Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2011 г. N 09АП-9293/11

г. Москва

Дело N А40-146933/10-16-1250

31 мая 2011 г.

N 09АП-9293/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 31 мая 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басковой С.О.

судей: Елоева А.М., Крыловой А.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Рыковой К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА" на решение Арбитражного суда города Москвы от 09 марта 2011 года по делу N А40-146933/10-16-1250 принятое судьёй Махалкиным М.Ю. по иску региональная общественная организация инвалидов "Гармония и Жизнь" к обществу с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА" о признании договора недействительным в части

при участии в судебном заседании

от истца: Галкин В.В. на основании протокола N 9 общего собрания (внеочередного) членов РООИ "Гармония и Жизнь" от 28 августа 2008 года, Уваров А.И. по доверенности от 12 июля 2010 года N 17;

от ответчика: Валиев Натиг Ирза оглы по доверенности от 18 марта 2011 года;

УСТАНОВИЛ

Региональная общественная организация инвалидов "Гармония и Жизнь" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА" о признании недействительными пунктов 3.2, 3.2.1, 3.2.4 предварительного договора купли-продажи от 07 октября 2009 года N Фил/6-П.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что предварительный договор не может содержать условия о внесении предварительной платы.

Решением от 09 марта 2011 года Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил, признал недействительными пункты 3.2, 3.2.1, 3.2.4 предварительного договора купли-продажи от 07 октября 2009 года N Фил/6-П, заключённого между РООИ "Гармония и Жизнь" и ООО "ПЕРСПЕКТИВА".

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, не полностью выяснены обстоятельства дела. В жалобе отмечается, что истец злоупотребляет своими правами, фактически получив предоплату просит признать недействительными условия о предоплате по предварительному договору. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и условия договора предусматривающие предварительную оплату не противоречат закону. Ответчик также ссылается на то, что истцом не было предпринято действий для заключения основного договора купли-продажи, следовательно, в силу закона, предварительный договор считается прекращённым.

В судебном заседании представитель истца представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором отмечается, что условие о предварительной оплате не соответствует статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является существенным для договора купли-продажи недвижимого имущества. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считает его законным и обоснованным, принятым при полном исследовании обстоятельств дела и правильном применении норм материального и процессуального права.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные апелляционной жалобе, в полном объёме.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого решения суда первой инстанции.

Как правильно установлено судом первой инстанции, 07 октября 2009 года между истцом и ответчиком заключён предварительный договор купли-продажи квартиры N Фил/6-П, в соответствии с которым ответчик (продавец) обязался в будущем заключить с ответчиком (покупателем) договор купли-продажи трёхкомнатной квартиры общей площадью 112,5 кв.м., расположенной по строительному адресу: город Москва, улица 2-ая Филевская, владение 6, корпус 3, 9 этаж, квартира 48.

Пунктом 3 оспариваемого предварительного договора установлена цена квартиры в размере 14 414 062 рубля 50 коп.

В соответствие с пунктами 3.2 и 3.2.4 предварительного договора предусмотрено, что покупатель обязуется уплатить продавцу на условиях предварительной оплаты до заключения основного договора цену, указанную в пункте 3 договора. Денежная сумма, составляющая 100 процентов цены, перечисляется на расчётный счёт продавца до 07 декабря 2009 года.

Пункт 3.2.4 предварительного договора, предусматривает неустойку за неисполнение обязательства покупателя по перечислению предварительной оплаты.

03 декабря 2009 года ответчик выставил истцу счет N 2 на оплату указанного договора.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы и возражения сторон, суд первой инстанции, на основании статей 168, 180, 190, 307, 328, 429, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно признал недействительными пункты 3.2, 3.2.1, 3.2.4 предварительного договора купли-продажи от 07 октября 2009 года N Фил/6-П, заключённого между РООИ "Гармония и Жизнь" и ООО "ПЕРСПЕКТИВА".

