Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 августа 2011 г. N Ф05-7828/11 по делу N А40-128984/2010

г. Москва

16 августа 2011 г.

N КГ-А40/8811-11 Дело N А40-128984/10-60-829

Резолютивная часть постановления объявлена 15 авугста 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Волкова С.В., Тихоновой В. К.,

при участии в заседании:

от ООО "Алмаз" - Мартынова Н.П., дов. от 15.08.2011 г., Лаптев А.В., дов. от 15.08.2011 г.

от Департамента имущества г. Москвы - не явился, извещен

от СГУП по продаже имущества г. Москвы - не явился, извещен

рассмотрев 15 августа 2011 г. в судебном заседании кассационную

жалобу Департамента имущества г. Москвы

на решение (определение) от 27.01.2011 г.

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей (судьями) Дунаевой Н.Ю.,

на постановление (определение) от 19.04.2011 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями (судьей) Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.,

по иску ООО "Алмаз" (ИНН 7715790656, ОГРН

1097746854776)

к Департаменту имущества г. Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)

о расторжении договора и взыскании 1 765 460 руб.

третье лицо СГУП по продаже имущества г. Москвы

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Алмаз" (далее - ООО "Алмаз", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту имущества города Москвы (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 10.06.2010 г. N 06-00127/10, заключенного по результатам аукциона, взыскании 882 730 руб. долга и процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств за период с 01 июня 2010 г. до момента фактического перечисления денежных средств, исходя из ставки банковского рефинансирования на день оплаты.

В процессе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец уточнил исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и просил взыскать проценты за период с 01 июня 2010 г. по 20.01.2011 г. в сумме 43 707 руб. 40 коп, а также проценты за неправомерное удержание чужих денежных средств за период с момента вынесения решения суда до момента фактического перечисления денежных средств, исходя из ставки банковского рефинансирования на день вынесения решения. Данное заявление истца судом было принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 января 2011 года по делу N А40-128984/10-60-829 исковые требования ООО "Алмаз" удовлетворены в части расторжения договора аренды, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2011 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2011 г. по делу N А40-128984/10-60-829 отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Алмаз" о взыскании с Департамента имущества города Москвы денежных средства в сумме 882 730 руб. Суд взыскал с Департамента имущества города Москвы в пользу ООО "Алмаз" долг в сумме 882 730 руб. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент имущества г. Москвы просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права, нарушения норм процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- по настоящему делу отсутствует предмет спора о расторжении договора аренды. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела письменными доказательствами, а именно: согласно письмам Департамента от 16.09.2010 г. и 28.09.2010 г. в адрес истца для подписания было направлено дополнительное соглашение о расторжении с 01.10.2010 г. спорного договора аренды, однако, данные соглашения ООО "Алмаз" подписано не были, оставлены без ответа.

- судами не принято во внимание, что в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Ответчик на предложение истца расторгнуть договор аренды дважды ответил согласием и направил для подписания дополнительное соглашение о расторжении договора, т.е. основания, предусмотренные ч. 2 ст. 452 ГК РФ, для истца не наступили;

- ссылка судов первой и апелляционной инстанции на направление в адрес ответчика претензии N 2406/09 от 24.06.2010 г. (направленной 26.07.2010 г. квитанция N 17194) о расторжении договора аренды является несостоятельной, поскольку истцом в материалы дела не представлены доказательства получения Департаментом указанной претензии. Напротив, ответчиком в материалы дела представлено письмо от 31.08.2010 г. согласно которому, указанная претензия в адрес Департамента не поступала;

- Вывод судов о неисполнении обязанности по предоставлению имущества в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, и вывод, о наличии недостатков помещения, переданного в аренду, препятствующих его пользованию, и их выявление в ходе подписания акта приема-передачи объекта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Принимая решение об участии в аукционе и подавая заявку на участие в нем, ООО "Алмаз" был осведомлен не только о цели использования помещения, но и необходимости выполнения ряда требований Роспотребнадзора и МЧС России по г. Москве для использования его по целевому назначению.

Согласно имеющемуся в материалах дела требованию Роспотребнадзора (исх. N 1167/06 от 23 апреля 2009 г.) арендатору надлежит: разработать и согласовать в установленном порядке проект переустройства, в котором предусмотреть разделы - "вентиляция", "отопление", "канализация", "водопровод", углубить пол до высоты не менее 2 м 50 см., выполнить комплекс мероприятий по обеспечению пожарной безопасности в соответствии с новым функциональным назначением помещений и согласовать их в установленном порядке.

Следовательно, на торги выставлялся объект недвижимости, требующий от арендатора выполнения ряда необходимых мероприятий и действий;

- судами не принято во внимание, что договор аренды N 06-00127/10 от 10.06.2010 г. являлся действующим до момента его расторжения судом (19.04.2011 г.), в соответствии с условиями которого, арендатор обязан был вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленные договором (п. 5.4.2, 6.5), а так же в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ.

В соответствии с п. 4. ст. 448 ГК РФ, п. 2.5.9 Положения "О проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы", утвержденного Постановлением Правительства Москвы N 648-ПП от 23.08.2005 г., и договором "О задатке" от 01.06.2010 г. возврат задатка предусмотрен только претендентам, не ставшим победителями аукциона.

Принимая решение о взыскании долга в сумме 882 730 руб., суд апелляционной инстанции обязан был применить положения ст. 614 ГК РФ, т.е. при удовлетворении требования заявленная к взысканию сумма должна была быть уменьшена на сумму арендной платы, подлежащей внесению за период действия договора аренды спорного помещения, а именно с 10.06.2010 г. по 18.04.2011 г.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили. Дело рассматривается в их отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов, 01 июня 2010 года между СГУП по продаже имущества г. Москвы и ООО "Алмаз" был заключен договор N 10469-АР о задатке, в соответствии с которым претендент (истец) для участия в торгах по определению ставки арендной платы и заключению договора аренды объекта нежилого фонда (лот N 12-Ю(па)-2010) общей площадью 623, 4 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Ключевая, д. 16/29, обязался перечислить на расчетный счет СГУП задаток в счет арендной платы в размере 882 730 руб.

