Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 октября 2011 г. N Ф05-9742/11 по делу N А40-138356/2010

г. Москва

4 октября 2011 г.

Дело N А40-138356/10-85-1189 Дело N А40-74108/10-93-116

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 4 октября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В.К.

судей Волкова С.В., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца - Максакова И.В. - по доверенности N 08/1010/15-01 от 8.10.2010

от ответчика - Раздобудько А.Е. - по доверенности от 18.02.2011 N Д11/7233

рассмотрев 28 сентября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу

РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ"

на решение от 31 марта 2011 года Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Беловой А.Р.,

на постановление от 22 июня 2011 года N 09АП-12659/2011-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.,

по иску РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ"

об обязании подписать дополнительное соглашение к договору

к Департаменту имущества города Москвы

3-е лицо: Региональная общественная организация "Центр поддержки движения Ротари"

УСТАНОВИЛ:

Региональная общественная организация "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" (далее - РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ") обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту имущества города Москвы об обязании подписать дополнительное соглашение от 07.06.2010 г. к договору аренды от 17.08.2005 г. N 01-00636/05, дополнительное соглашение от 01.06.2010 г. к договору аренды от 26.06.2006 г. N 01-00746/06, заключенным между сторонами в редакции, ранее подготовленной Департаментом имущества города Москвы, подписанной РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" и переданной для подписания в Департамент имущества города Москвы (территориальное агентство), а также подготовить и передать РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" документы, необходимые для регистрации дополнительного соглашения от 07.06.2010 г. к договору аренды N 01-00636/05 от 17.08.2005 г., дополнительного соглашения от 01.06.2010 г. к договору аренды N 01-00746/06 от 26.06.2006 г. в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Иск заявлен на основании статей 10, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что, действия ответчика по преднамеренному прекращению арендных отношений с истцом являются злоупотреблением правом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2011 года по делу N А40-138356/10-85-1189, оставленным без изменения постановлением от 22 июня 2011 года N 09АП-12659/2011-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" отказано.

Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

В обоснование жалобы истец указал, что судом первой и апелляционной инстанции не дана оценка доводам истца о злоупотреблении ответчиком своим правом на отказ от договора (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По мнению заявителя жалобы, истец в соответствии с п. 2.4 договора аренды от 26.06.2006 г. N 01-00746/06 имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок ввиду надлежащего исполнения условий указанных договоров.

Заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и Региональной общественной организацией "КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" договор аренды от 26.06.2006 г. N 01-00746/06 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Раушская наб., д.4\5, стр.1является срочным договором, срок действия которого был установлен с 01.01.2006 г.. по 31.12.2008 г..

В соответствии с п. 5.3.1 договора арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

28.11.2008 г. РОО "КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" направило в Департамент имущества г. Москвы заявление о пролонгации договора. Указанное заявление было ответчиком снято с рассмотрения.

Заявитель поясняет, что в связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 17.07.2009 г. N 173-ФЗ "О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона "О защите конкуренции", который предоставил право общественным организациям заключать договора аренды государственного или муниципального имущества вне конкурса или аукциона, повторно, 04 мая 2010 года обращался к ответчику с заявлением о пролонгации договора аренды.

Арендодатель принял предложение арендатора о пролонгации договора, подготовил и передал для подписания дополнительное соглашение от 1 июня 2010 г.. к договору. Указанным дополнительным соглашением срок договора продлевался до 30 июня 2015г.

Арендатор подписал указанное дополнительное соглашение и передал его арендодателю.

20 июля 2010 г.. арендодатель направил в адрес арендатора уведомление об отказе от договора аренды, сочтя договор возобновленным на неопределенный срок и, воспользовавшись положениями ст. 310 ГК РФ об уведомлении стороны о прекращении договора по истечении 3-х месяцев с момента направления уведомления.

Судом первой и апелляционной инстанции не принято во внимание, что все действия ответчика свидетельствовали о реальном намерении пролонгировать договор аренды, а именно:

- подписание сторонами дополнительного соглашения от 20.11.2009 г.. к настоящему договору об изменении условий оплаты аренды помещения на 2010 г..;

- подготовка и передача истцу для подписания дополнительного соглашения от 1 июня 2010 г.. о продлении срока договора аренды от 26.06.2006 г. N 01-00746/06 до 30 июня 2015 г.

По мнению истца, действия ответчика по преднамеренному прекращению арендных отношений являются злоупотреблением правом.

