Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 июня 2011 г. N Ф05-15707/10 по делу N А40-42237/2010

г. Москва

30 июня 2011 г.

Дело N А40-42237/10-41-345

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Хомякова Э.Г. и Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании: от истца - ООО "Рижский" - представитель не явился, надлежаще извещено, от ответчика - ДЗР г. Москвы - Бородуля Е.Ю., доверенность от 28.02.11 г. N 33-и-506/11, удостоверение N 564,

рассмотрев 27 июня 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ДЗР г. Москвы (ответчик) (наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение) на решение от 22 июля 2010 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Лиловой О.Г. и постановление от 09 марта 2011 года N 09АП-1286/2011 Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Савенковым О.В. по делу N А40-42237/10-41-345

по иску ООО "Рижский" (ИНН 7702015177 ОГРН 1027739113610) (наименование истца)

к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423) (наименование ответчика)

об обязании заключить договор аренды земельного участка (предмет спора)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Рижский" (далее - ООО "Рижский") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 360 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003054:7 (равнозначно 77:01:03054:007), расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл.88, стр.2 сроком на 25 лет, с целью использования - эксплуатация магазина, на условиях проекта договора, предоставленного истцом.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 271, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 9 Закона "О землепользовании в городе Москве", мотивировано тем, что истец, владея на праве собственности недвижимым имуществом - зданием, расположенным по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл.88, стр.2, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка.

Решением от 22 июля 2010 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил.

Суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами.

Как указал суд, представленный истцом проект договора содержит все существенные условия, обязательные для договора аренды, и соответствует требованиям действующего законодательства.

При этом, довод ответчика об отсутствии у истца исключительного права на заключение договора аренды, поскольку названный объект не является недвижимым имуществом, суд отклонил как недоказанный.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2010 года N 09АП-23109/2010 решение отменено, в иске отказано.

Апелляционный суд исходил из того, что торговый металлический павильон (продовольственный магазин), принадлежащей истцу и расположенный на спорном земельном участке, не является объектом недвижимости, в связи с чем оснований для понуждения ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка для эксплуатации этого магазина не имеется.

При этом, ссылка истца на свидетельство о праве собственности на спорный объект, как доказательство отнесения его к объектам недвижимости, признана судом несостоятельной, поскольку торговый металлический павильон не обладает надлежащими характеристиками объекта недвижимости, предусмотренными нормами статей 219, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 января 2011 года N КГ-А40/17231-10 постановление апелляционного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Кассационная инстанция сочла вывод апелляционного суда об отсутствии у истца права на заключение договора аренды земельного участка неправомерным, поскольку зарегистрированное право собственности ООО "Рижский" на недвижимое имущество в судебном порядке не оспорено и не признано недействительным. При этом, решение МВК по вопросам потребительского рынка г. Москвы от 24.04.08 г. N 1, согласно которого спорное здание вошло в перечень некапитальных объектов мелкорозничной сети, в силу действующего законодательства не может быть доказательством наличия или отсутствия у истца права собственности на объект.

В связи с этим, кассационная инстанция согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что ООО "Рижский", являясь собственником здания, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл.88, стр.2, в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка.

Между тем, условия договора, на которых стороны обязаны заключить договор аренды земельного участка не были исследованы судом и отражены в судебном акте, поэтому при новом рассмотрении дела, апелляционному суду необходимо было установить и указать условия, на которых стороны обязаны заключить договор аренды земельного участка.

При новом рассмотрении дела, Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 09 марта 2011 года N 09АП-1286/2011 оставил решение от 22 июля 2010 года без изменения, с поддержанием вывода суда первой инстанции, указав в постановлении все условия договора, на которых должен быть заключен договор.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ДЗР г. Москвы, которое просит решение и постановление отменить, как принятые с нарушением норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, согласно техпаспорта ГУП МГБТИ, составленного по состоянию на 19.09.1997 г., здание, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл.88, стр.2 является торговым металлическим павильоном и не относится к объекту недвижимости, поэтому отсутствуют основания для понуждения Департамента заключить договор аренды.

Помимо того, как ссылается заявитель жалобы, в соответствии с решением Межведомственной комиссии по вопросам потребительского рынка при Правительстве Москвы объект, расположенный на названном земельном участке, вошел в перечень некапитальных объектов мелкорозничной сети, размещение которых на территории ЦАО нецелесообразно.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, в ней изложенные, просил решение и постановление отменить.

Кассационным судом направлена в адрес ООО "Рижский" копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представитель в суд не явился.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению истца, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 02 ноября 1995 года между ТОО "Рижский" (правопредшественник ООО "Рижский") и Фондом имущества г. Москвы был заключен в порядке приватизации договор купли-продажи N 6984 муниципального имущественного комплекса, включая нежилое помещение площадью 145, 8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл.88, стр.2 (л.д.63-69).

