Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 ноября 2011 г. N Ф05-11440/11 по делу N А40-152208/2010

г. Москва

28 ноября 2011 г.

Дело N А40-152208/10-82-1262

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О.И.,

судей Волкова С.В., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от истца - Ашихмина И.М., дов. от 17.12.2010 г.,

от ответчика - Раздобудько А.Е., дов. от 18.02.2011 г. N 011/7233,

от третьих лиц: ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" - Царькова П.В. дов. от 17.11.2011 г., ООО "Театр на Солянке" - Осиповой И.Н. ген. директор, приказ N 2 от 01.02.2011 г., Черникова К.А. дов. от 18.07.2011 г., рассмотрев 21 ноября 2011 года в судебном заседании кассационные жалобы

Департамента имущества города Москвы, Общества с ограниченной ответственностью "Театр на Солянке"

на решение от 20 апреля 2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Мысак Н.Я.,

на постановление от 25 июля 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,

по иску Закрытого акционерного общества "Спутник-Круиз"

к Департаменту имущества города Москвы

об обязании заключить договор аренды нежилых помещений

третьи лица Закрытое акционерное общество "Жилтоварищество - Наш Дом", Межрегиональный общественный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир, Общество с ограниченной ответственностью "Театр на Солянке"

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Спутник-Круиз" (далее ЗАО "Спутник-Круиз", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об обязании заключить договор аренды помещений общей площадью 197,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 1/2 (строение 1): 1-ый этаж, помещение N VIII, комнаты 1-3, помещение N VII антресоли первого этажа, комнаты 1-7, на условиях, изложенных в представленном проекте договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Закрытое акционерное общество "Жилтоварищество - Наш Дом" (далее ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом"), Межрегиональный общественный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир, Общество с ограниченной ответственностью "Театр на Солянке" (далее ООО "Театр на Солянке").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2011 года иск удовлетворен.

Суд счел, что у Департамента на основании статьи 445, пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации имеется обязанность заключить договор аренды спорных нежилых помещений с истцом как субарендатором данных помещений.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2011 года указанное решение оставлено без изменения.

Департаментом имущества города Москвы подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, в удовлетворении иска отказать.

Ответчик указывает, что заключенный между Дирекцией N 7 Муниципального предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов (правопреемником которой является Департамент имущества города Москвы) и ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" договор N 48 от 07.07.1991 на аренду нежилых помещений площадью 13 912 кв. м жилого дома _ (строения 1 и 2) по ул. Солянка расторгнут в части нежилых помещений общей площадью 10 582,7 кв. м вступившим 30 июля 2008 года в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19 марта 2008 года по делу N А40-63095/06-64-410. Данный договор аренды был заключен на срок до 07.07.2016.

Между ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" и ЗАО "Спутник-Круиз" 15.01.2001 заключен договор субаренды N 2 помещений по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. _, строение 1, сроком на 11 месяцев. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования истца, установив срок действия договора аренды до 07.07.2016, поскольку в силу указанной нормы права право субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек и только в пределах оставшегося срока субаренды.

ООО "Театр на Солянке" обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2011 года, заявляя об отмене указанного постановления и направлении дела на новое рассмотрение.

ООО "Театр на Солянке" считает, что апелляционный суд нарушил нормы материального права, применив закон, не подлежащий применению, в частности пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязав Департамент заключить договор аренды с ЗАО "Спутник Круиз", так как в соответствии с названной нормой права субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Срок субаренды истца по договору N 2 закончился 15.12.2001. Следовательно, пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежит применению.

Заявитель жалобы указывает, что 13 сентября 2011 года Высший Арбитражный суд Российской Федерации рассмотрел на заседании Президиума заявление ООО "Театр на Солянке" и Департамента имущества города Москвы о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2010 по делу N А40-168376/09-89-П59, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.01.2011 по тому же делу по иску закрытого акционерного общества "Солянка _" к Департаменту об обязании заключить договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д.; в иске отказано. Судами не учтено данное обстоятельство; применен закон, не подлежащий применению - пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО "Театр на Солянке" также указывает, что оно является субарендатором помещений N VII и VIII в соответствии с договором N 3 от 19.07.1991 на субаренду нежилых помещений, заключенным между ООО "Жилтоварищество - Наш Дом" и ООО "Театр на Солянке", действующим до 07.07.2016. Действительность и полное выполнение всех условий договора субаренды N 3 полностью проверены и подтверждены судебными актами по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-34657/99-82-344.