Оценивая довод истца о защите его преимущественного права на пролонгацию договора, суд апелляционной инстанции указал, что истец не представил доказательства того, что ответчик сдал спорные помещения в аренду третьему лицу. Однако, в материалах дела имеется распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 27 сентября 2010 г.. N 3395-р о передаче в аренду спорных нежилых помещений Региональной общественной организации "Центр поддержки движения Ротари", что подтверждает намерение ответчика заключить договор с другим лицом и свидетельствует о нарушении преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель Департамента имущества г. Москвы возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просил суд кассационной инстанции решение и постановление оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.

В обоснование возражений ответчик указал, что ст. 621 ГК РФ предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, при этом не содержит положений, обязывающих арендодателя перезаключить договор аренды на новый срок.

В соответствии с указанной нормой арендатор может реализовать свое преимущественное право только путем перевода прав и обязанностей по уже заключенному договору с третьим лицом.

Для реализации преимущественного права необходимо соблюдение ряда условий: 1) надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору аренды; 2) уведомление о желании перезаключить договор аренды на новый срок должно быть отправлено в адрес арендодателя в разумный срок до окончания действия договора аренды ; 3) наличие заключенного в течение года со дня истечения договора с предыдущим арендатором, договора аренды с другим лицом.

Доказательств заключенного договора аренды с третьи лицом истцом не представлено.

Департамент имущества г. Москвы отзыв на кассационную жалобу не представил.

Третье лицо, Региональная общественная организация "Центр поддержки движения "Ротари" в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела был извещен, отзыв на кассационную жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей заявителя жалобы и Департамента имущества г. Москвы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при вынесении судебных актов, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 26 июня 2006 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" (арендатор) был заключен договор аренды от 26 июня 2006 года N 01-00746/06, согласно условиям которого арендатор на основании договора аренды от 27.07.2001 г. N 01-00830/01 и распоряжения Департамента имущества города Москвы от 23.12.2005 г. N 3858-р принял в аренду нежилое помещение площадью 776,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Раушская наб., д. 4/5, стр. 1, квартал 355.

Согласно п. 2.1 договора срок его действия составляет с 01 января 2006 года по 31 декабря 2008 года.

Согласно п.2.2 договора договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке. Государственная регистрация договора произведена 05 августа 2008 года, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды арендатор, не допустивший в течение срока договора нарушений, предусмотренных в п. 8.3 договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан не позднее чем за месяц письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.

Согласно п. 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

31 декабря 2008 года срок действия указанного договора истек, однако арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом (доказательств того, что арендатор после истечения срока аренды договора хотел возвратить арендодателю имущество из аренды - истцом не представлено), арендодатель возражений против пользования не заявлял, в связи с чем нижестоящие суды пришли к правомерному выводу, о том, что указанный договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Как усматривается из материалов дела, РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" письмом от 28.11.2008 г. N 28/1108-1 уведомила Департамент имущества города Москвы о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

4 мая 2008 г.. Департамент имущества г. Москвы предложил РОО "Клуб Ротари Москва-Кремль" заключить договор аренды от 26 июня 2006 года N 01-00746/06 на новый срок, указав при этом на перечень документов, необходимые представить при переоформлении договора.

Впоследствии, истцом ответчику было направлено для подписания дополнительное соглашение от 01.06.2010 г. об изменении срока договора аренды от 26.06.2006 г. N 01-00746/06 (до 30.06.2015 г.).

Департамент имущества г. Москвы, рассмотрев представленные РОО "КЛУБ РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" документы для переоформления договора аренды от 26.06.2006 г. N 01-00746/06 на новый срок, ответным письмом от 13.01.2009 г. N 0-71/09/14, указав на добросовестность исполнения арендатором договорных обязательств, сообщил арендатору об отказе в заключении договора на новый срок в связи с тем, что после вступления в силу с 02.07.2008 г.. Федерального закона от 30.06.2008 г.. N 108-ФЗ"О внесении изменений в Федеральный Закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" продление срока действия ранее заключенных договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, в связи с чем Департамент имущества города Москвы снимает с рассмотрения вопрос оформления договора аренды на новый срок.

Этим же письмом ответчик предложил истцу получить представленные для переоформления на новый срок договор аренды от 26.06.2006 г. N 01-00746/06 документы в течение 5 дней с даты получения уведомления.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно ст. 17.1 Федерального Закона от 26 июля 2006 г..N 135- ФЗ "О защите конкуренции" в редакции Федерального Закона от 17.07.2009 г.. N 173- ФЗ до 1 июля 2015 г. разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов аренды ,указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального Закона и заключенных до 1 июля 2008 г.. с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства ,за исключением малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 стать 14 Федерального Закона от 24 июля 2007 г.. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства ,осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых) при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения.

