Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 октября 2011 г. N Ф05-10367/11 по делу N А40-109988/2010

г. Москва

24 октября 2011 г.

Дело N А40-109988/10-113-967

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.

при участии в заседании: от истца - ООО "Промтехноторг" - Зацепилин И.В., доверенность N 196 от 03.12.2010 г.,

от ответчика - ОАО "Опытный механический завод" - не явился, извещен в установленном законом порядке,

рассмотрев 17 октября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Промтехноторг" (истец) (наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение) на решение от 18 апреля 2011 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Коротковой Е.Н. и постановление от 05 июля 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Кораблевой М.С.

по иску ООО "Промтехноторг" (ИНН 7709227935, ОГРН 1027739878176) (наименование истца)

к ОАО "Опытный механический завод" (ИНН 7713008125, ОГРН 1027700335376) (наименование ответчика)

о расторжении договора аренды нежилых помещений (предмет спора)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Промтехноторг" (далее - ООО "Промтехноторг") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Опытный механический завод" (далее - ОАО "Опытный механический завод") о досрочном расторжении краткосрочного договора аренды нежилого помещения N ОМ-00838 от 26.07.2010 г.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что переданные ответчиком истцу в аренду нежилые помещения непригодны для использования, а также ответчик чинит препятствия истцу в пользовании арендуемым имуществом.

Решением от 18 апреля 2011 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Суд первой инстанции сделал вывод о недоказанности истцом обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своих требований, а именно суд посчитал, что истец не представил доказательств протечки кровли и препятствования ответчиком в пользовании истцом арендованных помещений.

Как указал суд первой инстанции, согласно заключению проведенной по ходатайству истца экспертизы в арендованных помещениях отсутствуют недостатки, препятствующие пользованию помещениями, арендованные помещения пригодны к использованию; тот факт, что часть окон в помещениях не закрываются, не является существенным недостатком.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июля 2011 года N 09АП-13719/2011-ГК решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

При этом, апелляционный суд указал на то, что доводы истца об отсутствии доступа в арендованные помещения подтверждаются только его односторонне составленными документами, тогда как ответчик факт отказа в доступе в арендованные помещения и чинения препятствий в пользовании отрицает. На момент проведения экспертизы экспертом не выявлено причин, препятствующих нормальной эксплуатации помещений второго и третьего этажа здания.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Промтехноторг", которое просит решение и постановление отменить, как принятые с нарушением норм материального права и при неполном исследовании обстоятельств дела, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, представленные в материалы дела доказательства, подтверждают в совокупности наличие недостатков переданного в аренду истцу имущества. При проведении судебной строительно-технической экспертизы экспертами были установлены следы протечек кровли, между тем в день осмотра помещений экспертами недостаток имущества в виде течи кровли не проявился, поскольку судебная экспертиза проводилась в зимнее время года (10 февраля 2011 года), когда вода, находясь в состоянии снега, льда, не может течь. В то же время, эксперты выявили обстоятельства, указывающие на проведение ответчиком ремонтно-восстановительных работ в арендуемых помещениях и перекрытий третьего этажа (кровли) для ликвидации следов недостатков, образовавшихся в результате протечек. Заявитель полагает, что такие ремонтные работы свидетельствуют о спешном их выполнении, с целью косметического маскирования существующего недостатка помещений.

Помимо этого, по мнению заявителя, суды не исследовали и не дали оценку представленным в дело письмам, актам, подтверждающим чинение ответчиком препятствий в пользовании истцом имуществом.

Кроме того, как указывает заявитель, при проведении осмотра помещений экспертами стало известно о нахождении в арендуемых истцом помещениях второго этажа сторонней организации ООО "Стат Трейд Групп", что также является доказательством препятствия ответчиком в пользовании истцом помещениями.

