Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 сентября 2011 г. N Ф05-9070/11 по делу N А40-146933/2010

г. Москва

21 сентября 2011 г.

Дело N А40-146933/10-16-1250

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Кузнецова В.В. и Стрельникова А.И.,

при участии в заседании:

от истца - неявка, извещен,

от ответчика - Велиев Н.И. по дов. от 18.03.2011,

рассмотрев 14 сентября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА"

на решение от 9 марта 2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Махалкиным М.Ю.,

и на постановление от 31 мая 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Басковой С.О., Елоевым А.М., Крыловой А.Н.,

по иску региональной общественной организации инвалидов "Гармония и жизнь" (г. Москва, Костомаровский пер, д. 11, стр. 1; ОГРН 1037739759925)

к обществу с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА" (г. Москва, Беговая аллея, д. 11; ОГРН 1067746381878) о признании частично недействительным предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Региональная общественная организация инвалидов "Гармония и жизнь" (далее - РООИ "Гармония и жизнь", истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА" (далее - ООО "ПЕРСПЕКТИВА", ответчик) о признании недействительными пунктов 3.2, 3.2.1, 3.2.4 предварительного договора купли-продажи от 07 октября 2009 года N Фил/6-П.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 9 марта 2011 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2011 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - ООО "Перспектива" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Истец, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил и отзыв на кассационную жалобу не представил.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 7 октября 2009 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор N Фил/6-П купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ответчик (продавец) обязался в будущем заключить с истцом (покупателем) договор купли-продажи трехкомнатной квартиры общей площадью 112,5 кв.м., расположенной по строительному адресу: город Москва, улица 2-я Филевская, владение 6, корпус 3, этаж 9, квартира 48.

Пунктом 3 оспариваемого предварительного договора установлена цена квартиры в размере 14 414 062,50 руб.

Пунктами 3.2 и 3.2.1 предварительного договора предусмотрено, что покупатель обязуется уплатить продавцу на условиях предварительной оплаты до заключения основного договора цену, указанную в пункте 3 договора. Денежная сумма, составляющая 100 процентов цены, перечисляется на расчетный счет продавца до 7 декабря 2009 года.

Пунктом 3.2.4 предварительного договора, предусмотрена неустойка за неисполнение обязательства покупателя по перечислению предварительной оплаты.

Ответчик 3 декабря 2009 года выставил истцу счет N 2 на оплату указанного договора.

Обращаясь в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, истец просил признать недействительными пункты 3.2, 3.2.1, 3.2.4 названного предварительного договора, как не соответствующих требованиям пункта 1 статьи 307, статье 328, пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций исходили из того, что предметом предварительного договора могут быть обязательства сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи имущества, обязанность истца по оплате стоимости квартиры может возникнуть только после заключения основного договора, предварительный договор не может порождать встречное обязательство по оплате стоимости основного договора купли-продажи, то есть платежная функция в рамках предварительного договора в отсутствие основного договора реализована быть не может.

Вместе с тем судами не принято во внимание и не учтено следующее.

Исходя из системного анализа положений действующего законодательства, в том числе статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что в предварительном договоре могут содержаться условия о денежных обязательствах сторон.

Такая позиция не противоречит нормам действующего законодательства и соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике.

Кроме того, кассационная коллегия обращает внимание на то, что 28 июля 2011 года на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru опубликовано Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54).

Согласно положениям, указанным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 62, практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума ВАС РФ, считается определенной со дня размещения соответствующего постановления на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствовали, поскольку включение оспариваемых пунктов в предварительный договор не влечет недействительности договора в указанной части, а влияет лишь на квалификацию судом такого договора.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что судами первой и апелляционной инстанций установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неправильно применены нормы материального права, кассационная коллегия полагает возможным состоявшиеся по делу судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 9 марта 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2011 года по делу N А40-146933/10-16-1250 отменить.

В удовлетворении иска Региональной общественной организации инвалидов "Гармония и жизнь" отказать.

Председательствующий-судья

В.В.Кобылянский

Судьи

В.В.Кузнецов А.И.Стрельников