Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 сентября 2011 г. N Ф05-9863/11 по делу N А41-4565/2011

г. Москва

29 сентября 2011 г.

Дело N А41-4565\11

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В., Тихоновой В.К.

от истца(заявителя),Общество с ограниченной ответственностью "Орехово-Зуевский городской Водоканал"-"(ОГРН 1065034031226,ИНН 5034027835)-не явился, извещен

от ответчика, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Московской области, ОГРН 1035007001270-Бутов Д.С. дов. от 06.06.2011 г. N 538-19

рассмотрев 22 сентября 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа

На решение от 19 мая 2011 г.

арбитражного суда г. Московской области

принятое судьей Горожановой О.Л.

на постановление от 1 августа 2011 г.

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Диаковской Н.В., Демидовой К.И, Ханашевич С.К.

по иску ООО "Орехово-Зуевский городской Водоканал"

о внесении изменений в договор аренды

к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Орехово-Зуево

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Орехово-Зуевский городской водоканал"(далее - ООО "Орехово-Зуевский городской водоканал") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области об обязании внести изменения в договор от 01.11.2007 N 383\07, исключив из него объект: нежилое здание - мастерская, 2-х этажное, общей площадью 679,2 кв.м., инв.N 59-2072, литер И, расположенное по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, лесопарк "Мельница".

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2011 года по делу N А41-4565/11 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2011 г. решение арбитражного суда Московской области от 19 мая 2011 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Комитета по управлению имуществом городского округа Орехово-Зуево - без удовлетворения. При этом суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для применения ст. 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Десятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что ООО "Орехово-Зуевский городской водоканал" вправе требовать внесения изменения в договор аренды от 01.11.2007 г. N 383\07 в части исключения из перечня арендованного имущества нежилого здания мастерской площадью 679, 2 кв.м, расположенного по адресу :г. Орехово-Зуево, лесопарк "Мельница", учитывая, что спорное здание находится в непригодном для использования состоянии и выведено из эксплуатации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 19 мая 2011 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2011 г. по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование доводов жалобы Комитет по управлению имуществом указал, что судом первой инстанции удовлетворены исковые требования ООО "Орехово-Зуевский Водоканал" на основании ст. 451 ГК РФ, которой установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы не был ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По смыслу cт. 451 ГК РФ лицо, требующее изменение действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность перечисленных в п. 4 ч. 2 ст. 451 ГК РФ условий.

Судом не выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи ч с чем ошибочно сделан вывод о признании существенными изменения обстоятельств, которые не включают в себя наличие четырех условий, установленных п. ст. 451 ГК РФ.

Раздел 4 договора аренды N 383\07 от 01.11.2007 г. определяет порядок, условия и размер внесения арендной платы, подлежащей внесению арендатором, ООО" Орехово-Зуевский городской Водоканал".

Пунктом 4.1 договора установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.4.3 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, а в случае изменения базовой ставки арендной платы, утверждаемой Советом депутатов города, а также в других случаях, предусмотренных законодательством.

Таким образом, согласно условиям договора, арендная плата установлена не в твердой сумме, а исчисляется по определенной методике.

12 ноября 2009 г. решением Совета депутатов городского округа Орехово-Зуево Московской области N 143\10 коэффициент вида деятельности изменен с 0,05 на 0,5 под размещение предприятий любых форм собственности.

В п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, на то, что если стороны в договоре аренды согласовали ставку арендной платы не в твердой сумме, а оговорили условие о размере арендной платы, устанавливающее способ е расчета, то сумма арендной платы является с определяемой величиной и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.

Изменение нормативно-правовыми актам порядка установления размера арендной платы влечет обязанность общества оплачивать арендную плату в новом размере независимо от того, вносились ли соответствующие изменения в договор аренды.

Пересмотр размера арендной платы в результате изменения базовой ставки, коэффициента вида деятельности, принятых органом местного самоуправления, изменяющих размер базовой ставки на очередной период не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условий договора, обязательное для выполнения двумя сторонами, с момента принятия такого нормативного акта.

Президиум ВАС РФ (Постановление от 26.01.2010 г. N 11487\09) указал, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок. Коэффициента вида деятельности и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору.

Однако, 1.01.2010 г. в целях подтверждения обязательств сторон по указанному договору аренды, Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево и ООО Орехово-Зуевский Водоканал" заключено соглашение о внесении изменений в договор, а именно, сторонами согласован размер арендной платы. Подлежащий ежемесячному внесению и который с 01.01.2010 г. составил 80 884,58 руб.