Заявитель жалобы ссылается также на то, что с иском о расторжении договора аренды он обратился в суд в связи с отсутствием со стороны ответчика какого-либо ответа на требование истца о расторжении договора в срок до 09.09.2010 г.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, в ней изложенные, пояснил, что просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационным судом направлена в адрес ОАО "Опытный механический завод" копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились, имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению ответчика, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 26 июля 2010 года между ООО "Промтехноторг" (арендатор) и ОАО "Опытный механический завод" (арендодатель) заключен договор аренды N ОМ-00838, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения (перечисленные в п.1.1 договора) общей площадью 1 248,2 кв.м. на 2 и 3 этажах здания по адресу г. Москва, Дмитровское шоссе, д.157, стр.12, а также принять во временное владение и пользование площадь общего пользования, расположенную в указанном здании.

Срок договора аренды определен с даты подписания по 25.06.2011 г.. (п.8.1 договора).

По акту приема-передачи от 26.07.2010 г.. помещения переданы арендатору.

В пункте 2 акта приема-передачи указано, что помещения переданы арендатору в исправном состоянии, претензий к состоянию объекта арендатор не имеет.

В акте арендатором сделана отметка, что помещения приняты с замечаниями: "при приемке помещений обнаружены следующие недостатки:

3 этаж N 12-3-310 - не закрываются два окна,

3 этаж N 12-3-309 - не закрываются два окна,

3 этаж N 12-3-303 - одно окно разбито, одно окно не закрывается,

2 этаж N 12-3-209 - не закрывается одно окно,

2 этаж сан.кабина - нет сета,

2 этаж N 12-3-208 - не закрывается окно,

2 этаж N 12-3-207 - не открывается окно".

Вместе с тем, как указывает истец, самым существенным фактом непригодности сданных нежилых помещений является протечка кровли на третьем этаже, в частности, в помещениях, где должна была находиться серверная комната, а также полное отсутствие проведения вентиляции в переданных помещениях. При этом, истец предпринимал попытки устранить выявленные недостатки своими силами, по согласованию с ответчиком, посредством заключения договора подряда N 18/10 от 27.07.2010 г. с ООО "Мегастрой", однако подрядчик затянул срок выполнения работ по договору.

Истец также ссылается на неоднократное направление в адрес ответчика писем об имеющихся недостатках в арендуемых помещениях с просьбой принять оперативные меры для их устранения.

Однако, как указывает истец, со стороны ответчика не было предпринято никаких мер для устранения недостатков в сданных в аренду помещениях, кроме того, ответчиком был перекрыт доступ сотрудников ООО "Промтехноторг" в арендуемое здание.

Суды обеих инстанций установили, что 06 сентября 2010 года истец направил в адрес ответчика письмо, в котором просил расторгнуть договор аренды из-за невозможности переезда в арендуемое помещение до 09.09.2010 г. в связи с протечкой кровли, невыполнением вентиляционных работ.

Отказывая в удовлетворении иска, суды обеих инстанций сослались на недоказанность истцом обстоятельств невозможности использования арендуемых помещений по причине их непригодности.

Так, суд первой инстанции указал, и апелляционный суд его поддержал, что соответствующих доказательств факта протечки кровли истцом не представлено, также как и не представлено доказательств препятствования ответчиком в пользовании истцом помещениями.

Однако, с такими выводами судов нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, с нарушением норм процессуального права.

Так, согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В силу норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В то же время, согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Указывая на недоказанность истцом обстоятельств, на которые он ссылается, суды обеих инстанций не дали никакой оценки представленной истцом в материалы дела многочисленной переписке, в которой ООО "Промтехноторг" обращалось к ответчику по вопросам протечки кровли на 3-и этаже здания (письма от 26.08.10 г. N 02-44/10, 30.08.10 г. N 02-43/10 - л.д. 23-24 т.1), по вопросу согласования установки вентиляционного оборудования (письма от 26.08.10 г. N 02-45/10, от 24.08.10 г. N 02-41/10 - л.д. 25-26 т.1), о прекращении доступа сотрудников истца в офис (письма от 09.09.10 г. N 02-50/10, от 09.09.10 г. N 02-49/10, от 13.09.10 г. N 02-52/10 - л.д. 32,35, 111 т.1).