Девятым арбитражным апелляционным судом необоснованно отказано в приобщении в дело доказательств, подтверждающих обстоятельство, что ООО "Театр на Солянке" является субарендатором указанных помещений. В первой инстанции было одно судебное заседание, на котором был поставлен вопрос о наличии дополнительных доказательств, но суд не дал возможности ООО "Театр на Солянке" представить важные для принятия решения дополнительные доказательства.

ООО "Театр на Солянке" обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, однако апелляционный суд отказал в принятии этих доказательств.

ЗАО "Спутник-Круиз", ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" заявили ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с тем, что ООО "Театр на Солянке" 16.11.2011 представило в суд дополнение к кассационной жалобе, о чем указанные лица узнали только 17 ноября 2011 и не успели подготовиться к рассмотрению дела с учетом данного дополнения и подготовить отзыв.

Судебная коллегия, рассмотрев вопрос о принятии к рассмотрению дополнения к кассационной жалобе ООО "Театр на Солянке", считает его подлежащим возврату заявителю, так как в соответствии с нормами арбитражного процессуального права лица, участвующие в деле, должны заблаговременно знать о доводах кассационной жалобы; согласно приложенным к дополнению копиям почтовых квитанций копия дополнения направлена в адреса лиц, участвующих в деле, 15.11.2011.

Поскольку судом не принято к рассмотрению дополнение к кассационной жалобе, оснований для отложения судебного разбирательства не имеется, в связи с чем в удовлетворении вышеназванных ходатайств ЗАО "Спутник-Круиз", ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" суд отказывает.

ЗАО "Спутник-Круиз" заявило ходатайство о возврате Обществу с ограниченной ответственностью "Театр на Солянке" документов, приложенных к его кассационной жалобе, так как данные документы не были представлены в дело при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций и не являлись предметом их оценки.

Департамент не возражает против удовлетворения данного ходатайства, ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" ходатайство поддерживает.

Дополнительные документы, приложенные к кассационной жалобе ООО "Театр на Солянке", а именно: копии актов передачи в субаренду помещения от 19.07.1992, от 19.07.1991, ордера N 001843, кредитного договора от 26.10.1990, платежных поручений N 4 от 16.11.1990, N 32 от 19.11.1991, N 2 от 13.01.1992, договора от 15.05.1991, договора от 10.07.1991 подлежат возвращению заявителю, поскольку статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, которыми не предусмотрена возможность собирания и исследования дополнительных доказательств.

По изложенным основаниям также возвращается Департаменту имущества города Москвы акт осмотра нежилых помещений города Москвы от 04 августа 2011 года N 01-00575/11, приложенный к его кассационной жалобе.

Департамент имущества города Москвы поддержал доводы своей кассационной жалобы, против удовлетворения жалобы ООО "Театр на Солянке" возражает.

ООО "Театр на Солянке" поддержал доводы кассационной жалобы, кассационную жалобу Департамента считает подлежащей удовлетворению.

ЗАО "Спутник-Круиз", ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" против удовлетворения кассационных жалоб возражают, представлены письменные отзывы.

Межрегиональный общественный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие. Представлен письменный отзыв, согласно которому Фонд считает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что между Дирекцией N 7 Муниципального предприятия по эксплуатации высотных административный и жилых домов (правопреемник - Департамент имущества города Москвы) и Товариществом с ограниченной ответственностью "Жилтоварищество-Наш дом" (правопреемником которого является ООО "Жилтоварищество-Наш дом") заключен договор N 48 от 07.07.1991, согласно которому первый (арендодатель) предоставляет второму (арендатору) нежилые помещения подвала и первого этажа здания общей площадью 10 582,7 кв. м, принадлежащие на праве собственности городу Москве и расположенные по адресу: город Москва, ул. Солянка, д. 1/2, стр. 1, 2. Срок аренды - с 07.07.1991 по 07.07.2016.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор имеет право сдачи в субаренду арендуемых нежилых помещений.