В связи с указанными изменениями в законодательстве, договор аренды от 26.06.2006 г. N 01-00746/06 расторгнут не был, и в связи с тем, что истец продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны ответчика по истечению срока действия договора, нижестоящие суды сделали обоснованные выводы о том, что договор аренды от 26.06.2006 г. N 01-00746/06 был возобновлен сторонами на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Установлено, что 20.07.2010 г.. Департамент имущества города Москвы направил в адрес истца уведомление N У/10/6858 об отказе от договора, на основании ст.ст. 407, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и известил о необходимости освободить и передать по акту представителю Департамента в срок до 20 октября 2010 г.., арендованное нежилое помещение.

Согласно п. 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Учитывая данные обстоятельства, правильно применив указанные нормы материального права, нижестоящие арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что заявленное требование истца об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение от 07.06.2010 г. к договору аренды N 01-00636/05 от 17.08.2005 г., дополнительное соглашение от 01.06.2010 г. к договору аренды N 01-00746/06 от 26.06.2006 г. в редакциях, ранее подготовленных Департаментом имущества, подписанной РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" и переданных для подписания в Департамент, удовлетворено быть не может, так как ответчик отказался от договора аренды, в порядке, предусмотренном законом.

Кроме того, на дату принятия резолютивной части решения по делу (29.03.2011 г..) договоры аренды N 01-00636/05 от 17.08.2005 г. и от 26.06.2006 г. N 01-00746/06 расторгнуты.

Соответственно, не подлежит удовлетворению и требование об обязании ответчика подготовить и передать истцу документы, необходимые для регистрации указанных дополнительных соглашений к договорам аренды.

Доводы заявителя жалобы о том, что РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" имело право на преимущественное заключение договора, однако ответчик ему в этом отказал, в связи с чем злоупотребил своим правом на отказ от договора, уже являлись предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, их необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.

Судебная коллегия соглашается с непринятием указанных доводов заявителя как несостоятельных и не нашедших документального подтверждения, поскольку согласно п. 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г.. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

В соответствии с п. 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ними договор аренды, либо только возмещения таки х убытков.

Истцом не представлено доказательств того, что ответчик сдал в аренду указанные помещения третьему лицу.

Распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 17 сентября 2010 г.. N 3395-р о передаче в аренду сроком на 5 лет Региональной общественной организации "Центр поддержки Ротари" нежилых помещений общей площадью 1 436,5 кв. м. по адресу: г. Москва, Раушская наб., д.4\5 стр.1, не свидетельствует о фактической передаче указанных помещений указанному лицу, договор аренды с РОО "Ротари Центр" на указанные помещения отсутствуют.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что в соответствии с п. 2.4 договора аренды от 26.06.2006 г. N 01-00746/06 имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок ввиду надлежащего исполнения условий указанного договора.

Заявитель поясняет, что в связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 17.07.2009 г. N 173-ФЗ "О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона "О защите конкуренции", который предоставил право общественным организациям заключать договора аренды государственного или муниципального имущества вне конкурса или аукциона, повторно, 04 мая 2010 года обращался к ответчику с заявлением о пролонгации договора аренды.

Данные доводы заявителя жалобы также уже являлись предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, их необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.

Так, в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пункт 2.4 договора аренды от 26.06.2006 г. N 01-00746/06 воспроизводит положение п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Условия реализации преимущественного права арендатора обладают определенными особенностями. Во-первых, исходя из смысла п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит исключительно арендатору; во-вторых, преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду; в-третьих, для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Между тем, доказательства, подтверждающие заключение Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) договора аренды спорного помещения либо наличие у него намерения заключить таковой договор относительно спорного нежилого помещения с другими лицами, в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены, тогда как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При изложенных обстоятельствах принудительное обязание ответчика пролонгировать арендные отношения без соблюдения указанных условий является нарушением принципа свободы договора, закрепленного в п. 1 ст. 421 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Как видно из материалов дела, ответчик в спорных правоотношениях действовал в рамках дозволенного действующим законодательством, наличие прямого умысла ущемить интересы истца не усматривается, в связи с чем ссылка заявителя жалобы на злоупотребление ответчиком правом, предоставленным п. 2 ст. 610 ГК РФ, является несостоятельной.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При принятии обжалуемых судебных актов не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены решения и постановления в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2011 года по делу N А40-138356/10-85-1189 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий-судья

В.К. Тихонова

Судьи

С.В. Волков О.И. Русакова