Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 сентября 2011 г. N Ф05-9481/11 по делу N А40-138347/2010

г. Москва

19 сентября 2011 г.

Дело N А40-138347/10-9-1182

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября2011г.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2011 г..

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В., Комаровой О.И.

от истца(заявителя),Департамент земельных ресурсов г. Москвы-"(ОГРН 1037739510423, ИНН \КПП 775031674\774850001)-не явился, извещен

от ответчика ,Закрытое акционерное общество "Негоциант"(ОГРН 1047706061083, ИНН 7706407288) - Лачугин А.В. дов. от 29.12.2010 г..N 2010N 41.

от третьего лица , Госинспекция по недвижимости-не явилось, извещено

рассмотрев 13 сентября 2011 г.. в судебном заседании кассационную жалобу

Закрытого акционерного общества "Негоциант"

на решение от 3 марта 2011 г..

арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Иевлевым П.А.

на постановление от 31 мая 2011 г..

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.

по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы

о взыскании 4478838 руб.08 коп.--задолженность по арендный платы, 2941843 руб. 64 коп.-неустойки

к Закрытому акционерному обществу "Негоциант"

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому открытому акционерному обществу "Негоциант" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из Договора аренды от 11.10.2004 г.. N М-01-511436:

- задолженности по арендной плате в сумме 4478838руб. 08коп. за период с 01.01.2009 г.. по 30.09.2010 г..;

- предусмотренной договором неустойки по ставке 0,2% от просроченной суммы в день, составившей за период с 06.10.2008 г.. по 30.09.2010 г.. включительно 2941843руб. 64коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от "03" марта 2011 года исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО "Негоциант" в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы взыскано 4 478 838 руб. 08 коп.-задолженность по арендной плате, 980 614 руб.- неустойка с применением ст. 333 ГК РФ.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2010 г.. решение арбитражного суда г. Москвы от 3 марта 2011 г.. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ЗАО "Негоциант"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО "Негоциант" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 3 марта 2011 г.., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2010 г.. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований Департаменту земельных ресурсов г. Москвы отказать.

В обоснование жалобы ответчик указал, что предметом договора аренды N М-010-511436 от 11 .10.2004 г.., заключенного между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ЗАО "Негоциант" явился земельный участок площадью 0,046 га, в том числе 0,014 га - тротуар(пешеходная галерея), 0,032 га - земли общего пользования, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Большая Якиманка, вл.2-4, предоставленный для строительства единого комплекса административного назначения.

Строительство указанного комплекса предусматривалось Постановлением Правительства г. Москвы от 30.03.2004 г.. N 176-ППМ, в которое в дальнейшем были внесены изменения относительно функционального назначения предложенного к строительству комплекса с административного, на многофункциональный торгово-общественный, а также изменены в связи с этим объемно-планировочные и технико-экономические показатели.

В связи с изменением объемно-планировочных и технико-экономических показателей предполагаемого к строительству комплекса ответчик приступил к реализации изменений исходно-разрешительной и проектной документации.

Постановлением Правительства г. Москвы от 28.08.2007 г.. N 755 на Департамент земельных ресурсов г. Москвы возложена обязанность внести изменения в договор в части изменения целевого назначения участка и срока завершения строительства объекта.

6.11.2007. было подписано дополнительное соглашение к договору (зарегистрировано УФРС по г. Москве 21.12.2007 г.. N 77-77-11\106\2007-29), согласно которому в договор были внесены изменения лишь в части завершения срока строительства объекта.

Целевое назначение (разрешенное использование) участка осталось изначальным, а именно: для строительства единого комплекса административного назначения.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы не выполнил возложенную на него обязанность по изменению разрешенного использования земельного участка, а ответчик, соответственно, лишен был возможности использования участка по целевому назначению-для строительства многофункционального торгово-общественного комплекса в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы N 755 от 28.08.2007 г..

Отсутствие изменений изначального разрешенного использования участка подтверждается также кадастровой выпиской об участке.

