г. по 31.12.2009 г.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (далее - Госинспекция по недвижимости).

Решением от 4 октября 2010 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Суд первой инстанции исходил из того, что площадь земельного участка, фактически используемая ответчиком, составляет 7.136 кв.м., поэтому начисление истцом арендной платы на земельный участок площадью 24.636 кв.м., является необоснованным.

Кроме того, как установил суд первой инстанции, при начислении арендной платы истцом применен вид функционального использования участка - "земли под административно-управленческими и общественными объектами и общественными объектами и земли предприятий и организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения", удельная кадастровая стоимость за 1 кв.м. в размере 9.362 руб.

Вместе с тем, согласно условиям договора, земельный участок предоставлен ответчику для проектирования и строительства жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземными гаражами-стоянками и трансформаторной подстанцией, в связи с чем подлежал применению вид функционального использования - "земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки", удельная кадастровая стоимость данного вида за 1 кв.м. составляете 8.639 руб.

Таким образом, учитывая, что с момента действия договора по 4 квартал 2008 года ответчиком оплата арендных платежей производилась в соответствии с условиями договора, исходя из общей площади земельного участка площадью 24.636 кв.м., у ответчика, как установил суд, образовалась переплата в размере 2 323 413 руб. 07 коп.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2011 года N 09АП-29613/2010-ГК решение отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Апелляционный суд счел требования истца обоснованными, поскольку со стороны ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за период с 4-го квартала 2008 г. по 4-ый квартал 2009 г.

При этом, ссылка ответчика о неправильном расчете удельного показателя кадастровой стоимости земли, признана судом несостоятельной, поскольку противоречит определенному распоряжением префекта Северо-Западного административного округа N 31125-рп от 20.04.2007 виду функционального и разрешенного использования спорного земельного участка, определенного как "для проектирования и строительства жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземными гаражами-стоянками на 675 машиномест и трансформаторной подстанцией".

Кроме того, как указал апелляционный суд, ответчиком не учтена необходимость учета значения поправочного коэффициента при количестве этажей 22 и более - "1,6", установленного приложением N 1 к постановлению Правительства Москвы от 13.12.2005 N 1024-ПП, в связи с чем вывод суда первой инстанции о переплате по арендным платежам признан ошибочным.

Помимо этого, апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции о неиспользовании ответчиком части земельного участка с 4 квартала 2008 года, поскольку Акт проверки Государственной инспекции по недвижимости от 13.05.2010 N 9082832/К2 и обращение ответчика от 23.08.2010 N 1652/08-10 в Департамент земельных ресурсов города Москвы об освобождении части земельного участка составлены за пределами спорного периода взыскания (4-й квартал 2008 года - 4-й квартал 2009 года).

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ПСФ "Крост", который просит постановление отменить, как принятое с нарушением норм материального права, оставить в силе решение Арбитражного суда г. Москвы.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, договор аренды N М-08-507258 от 22 мая 2007 года земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, проспект Маршала Жукова, вл.41-45, стр.1, 2, 3 в квартале N 75 района Хорошево-Мневники, общей площадью 24 634 кв.м., был заключен на период проектирования и строительства жилого комплекса, согласно п.2.2 которого, правоотношения сторон по данному договору прекращаются исполнением обязательств.

В рамках реализации инвестиционного проекта ООО "ПСФ "Крост" были построены и введены в эксплуатацию жилые дома по адресу: проспект Маршала Жукова, д.43, корп.2 и 3, 1-я секция жилого дома по адресу: пр.Маршала Жукова, д.41, о чем были подписаны акты, согласно которым в собственность Правительства Москвы в указанных объектах было передано 7 418,5 кв.м. и 1776,1 кв.м.

В настоящее время, как указывает заявитель, им фактически используется земельный участок площадью 7 136 кв.м для строительства жилого дома по адресу: г. Москва, пр.Маршала Жукова, вл.41-45, корп.3(V), что подтверждается актом проверки, проведенной Госинспекцией по недвижимости от 13.05.2010 г.

Ссылаясь на нормы п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, заявитель полагает, что у истца не имеется правовых оснований для взимания арендной платы с ООО "ПСФ "Крост" за ту часть земельного участка, на котором расположены жилые дома и который входит в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений этих домов.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, в ней изложенные, просил постановление отменить.