17.01.2000 г. произведена государственная регистрации права собственности истца на приобретенное имущество как на здание.

09 февраля 2001 года между Московским земельным комитетом и ООО "Рижский" был заключен договор N М-01-507266 аренды земельного участка, площадью около 0,036 га, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл.88, стр.2, предоставленного в пользование для эксплуатации продовольственного магазина, сроком на 4 года 11 месяцев.

В связи с окончанием срока действия, указанный договор аренды земельного участка N М-01-507266 от 09.02.2001 года был расторгнут ДЗР г. Москвы в одностороннем порядке в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

16 июня 2009 года ООО "Рижский" направило в адрес ответчика письмо с просьбой о заключении договора указанного земельного участка с приложением проекта договора и правоустанавливающих документов на здание.

Однако, ДЗР г. Москвы отказало истцу в заключении договора аренды, что послужило основанием для обращения ООО "Рижский" с иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Рассмотрев требования истца, суды обеих инстанций сделали правильный вывод об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка под объектом недвижимости.

В соответствии с Законом г. Москвы "О землепользовании в городе Москве" договор аренды земельного участка, занятого объектом капитального строительства, заключается на срок от 25 до 49 лет. Меньший срок договора аренды земельного участка может быть установлен исключительно по соглашению сторон.

С учетом указанной нормы земельный участок, необходимый для эксплуатации находящегося в собственности истца здания, не мог быть предоставлен на срок менее 25 лет без согласия истца.

Суды обеих инстанций исследовали представленный истцом в материалы дела проект договора и установили, что он содержит все существенные условия, обязательные для договора аренды, и соответствует требованиям действующего законодательства.

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору о понуждении заключить договор суд должен указать условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, арбитражный суд обязал Департамент земельных ресурсов г. Москвы заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 360 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003054:7 (равнозначно 77:01:03054:007) по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл. 88, стр. 2 сроком на 25 лет, с целью использования - эксплуатация магазина, а апелляционный суд в своем постановлении указал следующие условия договора:

"1. Предмет Договора, целевое назначение и разрешенное использование земельного участка.

1.1. Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем "Участок", общей площадью 360 (триста шестьдесят) кв. м, кадастровый N 77-01-03054-007, категория земель "Земли населенных пунктов", имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Проспект Мира, вл. 88, стр. 2 предоставляемый в аренду для эксплуатации магазина.

1.2. Границы Участка вынесены на местности и идентифицированы.

2. Срок действия Договора.

2.1. Договор заключен сроком на 25 лет.

2.2. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации. Государственная регистрация настоящего Договора удостоверяется специальной надписью (штампом) на Договоре.

2.3. Правоотношении по настоящему Договору как в целом, так и в части между Арендодателем и Арендатором возникают с даты вступления в действие настоящего Договора, если другое не вытекает из соглашения Сторон в части исполнения обязательств по Договору, и прекращаются их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением Сторон.

2.4. Действие настоящего Договора прекращается со следующего дня соответствующего месяца и числа последнего года срока, если иное не вытекает из правоотношений Сторон согласно законодательству.

3. Размер и расчет арендной платы.

3.1. Расчетным периодом по настоящему Договору является квартал.

3.2. Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем присвоения настоящему договору в Департаменте земельных ресурсов города Москвы учетного номера, и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала. Первый арендный платеж при заключении Договора производится на ближайшую дату платежа, следующего за датой государственной регистрации Договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

3.3. Размер ежегодной арендной платы рассчитывается Арендодателем самостоятельно и направляется в адрес Арендатора 1-й раз после регистрации настоящего договора и в последующем при изменении ее размера.

3.4. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий Договор.

Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится Арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды.

3.5. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение коэффициентов к ставкам арендной платы для категорий Арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности) производятся со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

3.6. Установленные по арендной плате понижающие коэффициенты не применяются в случае, когда Арендатор передает Участок или расположенные на нем строения, сооружения и помещения в аренду, субаренду или иное возмездное пользование другому юридическому лицу, при этом данная обязанность Арендатора платить арендную плату без учета понижающих коэффициентов наступает с момента передачи указанного имущества в пользование.

4. Особые условия Договора.

4.1. Данный Договор не может являться основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

5. Права и обязанности Арендатора.

Арендатор имеет право:

5.1. Совершать с правом аренды Участка (в том числе ипотека) в порядке, предусмотренном настоящим Договором, нормативными актами Российской Федерации, города Москвы и решениями полномочных органов власти, с последующей государственной регистрацией.

5.2. Иные права, не урегулированные настоящим Договором, применяются и действуют в соответствии с законодательством Российской Федерации и/или города Москвы.

Арендатор обязан:

5.3. Использовать Участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора.