Невнесение Департаментом земельных ресурсов г. Москвы изменений в договор аренды земельного участка относительно изменения его целевого назначения следует рассматривать как нарушение истцом требований ст. 611 ГК РФ с момента издания Постановления Правительства г. Москвы N 755 от 28.08.2007 г..

С момента изменения целевого назначения использования земельного участка Постановлением Правительства г. Москвы N 755 от 28.08.2007 г.., истец обязан был предоставить ответчику земельный участок в состоянии, соответствующем его назначению, то есть внести соответствующие изменения в договор, чего сделано не было. Следовательно, у ответчика отсутствовали основания для оплаты арендных платежей по договору.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться ото исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Судом первой и апелляционной инстанции не учтено то обстоятельство, что Постановлением Правительства г. Москвы от 30.06.2009 г.. N 635-ПП "О приостановке действия постановления Правительства г. Москвы от 30 марта 2004 г.. N 176-ПП" действие Постановления Правительства г. Москвы N 176-ПП было приостановлено до утверждения проекта границ объединенной охранной зоны N 103 объектов культурного ( памятников истории и культуры).

После этого любое использование земельного участка в соответствии с целями его предоставления , указанным в п. 1.1 договора стало для ответчика невозможным. Судом первой и апелляционной инстанции не был исследован тот факт, что отсутствие изменения истцом разрешенного использования участка на использование для строительства многофункционального торгово-общественного комплекса в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы N 755-ПП не дает ответчику право осуществлять указанный проект строительства на участке по причине невозможности согласно требованиям действующего законодательства разработки предпроектной и проектной документации и последующего получения разрешения на строительство на земельном участке, не отведенном под такое строительство.

Выданное Москомархитектурой 24.03.2005 г.. разрешение N Р-0301\02 на строительство не давало ответчику права производить строительство многофункционального торгово-общественного комплекса согласно действующей редакции Постановления Правительства г. Москвы - N 176-Пп и Постановления Правительства г. Москвы N 755-ПП.

Срок действия разрешения на строительство истек 24.03.2008 г.., который не продлевался, новое разрешение не выдавалось и не могло быть выдано.

Согласно п. 1 ст. 44 Гражданского Кодекса Российской Федерации подготовка градостроительных планов в составе градостроительного плана земельного участка указывается, в томи числе информация о разрешенном использовании земельного участка.

Разработать проектную документацию на объект строительства, многофункционального торгово-общественного комплекса в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы N 176-ПП и Постановления Правительства г. Москвы N 755-Пп без изменения разрешенного использования участка согласно договору аренды для ответчика не представлялось возможным.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ответчик фактически использовал как земельный участок, предоставленный по договору долгосрочной аренды от 28.03.1996 г.. N М-01-004870 под застройку объектом недвижимости, так и участок, предоставленный по договору для проведения соответствующих строительных работ, не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку в отсутствие разработанной и утвержденной проектной документации на строительство многофункционального торгово-общественного комплекса, а также разрешение на такое строительство ответчик фактически не мог использовать участок под установленные Постановлением Правительства г. Москвы N755-ПП цели.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, Департамент земельных ресурсов г. Москвы , третье лицо, Госинспекция по недвижимости г. Москвы в судебное заседание не явились, отзыв на жалобу не представили, дело рассматривается в их отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения ответчика, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанции устан6овлено и из материалов дела следует, что Постановлением Правительства Москвы от 30.03.2004 г.. N 176-ПП ООО "Негоциант", (правопреемником которого является ЗАО" Негоциант") предоставлен на условиях аренды земельный участок площадью 0,046 га по адресу: ул. Б. Якиманка, вл. 2- 4,для строительства единого комплекса административного назначения.

11 октября 2004 г.. между Московским земельным Комитетом (арендодатель) и ООО "Негоциант" (арендатор) был заключен договор аренды N М-01-511436 земельного участка площадью 0,046га, в том числе 014 га - тротуар (пешеходная галерея), 0,032га-земли общего пользования, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Большая Якиманка, вл. 2-4, предоставляемый на условиях аренды для строительства единого комплекса административного назначения. (л.д.50-55).