С учетом изложенного, изменение размера арендной платы не является не является существенным изменением обстоятельств, что они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы не был заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

6 октября 2010 г. ответчиком составлен акт эффективности использования спорного помещения, в котором отражен факт вывода спорного здания из эксплуатации. Выведение объекта из технического производства не является существенным ухудшением арендованного имущества.

Судом не учтено, что на момент заключения договора аренды передаваемое в пользование имущество, не имело недостатков и именно действия истца привели к тому, что спорный объект был выведен из эксплуатации.

Статья 612 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень действий, которые арендатор вправе осуществить при обнаружении недостатков арендованного имущества, частично или полностью препятствующих его пользованию. Право арендатора требовать внесения изменений в договор аренды, исключающих часть арендованного имущества из состава переданных арендодателем объектов указанной нормой не предусмотрено.

Предметом договора аренды является муниципальный имущественный комплекс коммунального назначения- хозяйство водоснабжения и канализирования, представляющий собой специализированное движимое и недвижимое имущество: здания, сооружения, передаточные устройства, машины и оборудование. Данное имущество передано ответчику для осуществления производственной деятельности по водоснабжению и канализированию городского округа Орехово-Зуево.

Административно-бытовой корпус общей площадью 545, 20 кв.м., инвентарный номер 59-2072, литер А, Г-Г36 и нежилое здание-мастерская общей площадью 679, 20 кв.м, инвентарный номер 59-2072,лит.И, расположенные пол адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, Лесопарк Мельница входят в имущественный комплекс водопроводно-канализационного хозяйства, целевое назначение которого-использование под административную и складскую деятельность в сфере ЖКХ.

Вступившем в законную силу решением арбитражного суда г. Москвы от 12.03.2008 г. по делу N А41-20172\08 установлено, что указанный объект недвижимого имущества входит в имущественный комплекс водопроводно-канализационного хозяйства. Городского округа Орехово-Зуево.

Кроме того, 17.03.2011 г. истцу был предоставлен в аренду земельный участок, кадастровый номер 50:47:0021001:1 общей площадью 183856 кв.м., вид разрешенного использования :размещение очистных сооружений. На данном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества(53 объекта), входящие в единый комплекс очистных сооружений.

Вывод суда о том, что ответчик не доказал, что спорное здание является неотделимым объектом от комплекса очистных сооружений, не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Судом также нарушены нормы процессуального права. 12 мая 2011 г. Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево в соответствии со ст. 132 АПК РФ был предъявлен встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате. Встречный иск направлен к зачету первоначального, удовлетворение встречного иска исключает полностью или частично удовлетворение первоначального иска. Однако, встречный иск был необоснованно возвращен арбитражным судом Московской области.

В судебном заседании Комитет по управлению имуществом городского округа Орехово-Зуево поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, Общество с ограниченной ответственностью "Орехово-Зуевский Водоканал" в судебное заседание не явился, отзыв на кассационную жалобу не представил, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения ответчика, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции находит доводы жалобы обоснованными и приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда Московской области от 19 мая 2011 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2011 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует что 01 ноября 2007 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (арендодатель) и ООО "Орехово-Зуевский городской водоканал" (арендатор) заключен договор аренды N 383\07, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование сроком с 01.11.2007 по 30.10.2055 муниципальное имущество, расположенное по адресу: г. Орехово-Зуево, лесопарк Мельница, а именно: административно-бытовой корпус, площадью 545,20 кв.м., инв.N 59-2072, литер А, Г-Г36 и здание мастерской, площадью 679,20 кв.м, инв.N 59-2072, литер и расположенные по адресу: г. Орехово-Зуево, лесопарк Мельница для использования под административную и складскую деятельность в сфере ЖКХ в порядке и на условиях, определяемых договором. (л.д.17 -20 т.1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества по акту.

Договор действует с даты подписания акта приема-передачи объекта, с 01.11.2007 г. по 30.10.2055 г.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата, подлежащая ежемесячному внесению установлена сторонами в сумме 3364 руб. 19 коп. без учета НДС (сумма арендной платы действительна до 31.12.2007).

В соответствии с п.4.3 договора аренды арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случаях:

-изменения методики определения арендной платы, утвержденной решением Совета Депутатов города;

-изменения базовой ставки арендной платы, утверждаемой Постановлением Главы города;

- в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, Московской области, нормативными актами органов местного самоуправления.

Согласно п.п. 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3 договора арендатор обязуется использовать объект исключительно в соответствии с назначением, указанным в п.2.1 договора, своевременно и в полном объеме перечислять арендную плату за пользование объектом, производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых нежилых помещений, в том числе профилактическое обслуживание и ремонт внутридомовых и инженерных коммуникаций и оборудования в пределах арендуемой площади, капитальный ремонт этих помещений, связанный с осуществлением уставной деятельности арендатора или выполнением особых условий договора под обязательным контролем арендодателя.

