Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 октября 2011 г. N Ф05-9832/11 по делу N А40-150247/2010

г. Москва

31.10.2011 г.

Дело N А40-150247/10-85-1282

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Денисовой Н.Д., Кузнецова В.В.

при участии в заседании:

от истца: ЗАО "Стройкапиталинвест" - Левицкая С.Р. - дов. б/н от 11.07.2011

от ответчика: ЗАО "ФСК "Конти" - Жиделева И.В. - дов. б/н от 20.09.2011

рассмотрев 24.10.2011 г.. года в судебном заседании кассационную жалобу

Управления Росреестра по Москве

на постановление от 21.07.2011 г..

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.

по иску Закрытого акционерного общества "Стройкапиталинвест" (ИНН 7704128070, ОГРН 1027700097105)

о признании права собственности

к Закрытому акционерному обществу "СУ-155" (ИНН 7736003162, ОГРН 1027739218154)

третьи лица Правительство Москвы, Департамент имущества города Москвы, Префектура ЗАО города Москвы, ЗАО "ФСК "КОНТИ", Управление Росреестра по Москве

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Стройкапиталинвест" (далее ООО "Стройкапиталинвест" истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "СУ-155" (далее ЗАО "СУ-155" и ответчик) о признании права собственности на 29 квартир в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 43, корп. 2.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.04.2011 г. в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции со ссылкой на Закон РСФСР от 26.06.1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" указал, что отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного проекта по договору о совместной деятельности от 15.06.1993, акта о результатах исполнения договора инвестирования от 15.07.2009 г., а также отсутствие доказательств наличия между сторонами материально-правового спора, являются основаниями для отказа в иске.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда 21.07.2011 года вышеуказанное решение отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

При этом, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец надлежащим образом исполнил обязанность по внесению инвестиционного взноса, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спора между истцом, ответчиком, а также ЗАО "ФСК "КОНТИ" и Правительством Москвы по названным в иске жилым помещениям не имеется, поэтому отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного проекта по договору о совместной деятельности от 15.06.1993, а также акта о результатах исполнения договора инвестирования от 15.07.2009 является формальным препятствием для регистрации за истцом причитающихся ему квартир, в связи с чем защита его прав с учетом конкретных обстоятельств дела может быть осуществлена путем разрешения спора о праве.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, третье лицо - Управление Росреестра по Москве, обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление полностью, как нарушающее единообразие толкования и применения норм права, и принять новый судебный акт.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Москве ссылается на невозможность государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества, созданные в ходе реализации инвестиционных проектов, в отсутствие акта о результатах реализации таких проектов, так как до этого момента ответчик как участник инвестиционного проекта не может считаться собственником объектов недвижимости.

В судебном заседании представители Управления Росреестра по Москве доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представители истца и ЗАО ФСК "Конти" возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, отзывы не представили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих лиц.

В заседании суда кассационной инстанции истец заявил ходатайство о прекращении производства по кассационной жалобе, ссылаясь на то, что заявитель не имеет права на подачу кассационной жалобы.

Данное ходатайство рассмотрено судом кассационной инстанции и отклонено, поскольку нормами действующего законодательства третьему лицу предоставлено право на обжалование судебного акта как лицу, участвующему в деле.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм процессуального и материального права, а также соответствие выводов судов установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Постановлением Правительства Москвы от 27.03.2001 г. N 291-ПП "О повышении эффективности работ по комплексной реконструкции района "Фили-Давыдково" ЗАО", третье лицо ЗАО "ФСК "Конти" - было определено в качестве инвестора застройщика строительства объекта.

15.06.1993 г. между Префектурой ЗАО г. Москвы (Префектура) и ТОО "КОНТИ" (Фирма) заключен договор о совместной деятельности по реконструкции и застройке кварталов N 63, 58, 59, 61, 61А, 68, 69, 70, 71 муниципального округа "Фили-Давыдково" Западного административного округа.

В соответствии с п. 1.1 договора, предметом договора является осуществление сторонами совместной деятельности по строительству и реконструкции жилых домов, а также объектов социально-бытового и коммунального назначения на территории муниципального округа "Фили-Давыдково", ограниченной на территории железнодорожным полотном Московско-Смоленской железной дороги, линией метрополитена, улицей Минской и Рублевским шоссе (кварталы N 63, 58, 59, 61, 61А, 68, 69, 70, 71 общей площадью 152 га).

27.11.2001 г. между ЗАО "Финансово-строительная компания Конти" (Инвестор) и ЗАО "Строительное управление N 155" (ЗАО "СУ-155") заключен договор об инвестировании, в п. 1.1 которого указано, что договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".

Согласно п. 1.2 договора, основанием для заключения договора являются:

1.2.1 Постановление Правительства Москвы от 27.03.2001 г. N 291-ПП "О повышении эффективности работ по комплексной реконструкции района "Фили-Давыдков" ЗАО".