В соответствии с п. 2.1 договора о задатке претендент обеспечивает поступление задатка в размере 882 730 руб. на счет СГУП по продаже имущества г. Москвы, указанный в настоящем Договоре, не позднее 03.06.2010 г.

Во исполнение условий указанного выше соглашения, истец перечислил на расчетный счет СГУП по продаже имущества г. Москвы денежные средства в сумме 882 730 руб., что подтверждается платежным поручением N 00002 от 01.06.2010 г.

10 июня 2010 года между Департаментом имущества гор. Москвы (Арендодатель) и ООО "Алмаз" (Арендатор) по результатам аукциона был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 06-00127/20, по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору в аренду нежилой объект, общей площадью 623, 4 кв.м., расположенный помещ.I (Торговые)-подвал по адресу: г. Москва, ул. Ключевая, д. 16/29, для использования в целях под офис, склад негорючих материалов.

Согласно п.2.1 договора аренды срок его действия определен с 10.06.2010 г. по 09.06.2015 г., государственная регистрация договора в установленном порядке произведена 12 июля 2010 года.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды передача объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается Арендодателем и Арендатором не позднее 14 дней с момента подписания договора сторонами.

24.06.2010 г. Департаментом имущества города Москвы и ООО "Алмаз" был подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

К данному акту Арендатором было составлено приложение - анкета состояния объекта недвижимого имущества, в соответствии с которой, в ходе приемки нежилых помещений было установлено отсутствие подведенных коммуникаций, а именно: отсутствие системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации внутренних водостоков, отсутствуют электропроводка, электросчетчики, освещение.

Между тем, в соответствии с п.1.1. приложения к Распоряжению Департамента имущества города Москвы от 04.03.2010 г. N 690-р "Порядок проведения аукциона по определению ставки арендной платы и заключению договора аренды на нежилое помещение", в соответствии с которым и был проведен аукцион, а затем заключен договор аренды нежилого помещения от 10.06.2010 г. N 06-00127/20, а также согласно Лоту N 12-Ю(па-2010) помещение, предоставляемое в аренду истцу, оснащено следующим техническим обустройством: водопроводом, канализацией, горячей водой, центральным отоплением от ТЭЦ, электричеством.

Назначение использования помещения предварительно согласовано Управлением по ЮАО ГУ МЧС России по гор. Москвы и Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по гор. Москве в ЮАО (Лот N 12-Ю(па-2010).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В связи с установленными при приеме помещений недостатками, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 24.06.2010 г. N 2406/09, в которой Арендодатель требовал расторгнуть спорный договор аренды с 24.06.2010 г. и возвратить денежную сумму в размере 882 730 руб.

К указанной претензии истцом были приложены акт приема-передачи от 24.06.2010 г. с Приложением N 1 к нему и акт возврата помещения от 24.06.2010 г.

Претензии аналогичного содержания были получены ответчиком 10.08.2010 г., 23.08.2010 г., 10.09.2010 г., письмом истца от 09.09.2010 г. ответчику были переданы ключи от помещения.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В тридцатидневный срок ответа на претензию от 24.06.2010 г., направленную 26.07.2010 г., от ответчика не получено.

При таких обстоятельствах, учитывая нарушение ответчиком положения п. 1 ст. 611 ГК РФ, наличие оснований для расторжения договора в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ и соблюдение истцом порядка для расторжения договора, установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ, суды правомерно удовлетворили исковые требования ООО "Алмаз" в части расторжения договора аренды недвижимости от 10.06.2010 г. N 06-00127/20.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ под задатком понимается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Суд апелляционной инстанции, оценив условия договора о задатке от 01.06.2010 г. 10469-АР, руководствуясь ст. 431 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу, что данный договор был заключен для участия в торгах по определению ставки арендной платы и заключению договора аренды, задаток перечислялся в счет арендной платы и является заключенным в порядке п. 4 ст. 448 ГК РФ.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 448 ГК РФ при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Поскольку истец фактически не пользовался нежилым помещением, спорный договор аренды расторгнут по вине арендодателя, оснований для удержания суммы 882 730 руб., подлежащей зачету в счет будущих арендных платежей, у ответчика не имеется, в связи с чем исковые требования в данной части удовлетворены судом апелляционной инстанции обоснованно.

Довод ответчика о том, что истец знал и не мог не знать о технических характеристиках арендуемого им помещения, поскольку распоряжением Департамента имущества города Москвы от 04.03.2010 г. N 690-р были определены условия заключения договора, а лотовая документация N 12-Ю(па-2010) содержала сведения о состоянии помещения, в связи с чем истец должен был выполнить все требования Управлений Роспотребнадзора и МЧС России по г. Москве, указанные в соответствующих заключениях по условиям использования помещения, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку данное распоряжение Департамента имущества города Москвы и лотовая документация N 12-Ю(па-2010) содержало недостоверные сведения о характеристиках спорного помещения: его оснащенности водопроводом, канализацией, горячей водой, отоплением центральным от ТЭЦ, электричеством.

Ссылка ответчика на то, что арендатор обязан был вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленные договором (п. 5.4.2, 6.5), а так же в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в соответствии со ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, в связи с чем, не могут быть приняты судом кассационной инстанции во внимание.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N А40-128984/10-60-829 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущества г. Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С.Чучунова

Судьи

В.К.Тихонова С.В. Волков