В п.9.1 договора стороны определили, что вносимые в договор дополнения и изменения оформляются дополнительными соглашениями.

По акту приема-передачи от 01 ноября.2007 г. Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа передал в пользование ООО "Орехово-Зуевский Водоканал" в соответствии с условиями договора аренды N 383\07 от 1 ноября 2007 г. административно-бытовое здание, здание мастерской общей площадью 1224,4кв.м. по адресу: г. Орехово-Зуево, Лесопарк" Мельница". (л.д.21 т.1). В акте приема-передачи указано, что передаваемые помещения находятся в удовлетворительном состоянии и соответствует требованиям арендатора.

Письмом от 08.12.2009 N 24/02/378 истец на основании пункта 5.1.5 договора от 01.11.2007 N 383/07 обратился к ответчику с просьбой внести изменения в данный договор, исключив из числа арендуемых объектов здание мастерской, площадью 679,20 кв.м, инв.N 59-2072, литер И (л.д.23).

В ответ на указанное письмо Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево уведомил ООО "Орехово-Зуевский городской Водоканал" о несогласии с внесением указанных изменений в договор аренды (л.д.24 т.1)

03 февраля 2010 года истец повторно обратился к ответчику с просьбой внести изменения в договор аренды от 01.11.2007 N 383/07, исключив из него здание мастерской общей площадью 679,20 кв.м. в связи с увеличением арендной платы в 10 раз (л.д.25 т.1).

12 февраля 2010 г. Комитет по управлению имуществом уведомил ООО "Орехово-Зуевский городской Водоканал" об изменении размера арендной платы за недвижимое имущество на основании Решения Совета депутатов городского округа N 143\10 от 12.11.2009 г., а именно, об изменении коэффициента вида деятельности (на 0,5) для размещения предприятий любых форм собственности, которые содержат и обслуживают муниципальную инфраструктуру, а также размещение предприятий, которые выполняют функции по содержанию и обслуживанию жилищного фонда городского округа; с 01.01.2010 г. арендная плата за помещения муниципальной собственности, расположенные по адресу: г. Орехово-Зуево, лесопарк "Мельница", здание -мастерской общей площадью 679, 20 кв.м по договору аренды N 383\07 от 01.11.2007 г. установлена в размере 22 923,00 руб. в месяц. (л.д.27 т.1)

В ответ на письмо от 12.02.2010 г. ООО "Орехово-Зуевский Водоканал" сообщил Комитету по управлению имуществом городского образования Орехово-Зуево, что в связи с ростом арендной платы в 10 раз, общество не имеет финансовой возможности арендовать объект недвижимого имущества, здание мастерской общей площадью 679кв.м., лит И. и просит исключить указанное помещение из объектов аренды по договору N 387\07 от 01.11.2007 г. (л.д.28 т.1)

06 октября 2010 года сторонами был составлен акт проверки эффективности использования спорного помещения, в котором указано, что здание мастерской выведено из эксплуатации, для нужд технологии очистных сооружений не используется (л.д.29 т. 1). В акте проверки также указано, что крыша здания-мастерской требует капитального ремонта, требует также капитальный ремонт системы водоснабжения и канализации.

Ссылаясь на указанный акт от 06.10.2010, истец письмом от 18.10.2010 N 02 -02/126 очередной раз обратился к ответчику с предложением исключить из числа арендуемых по договору от 01.11.2007 N 383/07 объектов спорное здание мастерской, указав, что в связи с увеличением арендной платы с 2010 г. в 10 раз и ввиду отсутствия финансовых возможностей у предприятия, данное помещение с января 2010 г. освобождено и в технологическом процессе очистных сооружений не задействовано. (л.д.31).

Поскольку ответчик в добровольном порядке соглашение о внесении изменения в договор от 01.11.2007 N 383/07 не подписал, ООО "Орехово-Зуевский городской водоканал" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования и обязав Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево внести изменения в договора аренды N 383\07 от 01.11.2007 г., исключив объект, нежилое помещение, здание -мастерской общей площадью 679, 2 кв. м, инв. N 59-2072, лит. И, расположенное по адресу: г. Орехово-Зуево, лесопарк "Мельница", суд первой инстанции исходил из того, что повышение арендной платы в 10 раз является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении указанного договора

Арбитражный апелляционный, признав требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, не согласился с выводом суда первой инстанции о наличий оснований для применения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, кода они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствам или о его расторжении, договор может расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.;

4)из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Существенным изменением обстоятельств истец считает повышение ответчиком арендных платежей за пользование имуществом в 10 раз, а также то, что спорный объект был выведен из эксплуатации.

Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что указанные обстоятельства не могут быть признаны достаточными для изменения договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4.3 договора от 01.11.2007 N 383/07 предусмотрено, что ответчик вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения методики определения арендной платы, утвержденной решением Совета депутатов города, в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, Московской области, нормативными актами органов местного самоуправления.

Таким образом, при заключении договора стороны исходили из возможного изменения размера арендной платы.

Из материалов дела следует, что с 01.01.2010 г. арендная плата за помещения муниципальной собственности, расположенные по адресу: г. Орехово-Зуево, лесопарк "Мельница", в частности за здание мастерской стала составлять 22 923.00 руб. в месяц. Увеличение размера арендной платы произошло в результате изменения решением Совета депутатов городского округа N 143\10 от 12.11.2009 г. коэффициента вида деятельности для размещения предприятий любых форм собственности, которые содержат и обслуживают муниципальную инфраструктуру, а также размещение предприятий, которые выполняют функции по содержанию и обслуживанию жилищного фонда городского округа.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 26.01.2010 г. N 11487\09 указал, что пересмотр размера арендной платы в результате изменения базовой ставки, коэффициента вида деятельности, принятых органом местного самоуправления не является изменением условий договора применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ., а представляет исполнение согласованного сторонами условий договора.

Истцом не представлено доказательств того, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон, что арендатор в значительной степени лишилась бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 5.1.5 договора аренды от 01.11.2007 г. N 383\07 установлено, что истец вправе расторгнуть договор в установленном законодательством порядке с обязательным заключением дополнительного соглашения о расторжении и сдаче объекта по акту приема-сдачи в десятидневный срок.

Арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что ООО "Орехово-Зуевский городской водоканал" вправе требовать внесения изменения в договор аренды от 01.11.2007 N 383/07 в части исключения из перечня арендованного имущества нежилого здания мастерской площадью 679,2 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, лесопарк "Мельница"., учитывая, что здание мастерской не используется для нужд технологии очистных сооружений по причине того, что оно находится в не пригодном состоянии и требует капитального ремонта.

При этом суд апелляционной инстанции сослался на п. 4 ст. 620 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Выводы суда апелляционной инстанции не могут быть признаны обоснованными, так как сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в постановлении, имеющимся в деле доказательствам, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права.

Материально-правовые требования ООО "Орехово-Зуевский Водоканал" были основаны на положении ст.ст. 451, п. 2 ст. 452 ГК РФ.В материалах дела отсутствуют доказательства изменения истцом материально- правовых оснований исковых требований.

Из материалов дела следует, что истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой внести изменения в договор аренды, исключив их предмета аренды здание мастерской ввиду увеличения размера арендной платы, что по мнению арендатора является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец обращался к ответчику с просьбой внести изменения в договор аренды, исключив из предмета аренды указанное здание мастерской по причине непригодности его к дальнейшему использованию.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание акт от 06.10.2010 г. эффективности использования арендатором здания мастерской, пришел к выводу о невозможности использования спорного здания в целях, указанных в договоре от 01.11.2007 г. N 383\07 (л.д. 29 т. 1)

Согласно акта приема-передачи от 1 ноября 2007 г. арендодатель, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево передал ООО "Орехово-Зуевский Водоканал" в пользование здание мастерской, административно-бытовое здание, по адресу :г. Орехово-Зуево, Лесопарк, "Мельница", которые на момент передачи находились в удовлетворительном состоянии. Акт приема -передачи подписан арендатором без каких-либо замечаний к техническому состоянию здания мастерской.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения размера арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

Удовлетворяя требования истца о внесении изменений в договора аренды в виде исключения из состава арендованного имущества здание мастерской, суд первой и апелляционной инстанции не дал надлежащую оценку доводам истца о том, что спорный объект имеет специальное назначение, входит в единый имущественный комплекс коммунального хозяйства.

Выяснение указанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать надлежащую оценку всем обстоятельствам, имеющим значение для дела, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции не нарушены нормы процессуального права при решении вопроса о принятии встречного иска Комитета по управлению имуществом о взыскании задолженности по договору аренды.

Согласно статье 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если:

1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Исследовав обстоятельства дела, а также проанализировав требования по первоначальному и встречному искам, арбитражный суд пришел к выводу о том, что требования КУИ администрации городского округа Орехово-Зуево не являются встречными по отношению к требованиям ООО "Орехово-Зуевский городской Водоканал", и Комитетом не доказано, что между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела, в связи с чем встречный иск был возвращен.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, постановил:

решение арбитражного суда Московской области от 19 мая 2011 г., по делу N А41-4565\11, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2011 г. отменить, дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Председательствующий:

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В. Тихонова В.К.