Также не дано никой оценки представленным в материалы дела акту от 06.12.2010 г. (л.д. 98 т. 1), акту обследования нежилого помещения от 26.08.2010 г., в котором зафиксирован факт протечки воды через перекрытие третьего этажа, с приложением фотографий (л.д. 120-123 т. 1), акту от 08.09.2010 г. (л.д. 75 т. 2), заключению капитана милиции Крочкина А.Н. служебной проверки от 16.01.2011 г. по заявлению гр. Касьянова В.А. от 13.01.2011 г. (л.д. 74 т. 2).

Апелляционный суд в своем постановлении указал на то, что доводы истца об отсутствии доступа в арендованные помещения подтверждаются только его односторонне составленными документами, тогда как ответчик факт отказа в доступе в арендованные помещения и чинения препятствий в пользовании отрицает.

Однако, суды обеих инстанций, не дав в своих судебных актах никакой оценке представленным истцом в материалы дела документам, не учли, что истец представил те доказательства, которыми он располагает, тогда как ответчик в свою очередь помимо возражений и доводов также должен представить в силу положений ст. 65 АПК РФ соответствующие доказательства в их подтверждение.

При этом, несмотря на то, что представленные истцом акты от 06.12.2010 г., от 26.08.2010 г., от 08.09.2010 г. составлены сотрудниками ООО "Промтехноторг" они не утрачивают в связи с этим информационной составляющей обстоятельств в них зафиксированных и обладают признаками доказательств, поэтому должны быть оценены судом в совокупности с другими представленными в материалы дела обеими сторонами документами.

Помимо этого, в суде первой инстанции по ходатайству истца была проведена строительно-техническая экспертиза арендуемых истцом помещений и кровельного покрытия здания, расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 157, стр.12, заключение экспертов представлено в материалы дела (л.д. 1-70 т. 3).

Суды обеих инстанций указали на то, что согласно заключению проведенной по ходатайству истца экспертизы в арендованных помещениях отсутствуют недостатки, препятствующие пользованию помещениями, арендованные помещения пригодны к использованию. На момент проведения экспертизы экспертом не выявлено причин, препятствующих нормальной эксплуатации помещений второго и третьего этажа здания.

Действительно в заключении эксперта содержится такой вывод, однако суды не приняли во внимание, что экспертом сделаны и иные выводы с установлением определенных обстоятельств.

Так, в заключении эксперта указано "следует учитывать тот факт, что поскольку не был обеспечен доступ эксперта на кровлю данного здания, то не было обследовано кровельное покрытие строения N 12 на предмет определения качества выполненных работ по устройству кровли. С учетом этого, на момент проведения экспертизы, эксперт не может с полной уверенностью сказать об отсутствии возможности новых протечек в помещении"( л.д. 56, т. 3).

Помимо этого, в заключении экспертизы по поставленным судом вопросам эксперты указали на то, что ими установлены следы подтеков, образовавшихся в результате протечек, на конструктивных элементах второго и третьего этажей нежилого здания, часть протечек в помещениях образована по причине выхода из работоспособного состояния системы отопления здания на третьем этаже в помещении N 12-3-306, в большинстве помещений третьего этажа имеются следы коррозии оцинкованных профилированных листов перекрытия, следы высохшей воды, зафиксированы следы подтеков от плит перекрытия третьего этажа (л.д. 50, 51, 52, 55 т.3).

Следы воды (жидкости) обнаружены экспертами на подвесном потолке в помещении 12-3-311, на поверхности стен в помещениях 12-3-312, 12-3-СУ3, 12-3-305 (л.д. 14, 25, 26, 30 т. 3).