Между Товариществом с ограниченной ответственностью "Жилтоварищество - Наш дом" (субарендодатель) и ЗАО "Спутник-Круиз" (субарендатор) заключен договор от 15.01.2001 N 2 субаренды нежилых помещений по адресу: ул. Солянка, дом 1/2, строение 1, нежилое помещение N VIII первого этажа, комнаты 1 - 3, нежилое помещение N VII антресоли первого этажа, комнаты 1-7; общая площадь указанных помещений - 197,7 кв. м, для использования под деловой центр.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2008 по делу N А40-63095/06-64-410 удовлетворен иск Департамента имущества города Москвы к ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" о расторжении заключенного между Департаментом и ЗАО "Жилтоварищество - Наш Дом" договора аренды от 07.07.1991 N 48 в части нежилого помещения общей площадью 10 582,7 кв. м, расположенного в строениях 1 и 2 дома N 1/2 по ул. Солянка города Москвы.

ЗАО "Спутник-Круиз" на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявило настоящий иск об обязании Департамента заключить договор аренды помещений общей площадью 197,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 1/2 (строение 1): 1-ый этаж, помещение N VIII, комнаты 1-3, помещение N VII антресоли первого этажа, комнаты 1 -7, ссылаясь на то, что является субарендатором указанных нежилых помещений в соответствии с договором субаренды N 2 от 15.01.2001.

Пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Как следует из вышеназванного договора субаренды N 2 от 15.01.2001, данный договор заключен на срок 11 месяцев, срок субаренды исчисляется с момента подписания сторонами Акта о передаче имущества в субаренду, являющегося неотъемлемым приложением к настоящему договору (пункты 1.4, 1.5 договора).

Согласно акту передачи помещений (приложение N 2 к договору субаренды), помещения, являющиеся предметом субаренды по договору N 2 от 15.01.2001, переданы субарендодателем субарендатору 15.01.2001.

Сторонами договора субаренды N 2 от 15.01.2001 иной срок субаренды не согласован.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор субаренды N 2 от 15.01.2001 не зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.

Предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Указанная практика применения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 4381/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru 29.09.2011).

Согласно статье 13 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 года N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

В пункте 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 июня 1996 года N 7, указано, что арбитражным судам следует иметь в виду, что со дня размещения Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное Постановление, для них считается определенной. Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в Постановлениях Пленума и Информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Возможность указания в мотивировочной части судебных актов ссылок на постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предусмотрена частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как сказано выше, срок субаренды по договору N 2 от 15.01.2001 - 11 месяцев с момента подписания сторонами Акта о передаче имущества в субаренду, который подписан сторонами 15.01.2001.

При указанных обстоятельствах вывод судов о наличии у ЗАО "Спутник-Круиз" права на заключение договора аренды с Департаментом на срок до 07.07.2016 сделан при неправильном применении пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применены нормы материального права, в связи с чем суд кассационной инстанции считает обжалуемые решение и постановление подлежащими отмене в соответствии с частью 1 статьи 288, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимает новое решение об отказе в иске.

В отношении изложенных ООО "Театр на Солянке" доводов о том, что оно являлось субарендатором спорных нежилых помещений и ему принадлежит право заключения договора аренды с Департаментом, судебная коллегия полагает, что данные обстоятельства могут быть исследованы в иных судебных процессах, ООО "Театр на Солянке" не лишен возможности защищать свои права и охраняемые законом интересы путем подачи соответствующего иска в самостоятельном порядке.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2011 года по делу N А40-152208/10-82-1262 отменить.

В иске Закрытому акционерному обществу "Спутник-Круиз" к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить договор аренды отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Спутник-Круиз" в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Председательствующий судья

О.И. Комарова

Судьи

С.В. Волков Э.Г. Хомяков