Договор аренды, согласно п. 2.1 заключен на срок до 31 декабря 2006 г.. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

По истечении срока действия настоящего договора и при отсутствии волеизъявления сторон на продление его действия, договор прекращает свое действие.(п.2.2)

Арендатор обязался использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, завершить строительство комплекса и освободить земельный участок до 31.12.2006 г.. с восстановлением нарушенного благоустройства, ежеквартально (не позднее 5 числа первого месяца квартала) уплачивать арендную плату.

В соответствии с решением Окружной конкурсной комиссии имущественно-земельного комплекса Центрального административного округа г. Москвы от 11.10.2007 г.. N 30, утвержденным распоряжением Префекта Центрального административного округа г. Москвы от 25.10.2007 г.. N 5634-р внесены изменения в договор аренды земельного участка от 11.10.2004 г.. N М-01-511436 в части продления срока его действия до 31 декабря 2008 г.. ( л.д.58)

Дополнительным соглашением от 06 ноября 2007 г.. в договор аренды от 11 октября 2004 г.. N М-01-511436 внесены изменения в части продления срок аренды до 31 декабря 2008 г..

24 марта 2005 г.. Москомархитектурой ООО "Негоциант" было выдано Разрешение N Р-0301/02 на реконструкцию существующих и строительство под административные цели нежилых строений на земельном участке по адресу: Большая Якиманка, стр. 1 в о вл. 2/6 и стр. 1 во вл. 4, (л.д.92).Согласно указанному разрешению, земельный участок для использования объекта для строительства и реконструкции предоставлялся ООО "Негоциант" по договору аренды от 28.03.1996 г.. N М-01-004870 и Дополнительного соглашения к нему от 28.05.2004 г..

Согласно выписке из протокола N 7 от 28.02.2007 г.. регламентной комиссии Главного архитектора г. Москвы с Москомархитектурой согласовано изменение функционального назначения объекта по адресу: г. Москва, ул. Якиманка, вл.2-4 с административного на многофункциональный торгово-общественный комплекс (л.д. 61-66)

25 апреля 2007 г.. Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы выдано заключение о соответствии размещаемого объекта-многофункционального торгово-общественного комплекса по адресу: г. Москва, ул. Большая Якиманка, вл. 2-4 установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории.(л.д. 67-68) В п. 3.3 указанного заключения указано, что рассматриваемый участок имеет режим охранной зоны памятников истории и культуры.

Постановлением Правительства г. Москвы от 28.08.2007 г.. N 755 "О внесении изменений в постановление Правительства г. Москвы от 30.03.2004 г.. N 176-ПП" изменено функциональное назначение строящегося объекта, согласно которому подлежал строительству многофункциональный торгово-общественный комплекс.

Доводы ответчика о том, что он не использовал земельный участок после изменения функционального назначения объекта строительства, что освобождает его от обязанности уплаты арендной платы в заявленный период (с 1-го квартала 2009 г.. по 30 сентября 2010 г..) обоснованно отклонены судом первой и апелляционной инстанцией.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)

Порядок. Условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

15 ноября 2010 г.. Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомил ЗАО "Негоциант" о том, что по состоянию на 18 октября 2010 г.. за ним числится задолженность по арендной плате в размере 5 153 731, 49 руб., пени в размере 3 120 629,04 руб. (л.д.124) Одновременно Департаментом земельных ресурсов г. Москвы предлагалось в течение 10 дней с момента получения уведомления произвести сверку расчетов и уплатить задолженность. Указанные действия ответчиком произведены не были.

Ответчиком не представлено доказательств, что невнесение истцом изменений в договор аренды земельного участка N М-01-511436 от 11.10.2004 г.. относительно изменения функционального назначения объекта строительства на данном земельном участке препятствовало ООО "Негоциант" использованию участка. Не представлено доказательств и того, что ответчик предъявлял в установленном порядке требования об обязании Департамент земельных ресурсов г. Москвы внести соответствующие изменения в договор аренды N М-01-511436 от 11 октября 2004 г..

