Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 октября 2011 г. N Ф05-10517/11 по делу N А41-19549/2010

г. Москва

19 октября 2011 г.

Дело N А41-19549/10

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,

от истца ИП Горбачева А.В. - Маркина О.С., доверенность от 12.05.2011 г., Кузнецова Ю.А., доверенность от 12.05.2011 г.

от ответчика ООО "ЦЕНТР" - представитель не явился,

рассмотрев 12.10.2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Горбачева Александра Викторовича, истца

на решение от 11.01.2011 г.

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Сергеевым Г.А.,

на постановление от 16.06.2011 г.

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н., Черниковой Е.В.,

по делу N А41-19549/10,

по иску индивидуального предпринимателя Горбачева Александра

Викторовича (ИНН 773103815798, ОГРНИП 306770000492)

к обществу с ограниченной ответственностью "Центр"

(ИНН 5013050230, ОГРН 1055002302640)

о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Горбачев Александр Викторович (далее - ИП Горбачев А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр" (далее - ООО "Центр", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2005 N 19-04/05-А и обязании ООО "Центр" освободить первый этаж помещения магазина N 44 общей площадью 280,7 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Маяковского, д. 9 (с учетом принятия судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнений исковых требований).

Иск заявлен на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 19.04.2005 N 19-04/05-А за период с июня 2009 года по апрель 2010 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.01.2011 г., оставленным без изменения постановлением от 16.06.2011 г. Десятого арбитражного апелляционного суда, отказано в удовлетворении исковых требований.

При этом, судебные инстанции, отказывая в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Горбачева А.В., исходили из недоказанности истцом факта не внесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного договором аренды. Кроме того, суды не признали обоснованными действия истца по увеличению размера арендной платы на разницу базовых ставок сразу за 2 года.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 11.01.2011 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 г. отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Кассационная жалоба мотивирована тем, что при принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права и не выяснили все обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы, изложенные в решении и постановлении арбитражных судов, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. При этом в кассационной жалобе заявитель ссылается на пункт 3.7 договора от 19.04.2005 N 19-04/05-А, согласно которому, повышение размера арендной по инициативе арендодателя поставлено в зависимость от повышения базовой ставки арендной платы, приводит довод о самостоятельном значении названного пункта договора, который не соотносится с пунктом 3.8 оспариваемого договора. ИП Горбачев А.В. в своей кассационной жалобе указывает на отсутствие в оспариваемых судебных актах должной оценки доводу заявителя о порядке оплаты арендной платы за июнь, ноябрь 2009 г. и март, апрель, май, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2011 г, а также частичной оплате ответчиком арендных платежей за 2009 год. Кроме того заявитель ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Московской области от 27.04.2011 г. по делу N А41-44091/10, имеющее преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

До судебного заседания через канцелярию суда от ИП Горбачева А.В. поступило заявления об уточнении кассационной жалобы и дополнение к кассационной жалобе.

В судебном заседании представители ИП Горбачева А.В. поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнении к кассационной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, ссылаясь на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.09.2011 г. по делу N А41-25352/10.

В отношении заявления об уточнении кассационной жалобы представители ИП Горбачева А.В. указали, что отказываются от указанного заявления в части пункта 2 "Прекратить производство по делу N А41-19549/10".

ООО "ЦЕНТР" извещено в установленном законом порядке о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается информацией о судебном заседании, размещенной судом на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта 16.09.2011 г.

Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.

В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей заявителя и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты подлежащими по следующим основаниям.

19.04.2005 г. между ООО "Евротехника" (арендодатель) и ООО "Центр" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 19-04/05-А (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязался передать в аренду арендатору первый этаж (помещения N 1 - 14) нежилого помещения магазина N 44 инв. N 418 лит. А, общей площадью 271,20 кв. м, по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Маяковского д. 9., сроком до 19.04.2015 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

26.11.2007 г. между ООО "Евротехника" (продавец) и Горбачевым А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 12/11-07-М44, нежилого помещения магазина N 44 инв. N 418 лит. А общей площадью 271,20 кв. м, по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Маяковского д. 9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.01.2008 г. 50-НВ N 153181.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в соответствии с приведенной нормой права Горбачев А.В. является новым арендодателем по договору аренды от 19.04.2005 N 19-04/05-А.