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что пункты 3.2., 3.2.1 предварительного договора от 07 октября 2009 года N Фил/6-П противоречат положениям статей 307, 328, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предварительный договор не может порождать встречное обязательство по оплате основного долга, то есть платёжная функция в рамках предварительного договора в отсутствие основного договора реализована быть не может.

При этом, апелляционная инстанция принимает во внимание то обстоятельство, что предмет основной сделки (недвижимое имущество) на момент возникновения обязательства по его оплате в рамках предварительного договора ещё не создан и право на него у продавца не зарегистрировано в установленном порядке. Таким образом, предварительным договором предусмотрены элементы основного договора в виде обязанности покупателя по оплате имущества, но в отсутствие самого предмета договора, обеспечивающего встречное исполнение продавцом обязательства по его передаче, и условий об ответственности последнего в случае ненадлежащего исполнения данной обязанности, что противоречит пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 и статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которых при купле-продаже недвижимого имущества оно должно определённо быть как объект гражданских прав.

Апелляционная инстанция соглашается и с выводом суда первой инстанции о недействительности пункта 3.2.4. предварительного договора, предусматривающего неустойку за неисполнение обязательства покупателя по перечислению предварительной оплаты, так как предусматривает ответственность за неисполнение ничтожного положения предварительного договора.

В соответствии со статьёй 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Под частью сделки понимается одно или несколько условий сделки, которые могут касаться срока, способа и места её исполнения, цены сделки, способов обеспечения исполнения и других элементов её содержания.

Для целей сохранения действительности сделки в целом, при том, что отдельная её часть ничтожна или оспорена заинтересованным лицом, статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве обязательного требования наличие предположения о том, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Ни в материалах дела, ни в ходе судебных заседаний в судах первой и апелляционной инстанций от участников гражданских правоотношений не поступали заявления о том, что предварительный договор не был бы заключён при отсутствии недействительной её части.

Таким образом, при рассмотрении дела по существу в судах первой и апелляционной инстанций отсутствовал спор, связанный с определением зависимости всей сделки от тех частей, которые являются недействительными.

Однако, и в случае возникновения таких разногласий между сторонами, они не могли бы быть приняты судом во внимание, поскольку речь идёт о ничтожных положениях предварительного договора, а именно его пунктов 3.2., 3.2.1. и 3.2.4., которые в силу данного обстоятельства являются недействительными независимо от их признания таковыми и не влекут за собой юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимо отметить и тот факт, что условия указанных пунктов предварительного договора не влияют на договор в целом постольку, поскольку в силу статей 454, 485, 486, 549 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исходя из возмездной природы договора купли-продажи, стороны вправе включить положения об условиях и порядке оплаты имущества, а также об обеспечении надлежащего исполнения соответствующих обязательств в договор при совершении основной сделки.

Так как при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости стороны предусмотрели все существенные условия для такого договора признание недействительными пунктов 3.2, 3.2.1, 3.2.4 предварительного договора купли-продажи от 07 октября 2009 года N Фил/6-П не может предполагать недействительность всего договора.

Что касается довода ответчика о том, что предварительный договор прекращён вследствие не заключения основного договора, то суд первой инстанции правомерно его отклонил, указав в своём решении, что пункт 2 предварительного договора, содержит конкретный срок заключения основного договора - до 31 августа 2011 года. Данная часть пункта 2 предварительного договора N Фил/6-П является действительной, так как соответствует требованиям статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, полно, всесторонне и объективно проверив данный довод и обстоятельства, связанные с ним, дав им надлежащую правовую оценку, пришёл к обоснованному выводу о том, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, не истёк.

При таких условиях, апелляционная инстанция не усматривает оснований для переоценки решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нём доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права.

В свою очередь, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда города Москвы от 09 марта 2011 года по делу N А40-146933/10-16-1250 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья:

С.О. Баскова

Судьи

А.М. Елоев А.Н. Крылова