Представитель ДЗР г. Москвы в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Кассационным судом направлена в адрес Госинспекции по недвижимости копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, о получении которой имеется почтовое уведомление, также имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьего лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что постановление подлежит отмене, а решение оставлению в силе, в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, во исполнение Инвестиционного контракта N 123 от 24.12.1999 г., в редакции дополнительного соглашения N 123-3 от 28.12.2002 г., между ДЗР г.Москвы и ООО "ПСФ "Крост" 22 мая 2007 года был заключен договор N М-08-507258 аренды земельного участка, площадью 24 636 кв.м., кадастровый номер 770810011056, категория земель: земли населенного пункта, имеющего адресные ориентиры: г.Москва, проспект Маршала Жукова, вл.41-45, стр.1,2,3 в квартале N 75 района Хорошево-Мневники, предоставленного в пользование на условиях аренды на период проектирования и строительства жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземными гаражами-стоянками на 675 машиномест и трансформаторной подстанцией, сроком до 30 июня 2007 года.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик пользовался арендованным имуществом после окончания срока договора аренды, данный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Полагая, что ответчиком нарушены обязательства по уплате арендных платежей за период с 4 квартала 2008 года по 4 квартал 2009 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными.

Так, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как установил суд первой инстанции, строительство жилого комплекса осуществлялось в рамках Инвестиционного контракта от 24.12.99 N 123, в редакции Дополнительного соглашения от 28.12.02. N 123-3.

При этом, расположенные на спорном земельном участке жилой дом по адресу: пр-т Маршала Жукова, д.43, корп. 2 и жилой дом по адресу: пр-т Маршала Жукова, д.43, корп. 3 приняты в эксплуатацию согласно актам приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома (т.1 л.д. 86-92, 99-104), утвержденных соответственно распоряжением префекта СЗАО г.Москвы от 05.04.05 N 1363рп и распоряжением префекта СЗАО г.Москвы от 19.10.06 N 3659рп.

Кроме того, 13 апреля 2009 года и 31 августа 2009 года сторонами Инвестиционного контракта от 24.12.1999 г. N 123 в редакции Дополнительного соглашения от 28.12.02. N 123-3 - Правительством Москвы и ООО "ПСФ "Крост" - составлены акты о результатах частичной реализации инвестиционного проекта, согласно которым в собственность Правительства Москвы в указанных объектах передано соответственно 7418,5 кв.м. и 1776,1 кв.м.

В акте Госинспекции по недвижимости от 13 мая 2010 года N 9082832/К2, указано, что на территории земельного участка, предоставленного ООО "ПСФ "Крост" по договору аренды от 22.05.2007 г. N М-08-507258, площадью около 17 500 кв.м. возведены три многоквартирные, сочлененные жилые корпуса. В настоящее время ведется строительство нового жилого корпуса. Строительная площадка площадью около 7 200 кв.м. огорожена внутри общей территории, охраняется.

Судом первой инстанции на основании исследования представленных в материалы дела доказательств, в том числе акта проверки, проведенной Госинспекцией по недвижимости N 9082832/К2 от 13.05.10 с приложением фототаблицы и актом обмера площади земельного участка, установлено, что площадь земельного участка, фактически используемая ответчиком, составляет 7 136 кв.м.

Учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, арендные отношения в части земельного участка, на котором расположены введенные в эксплуатацию жилые дома прекращены в силу закона, поскольку эта часть земельного участка вошла в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений этих домов.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок (изначально арендуемый) и начисление истцом арендной платы на земельный участок площадью 24.636 кв.м., является необоснованным.

В связи с изложенным, выводы апелляционного суда о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам за период с 4 квартал 2008 года по 4 квартал 2009 года основаны на неправильном применении норм материального права.

Помимо этого, суд первой инстанции правильно указал, что при начислении арендной платы следовало учитывать вид функционального использования участка "земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки", удельная кадастровая стоимость которого составляет 8 639 руб. за 1 кв.м., поскольку из условий договора N М-08-507258 от 22 мая 2007 года аренды земельного участка следует, что он предоставляется для проектирования и строительства жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземными гаражами-стоянками на 675 машиномест и трансформаторной подстанцией.

Учитывая вышеизложенное, судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, правильно установлены правоотношения сторон и применены нормы материального права, и обоснованно сделан вывод об отказе в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2011 года N 09АП-29613/2010-ГК по делу N А40-9526/10-7-9 отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 4 октября 2010 года - оставить в силе.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

О.И. Комарова В.К. Тихонова