1.2.2 договор от 15.06.1993 г. "О совместной деятельности по реконструкции и застройке кварталов N 63, 58, 59, 61, 61А, 68, 69, 70, 71 муниципального округа "Фили-Давыдково" Западного административного округа", заключенный между Правительством Москвы и ЗАО "Финансово-строительная компания "Конти" (инвестиционный контракт).

Согласно п. 3.1 договора, Инвестор привлекает ЗАО "СУ-155" в качестве соинвестора к участию в реализации договора от 15.06.1993 г. "О совместной деятельности по реконструкции и застройке кварталов N 63, 58, 59, 61, 61А, 68, 69, 70, 71 муниципального округа "Фили-Давыдково" Западного административного округа", заключенного между Правительством Москвы и ЗАО "Финансово-строительная компания "Конти", с правом оформления в собственность ЗАО "СУ-155" и привлеченных им третьих лиц результата инвестиционной деятельности в виде отдельных квартир и нежилых помещений.

25.08.2005 г. между ответчиком - ЗАО "СУ N 155" (Инвестор) и истцом - ЗАО "Стройкапиталинвест" (Инвестор-1) был заключен договор соинвестирования N 01/05-2И в соответствии с п. 1.1 которого Инвестор привлекает Инвестора-1 в качестве Соинвестора для реализации инвестиционного проекта по строительству в 2006 году жилого дома по адресу: г. Москва, квартал 69 района Фили-Давыдково, корп. 11, общей жилой площадью ориентировочно не менее 2008 кв. м путем внесения инвестиционного взноса в строительство объекта, с правом получения пропорционально вложенным средствам жилой площади в объекте, как результата инвестиционной деятельности. Площади жилых помещений в объекте передаются Инвестору-1 пропорционально его доли инвестирования в данном объекте.

В указанном договоре стороны определили подлежащие передаче истцу квартиры, о праве собственности на которые заявлен настоящий иск.

Из материалов дела усматривается, что жилой дом по строительному адресу: г. Москва, Западный административный округ, муниципальный округ "Фили-Давыдково", квартал 69, корпус 11 (почтовый адрес: г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 43, корп. 2) построен в соответствии с действующим законодательством, строительство объекта осуществлено на земельном участке, отведенном ответчику на законных основаниях для проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса с объектами социального обслуживания, что подтверждается договором о предоставлении участка в пользование на условиях аренды N М-07-5008215 от 19.08.2009 г. и на основании разрешения на строительство, реконструкцию градостроительного объекта в г. Москве N RU77209000003812 от 04.08.2009 г., выданного и зарегистрированного Мосгосстройнадзором 05.08.2009 г. за N 77-ГКЗ.7.1.005564.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право. Следовательно, для удовлетворения требования о признании права собственности на объект недвижимого имущества по настоящему делу, права ответчика на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в ЕГРП, то есть для наличия спора о праве, ответчик должен обладать правом, истец при этом должен полагать, что данное обстоятельство нарушает его права.

Пунктом 2 ст. 4 Закона о регистрации установлено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Исходя из положений п. 2 ст. 8, ст. 131, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса России право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Объект недвижимости, на который просит признать право собственности истец, как установлено судом, является созданным в результате исполнения инвестиционного контракта, следовательно, в связи с тем, что за ответчиком право собственности на указанные объекты недвижимости не зарегистрировано, требование о признании права собственности не подлежало удовлетворению.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума N 54), указывает на то, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор в соответствии с правилами главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе, долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В данном случае по своей правовой природе сторонами был подписан договор купли-продажи будущей вещи, так как в Постановлении N 54 Пленум указано о том, что в соответствии с п.2 ст.455 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В соответствии с п. 5 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое, на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество, являющееся предметом договора, само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В тоже время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131, 151 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно позиции Пленума Высшего Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в совместном Постановлении N 10/22 от 29.04.2010, (далее - Постановление N 10/22) ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права является лицо, за которым зарегистрировано спорное право.

Объект недвижимости, на который просит признать право собственности истец, как установлено судом, является созданным в результате исполнения инвестиционного контракта, следовательно, в связи с тем, что за ответчиком право собственности на указанные объекты недвижимости не зарегистрировано, требование о признании права собственности также не подлежало удовлетворению.

Исходя из положений ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В данном случае для защиты нарушенных прав истец мог заявлять требование об обязании ответчика исполнить в полном объеме свои обязательства, в том числе и предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности, либо возвратить уплаченные в качестве обеспечения денежные средства и возместить убытки, связанные с неисполнением обязательств по договору. При этом применение данного способа защиты предопределяет определение соответствующего предмета иска и его основания, как это требуется в силу п.п. 4, 5 ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Способы защиты гражданских прав перечислены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.

Поскольку установления фактических обстоятельств по делу не требуется, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным прнять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска в полном объеме.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 года по делу N А40-150247/10-85-1282 отменить.

В удовлетворении заявленного иска отказать.

Председательствующий

Е.А. Зверева

Судьи

Н.Д. Денисова В.В. Кузнецов