Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 ноября 2011 г. N Ф05-10654/11 по делу N А40-144999/2010

г. Москва

02.11.2011 г.

Дело N А40-144999/10-53-1209

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 2 ноября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Денисовой Н.Д., Кузнецова В.В.

при участии в заседании:

от истца:

от ответчика:

от третьего лица - Управление Росреестра по г. Москве - Камышов В.Г. дов. N 32412/10 от 29.12.2010

рассмотрев 26.10.2011 г.. года в судебном заседании кассационную жалобу

Управление Росреестра по г. Москве

на постановление от 27.07.2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Лаврецкой Н.В., Левченко Н.И.

по иску ООО "Технокомпакт"

о признании права собственности

к ЗАО "МИЭЛЬ-Недвижимость"

третьи лица - Министерство обороны РФ, ЗАО "Мосфундаментстрой-6", ЗАО "ИНТЭКО", Управление Росреестра по Москве

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Технокомпакт" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "МИЭЛЬ-Недвижимость" о признании права собственности на жилое помещение - квартиру N 16, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гризодубовой, д. 2, общей площадью 185,5 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Москве, Минобороны России, ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ЗАО "ИНТЕКО".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2011 года в удовлетворении заявленных требований было отказано.

При этом суд исходил из того, что сторонами инвестиционного контракта акт о результатах его реализации не подписан, площади между сторонами не распределены; отсутствие соглашения о результатах реализации инвестиционного проекта является препятствием для государственной регистрации права собственности истца на причитающуюся ему часть вновь созданного недвижимого имущества; создание в результате инвестиционной деятельности объекта недвижимого имущества само по себе не влечет возникновение у истца, являющегося стороной инвестиционного контракта, права общей собственности на объект инвестиций; кроме того, суд указал, что между истцом и ответчиком отсутствует спор.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 г.., вышеуказанное решение отменено, за ООО "Технокомпакт" признано право собственности на жилое помещение - квартиру N 16, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гризодубовой, д. 2, общей площадью 185, 5 кв. м.

На принятое постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, Управлением Росреестра по г. Москве подана кассационная жалоба, в которой заявитель указывает на то, что при принятии обжалуемого судебного акта судом не применен закон, подлежащий применению, неверно истолковано содержание статей 12, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что к участию в деле не был привлечен собственник земельного участка город Москва.

Кроме того, заявитель в кассационной жалобе указал на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект за ответчиком, в связи с чем просил обжалуемое постановление отменить и направить дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

В заседании суда кассационной инстанции заявитель поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемое постановление подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям:

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор инвестирования N Хор-И-17/5-8-2 от 09.08.2007 года (далее - Договор), предметом которого является осуществление привлеченным соинвестором финансирования строительства жилого дома по адресу: Москва, территория центрального аэродрома им. Фрунзе (Ходынское поле) Хорошевское ш., вл. 38а, квартал 58Г, корпус 17. Результатом инвестиционной деятельности является возникновение у соинвестора имущественного права на получение после ввода жилого дома в эксплуатацию объекта недвижимого имущества в виде квартиры с предварительными техническими характеристиками, определенными в п. 1.1 Договора.

Строительство жилого дома осуществлялось в рамках реализации Постановления Правительства Москвы от 26.02.2002 года N 145-ПП "О комплексной застройке территории центрального аэродрома имени М.В. Фрунзе (Северный административный округ)".

При принятии судебного акта, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отсутствие материально-правового спора между сторонами, отсутствие Акта о реализации инвестиционного контракта, избрание не соответствующего способа защиты нарушенного права являются формальными препятствиями для регистрации за истцом причитающейся квартиры. При этом правовая позиция суда апелляционной инстанции обоснована ст.ст. 12, 218 ГК РФ, ст. 6 Федерального Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемых в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 г.. N 39- ФЗ (далее - Закон N 39-ФЗ).

Суд кассационной инстанции не соглашается с выводами Девятого арбитражного апелляционного суда в связи со следующим.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении N 54 от 11 июля 2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

На основании вышеизложенного заключенный между истцом и ответчиком (договор инвестирования по существу и юридической природе) должен расцениваться как договор купли-продажи будущей вещи.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, у лица, построившего объект недвижимого имущества, право требования на приобретение в собственность объекта возникает при наличии определенной совокупности юридических фактов: предоставления земельного участка для строительства объекта, получения разрешения на строительство объекта, соблюдения градостроительных, строительных природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Однако, само право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации согласно ст. 219 ГК РФ.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии в ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу норм статей 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП.

В противном случае, сторона, чьи права нарушены неисполнением обязательств по договору вправе в порядке п. 3, 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов, возмещения причиненных убытков, неустойки за просрочку исполнения обязательств.

Согласно п. 6 Постановления ВАС РФ N 54, в силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика) с момента государственной регистрации его права в ЕГРП (п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Закона о регистрации).

Таким образом, право собственности на многоквартирный дом возникает у г. Москвы как собственника земельного участка с момента государственной регистрации права в ЕГРП.

Суд кассационной инстанции отмечает, что по данному делу к участию в деле не был привлечен собственник земельного участка.

Поскольку удовлетворение иска напрямую зависит от наличия либо отсутствия зарегистрированного права застройщика, разрешение данного вопроса является одним из основополагающих доводов при принятии решения.

При новом рассмотрении дела, суду следует учесть вышеизложенное, определить круг лиц, которые должны быть привлечены к участию в деле, оценить доводы заявителя жалобы и, собрав все необходимые доказательства, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Председательствующий

Е.А. Зверева

Судьи

В.В. Кузнецов Н.Д. Денисова