Кроме того, в заключении экспертизы указано - "поскольку здание имеет всего три этажа, то причиной данных протечек может служить нарушение работоспособного кровельного покрытия или, при наличии технического помещения в здании, нарушение работоспособного состояния инженерных сетей здания.

При производстве строительно-технической экспертизы экспертом были выявлены значительные следы протечек, возникшие по причине выхода системы теплоснабжения на третьем этаже в помещении N 12-3-306 из работоспособного состояния. В результате помещение третьего этажа N 12-3-306 было затоплено настолько, что пострадало помещение второго этажа N 12-3-206, находящееся непосредственно под ним" (л.д. 50-51 т. 3).

При этом, к заключению экспертизы приложены фототаблицы, в которых зафиксированы все выявленные экспертами повреждения и дефекты.

Кроме того, в заключении экспертизы неоднократно указывается на то, что осмотр помещений был проведен визуально, при этом доступ на объект экспертизы (кровлю) не был обеспечен, выхода на кровлю непосредственно с самого строения N 12 не предусмотрено, выходы на кровлю строения N 12 с других зданий, имеющихся в составе комплекса по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 157, невозможны, поскольку отсутствуют пожарные лестницы на кровле (л.д. 53 т. 3).

Таким образом, суды обеих инстанций дали только фрагментарную оценку проведенной судебной экспертизы, не изучив ее исследовательскую часть, фотографии и не дав оценку зафиксированным экспертом обстоятельствам в их совокупности.

Суды также не приняли во внимание, что в здании, в котором находятся арендованные истцом помещения, имеется всего 3 этажа и истец арендовал 2 и 3 этажи, то есть находящиеся непосредственно под кровлей.

Помимо этого, судом также не учтен временной период проведения судебной экспертизы, а именно осмотр помещений в рамках назначенной экспертизы проводился в зимнее время года (10 февраля 2011 года), когда вода по своим физическим свойствам, находясь в состоянии снега или льда, а не жидкообразном состоянии, вероятно, не может образовать протечку в кровле в день осмотра.

Между тем, как указано в заключении судебной экспертизы "эксперт не может с полной уверенностью сказать об отсутствии возможности новых протечек в помещении" (л.д. 56 т. 3).

При таких обстоятельствах, выводы судов обеих инстанций, основанные только на фрагментах выводов экспертов, в отрыве от общей информационной составляющей экспертизы, нельзя признать обоснованными.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 135 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд должен совершать действия, направленные на обеспечение правильного и своевременного рассмотрения дела, суд предлагает раскрыть доказательства, их подтверждающие, и представить при необходимости дополнительные доказательства, оказывает содействие сторонам в получении необходимых доказательств, истребует по ходатайству сторон, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, по своей инициативе необходимые доказательства, разрешает вопросы о назначении экспертизы, вызове в судебное заседание экспертов, свидетелей, привлечении переводчика, необходимости осмотра на месте письменных и вещественных доказательств, а также принимает иные меры для представления сторонами доказательств.

В связи с этим, при необходимости суд должен был предложить провести дополнительную или повторную экспертизу с целью установления существенных и значимых обстоятельств дела.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора судом нарушено бремя доказывания, не дана оценка представленным истцом доказательствам, не установлены действительные обстоятельства дела, в результате чего не выполнены задачи правосудия (ч. 1 ст. 2 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть вышеизложенное, дать оценку представленной в материалы дела переписке сторон в совокупности с другими доказательствами, дать оценку не только аргументам ответчика, но и доказательствам, которые он может представить в их подтверждение, установить, имелись ли обстоятельства, препятствовавшие истцу в пользовании арендованными помещениями, исследовать заключение судебной экспертизы и выводы экспертов в совокупности с установленными экспертами обстоятельствами и дать ей оценку, при необходимости рассмотреть вопрос о проведении дополнительной или повторной экспертизы, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 3 ч .1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июля 2011 года по делу N А40-109988/10-113-967 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий - судья

С.В. Волков

Судьи

О.И. Комарова О.И. Русакова