5.4. Ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся Арендодателю арендную плату и по требованию Департамента земельных ресурсов города Москвы представлять в Департамент земельных ресурсов города Москвы платежные документы об уплате арендной платы.

5.5. Обеспечить полномочным представителям Арендодателя, органов государственного контроля за использованием и охраной земель и иных органов исполнительной власти города Москвы свободный доступ на Участок. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог и проездов и т.п., расположенных на Участке. При необходимости проведения на участке городскими службами и организациями аварийно-ремонтных, иных подобных работ обеспечить им беспрепятственный доступ и возможность выполнения этих работ на Участке.

5.6. Не осуществлять на Участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее решение.

5.7. Не нарушать прав соседних землепользователей, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом Участке и прилегающей к нему территории.

5.8. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендодателя об изменении своего наименования, места нахождения (почтовый адрес) и места регистрации юридического лица, платежных и иных реквизитов.

В случае неисполнения Арендатором этих условий извещение, направленное по указанному в договоре адресу Арендодателем, является надлежаще исполненным уведомлением Арендатора о соответствующих изменениях.

5.9. Исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации и городскими нормативными актами.

6. Права и обязанности Арендодателя.

Арендодатель имеет право:

6.1. Расторгнуть Договор досрочно в судебном порядке в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе:

- осуществления самовольного строительства на арендуемом земельном участке;

- использования Участка не в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;

- неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего Договора;

- использования Участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и (или) города Москвы;

6.2. На возмещение убытков, причиненных Арендатором, в том числе досрочным расторжением настоящего Договора по вине Арендатора.

6.3. Иные права, не урегулированные настоящим Договором, применяются и действуют в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы.

Арендодатель обязан:

6.4. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.

6.5. В десятидневный срок опубликовать в средствах массовой информации сведения об изменении своего наименования, места нахождения (почтовый адрес) и места регистрации, платежных и иных реквизитов.

7.Санкции.

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная Сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим Договором.

7.2. В случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 0,002% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца по день уплаты включительно.

7.3. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору при действии обстоятельств непреодолимой силы регулируется гражданским законодательством Российской Федерации

8. Изменение, расторжение и прекращение Договора.

8.1. Изменение и/или дополнения к настоящему Договору могут быть сделаны Сторонами в письменной форме, если иное не предусмотрено законодательством либо Договором.

9. Рассмотрение и урегулирование споров.

Все споры между Сторонами, возникающие из настоящего Догов ора или в связи с ним, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

10. Прочие положения.

10.1. Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

10.2. Языком делопроизводства по Договору является русский язык.

10.3. Уведомления, предложения и иные сообщения могут быть направлены заказным письмом, а также телексом или телефаксом и иными способами, предусмотренными законодательством или Договором.

11. Юридические адреса Сторон.

Арендодатель

Департамент земельных ресурсов города Москвы

Юридический адрес: 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20

Почтовый адрес: 115054, Москва, ул. Бахрушина, 20

Арендатор

ООО "Рижский"

Юридический адрес: г. Москва, Проспект Мира, дом 88, стр. 2

Почтовый адрес: г. Москва, Проспект Мира, дом 88, стр. 2

ИНН 7702015177, КПП 770201001 ОКПО 13284677

Расчетный счет N 40702810238090107876

Банк ОСБ Мещанское 7811/01606 "Сбербанк России ОАО" г. Москва

Корреспондентский счет N 30101810400000000225

БИК 044525225".

Доводы кассационной жалобы о том, что здание, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл.88, стр.2 является торговым металлическим павильоном и не относится к объекту недвижимости, поэтому отсутствуют основания для понуждения Департамент заключить договор аренды, полежат отклонению как несостоятельные.

Вопрос об отнесении объекта, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл.88, стр.2 к недвижимому имуществу был исследован арбитражным судом, который установил, что в материалах дела имеется свидетельство от 17 января 2000 года N 77 НН 002690 о государственной регистрации права ООО "Рижский" на все здание по адресу: г. Москва, просп. Мира, д. 88, стр. 2, площадью 145,8 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 января 2000 года сделана запись регистрации N 77-01/00-01/1999-59746 (л.д. 25).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Между тем, зарегистрированное право собственности ООО "Рижский" на вышеуказанное недвижимое имущество в судебном порядке, предусмотренном законом и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не оспорено.

Таким образом, является правильным вывод судов о том, что ООО "Рижский", как собственник здания, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл.88, стр.2, в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка, о чем указывал также суд кассационной инстанции в постановлении от 19 января 2011 года N КГ-А40/17231-10 по настоящему делу.

Доводы кассационной жалобы изучены кассационным судом, однако подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2010 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2011 года N 09АП-1286/2011 по делу N А40-42237/10-41-345 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В. Волков

Судьи

Э.Г. Хомяков Н.С. Чучунова