24 ноября 2009 г.. за ООО "Негоциант" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 20%) по адресу :г. Москва, ул. Большая Якиманка, вл.2-4(л.д.145) Основанием к государственной регистрации права собственности явились: разрешение на строительство, выданное Москомархитектурой от 24.03.2005 г.. N Р-0301\02, договор аренды земельного участка от 28.03.1996 г.. N М-01-004870, Постановление Правительства г. Москвы от 30.03.2004 г.. N 176-ПП.

Исходя из изложенного, судом первой и апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о том, что ответчик фактически осуществлял застройку предоставленного земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Большая Якиманка, вл. 2-4.

Доводы ответчика о том, что он не мог использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с его целевым назначением (строительство многофункционального торгового комплекса в связи с тем, что Постановлением Правительства г. Москвы от 30.06.2009 г.. N 635-ПП действие Постановления Правительства Москвы от 30.03.2004 г.. N 176-ПП было приостановлено до утверждения проекта границ объединенной охранной зоны объектов культурного наследия не могут быть признаны обоснованными, так как судебными актами по делу N А40-119586\09-122-782 по заявлению ЗАО "Негоциант" о признании недействительным Постановления Правительства г. Москвы от 30.06.2009 г.. N 635-ПП установлено, что строительство спорного объекта не являлось специальной мерой, направленной на регенерацию историко-градостроительной среды объектов культурного наследия, заявителю разрешено строительство многофункционального торгово-общественного комплекса.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2010 г.. по делу N А40-119586\09-122-782, оставленного без изменения Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 августа 2010 г. ЗАО "Негоциант" отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным Постановления Правительства г. Москвы от 30.06.2009 г.. N 635-ПП, судами установлено соответствие указанного ненормативного акта закону и отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя указанным актом. (л.д. 135-139)

Кроме того, в п.4.2 договора аренды N М01-511436 от 11 октября 2004 г.. было определено, что земельный участок находится в зоне особого градостроительного режима, в связи с чем арендатор обязался использовать его в соответствии с городскими нормативными актами.

Предоставленный в аренду ЗАО "Негоциант" земельный участок соответствовал условиям договора .

Ответчик знал о принадлежности являющихся объектом аренды земельных участков, предоставленных под застрой ку и для строительства, к зоне охраны объектов культурного наследия, на которую распространяются установленные ст. 34 ФЗ N 76-ФЗ, ч. 3 ст. 62 Градостроительного Кодекса Российской Федерации ограничения.

Судом первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что установленных ст.ст. 328, 615 ГК РФ оснований для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы в связи с тем,, что в арендованном имуществе имеются препятствующих пользованию им недостатки, которые не были заранее известны арендатору, не имеется.

Земельный участок, предоставленный ЗАО "Негоциант" для строительства единого комплекса административного назначения, соответствовал условиям договора аренды N М-01-511436 от 11 октября 2004 г..

Ответчиком не представлено доказательств , которые свидетельствовали бы о том, что изменение функционального назначения строящегося объекта нарушает его права.

ЗАО "Негоциант" не представлено доказательств того, что он прекратил пользование земельным участком, предоставленным ему по договору аренды N М-01-511436 от 11 октября 2004 г..,земельный участок Департаменту земельных ресурсов г. Москвы не возвращен.

Требования истца о взыскании с ответчика определенной договором от 11.10.2004 г.. N М-01-511436 арендной платы за период с 01.01.2009 г.. по 30.09.2010 г.. сумму 4478838руб. 08коп., а также неустойки по ставке 0,2% от просроченной суммы в день, составившую за период с 06.10.2008 г.. по 30.09.2010 г.. включительно 2941843руб. 64коп. удовлетворены правомерно.

Учитывая размер задолженности. период нарушения обязательств, размер процентной ставки начисления неустойки, суд обоснованно применил ст. 333 ГК РФ, и уменьшил размер неустойки до 980614руб.

Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований для отмены судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации постановил:

Решение арбитражного суда г. Москвы от 3 марта 2011 г.. по делуN 40-1328347\10-9-1182, постановление и Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2010 г.. оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Негоциант" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В. Комарова О.И.