Ежемесячная арендная плата установлена пунктом 3.1 договора аренды от 19.04.2005 N 19-04/05-А в размер 3 377,50 долларов США.

15.12.2006 г. между ООО "Евротехника" (арендодатель) и ООО "Центр" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 01 к договору аренды, в соответствии с которым размер арендной платы определен в сумме 3 816,57 долларов США.

Изменение условий договора аренды о размере арендной платы зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.7 спорного договора аренды повышение размера арендной платы за пользование помещением может производиться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год и не более, чем на разницу, выраженную в процентном соотношении, получаемую в результате вычитания из размера базовой ставки арендной платы за один квадратный метр нежилых помещений муниципальной собственности на текущий год размера базовой ставки арендной платы за один квадратный метр нежилых помещений муниципальной собственности на предшествующий год, устанавливаемых постановлением Главы Муниципального образования "город Жуковский" либо иным актом органов местного самоуправления по городу Жуковский.

Руководствуясь пунктом 3.7 договора аренды от 19.04.2005 N 19-04/05-А истец 08.04.2009 г. направил в адрес ООО "Центр" письмо N 026 о повышении размера арендной платы до 5 960,11 долларов США в месяц. При этом ИП Горбачев А.В. указал, что расчет арендной платы произведен на основании постановления Главы г. Жуковский от 16.11.2006 г. N 1167 "Об изменении Базовой ставки арендной платы в г. Жуковском", решения Совета депутатов г. Жуковский от 15.11.2007 г. N 56/СД "О базовой ставке арендной платы в г.Жуковском на 2008 год" и решения Совета депутатов г. Жуковский от 23.10.2007 г. N 81/СД "О базовой ставке арендной платы при сдаче в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в собственности г. Жуковского на 2009 год".

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

21.04.2010 г. истец направил ответчику уведомление о необходимости погашения задолженности.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей ИП Горбачев А.В. письмом от 30.04.2010 уведомил ООО "Центр" о расторжении договора аренды от 19.04.2005 N 19-04/05-А в одностороннем порядке.

27.05.2010 г. ИП Горбачев А.В. обратился в суд с иском к ООО "Центр" об расторжении договора аренды и обязании освободить помещение.

Отказывая в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Горбачева А.В., суды указали на то, что пункт 3.7 спорного договора аренды предусматривает возможность увеличения арендодателем размера арендной платы лишь на разницу между размером базовой ставки на текущий год и размером базовой ставки на предыдущий год. Судами сделан вывод о необоснованности увеличения истцом размера арендной платы на разницу базовых ставок сразу за 2 года и указанный размер арендной платы не может быть использован при расчете задолженности ответчика.

Между тем суды не указали на основании каких расчетов они пришли к данному выводу.

Суд кассационной инстанции находит вывод судов в отношении обязанности сторон заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 19.04.2005 N 19-04/05-А в случае изменения курса доллара более чем на 10% необоснованным, поскольку арендодатель изменил размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.7, а не 3.8 спорного договора, которые совершенно различны по своему содержанию.

Кроме того, как указывает Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в пункте 11 Информационного письма изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации представляет собой исполнение условий договора о размере арендной платы и не является изменением условий договора, и не подлежит согласованию с арендатором.

При таких обстоятельствах выводы суда первой и апелляционной инстанции не могут быть признаны соответствующими имеющимся в деле доказательствам.

Судами не проверены основания и расчет повышения арендной платы, выставленной истцом в уведомлении от 08.04.2009 N 026, судами не дана должная оценка порядку оплаты арендной платы за июнь, ноябрь 2009 г. и март, апрель, май, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2011 г, а также частичной оплаты ответчиком за 2009 год.

Между тем, указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

Учитывая вышеизложенное, на основании п. 3 ч. 1 ст. 287 и ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с несоответствием выводов судов обеих инстанций фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо учесть изложенное, устранить допущенные нарушения норм материального, проверить порядок исчисления истцом расчета арендной платы, а также проверить порядок оплаты арендной платы ООО "Центр" за июнь, ноябрь 2009 г. и март, апрель, май, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2011 г, а также частичной оплаты ответчиком за 2009 г., правильно определить характер спорных правоотношений, установить обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, а также доводам и возражениям сторон, с учетом установленных обстоятельств вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 11 января 2011 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 16 июня 2011 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-19549/10 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья

О.И.Русакова

Судьи

О.И.Комарова Н.С.Чучунова