Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2011 г. N Ф05-13229/11 по делу N А40-120943/2010

г. Москва

26 декабря 2011 г.

Дело N А40-120943/10-6-1007

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О.И.,

судей Русаковой О.И., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от ООО "В и А" - Овраменко А.И. по доверенности от 01.11.2010. N 002,

рассмотрев 19 декабря 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "В и А",

на решение от 22 апреля 2011 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

на постановление от 24 августа 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Тихоновым А.П., Сумароковой Т.Я., Левиной Т.Ю.,

по иску Индивидуального предпринимателя Джабир А.А.

к Обществу с ограниченной ответственностью "В и А"

о расторжении договора аренды, обязании освободить арендуемое помещение, взыскании 167 528 руб. 95 коп., обязании внести запись о погашении регистрационной записи,

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "В и А"

к Индивидуальному предпринимателю Джабир А.А.

о взыскании 1 383 777 руб. 47 коп.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Джабир А.А. (далее - ИП Джабир А.А., истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "В и А" (далее ООО "В и А", ответчик) о расторжении договора аренды N 1 от 01.09.2006 нежилого помещения общей площадью 64,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д. 2, этаж 1, помещение N IV - комнаты 1-6, обязании освободить данное нежилое помещение; взыскании задолженности по арендной плате, коммунально-эксплуатационным платежам в размере 167 528 руб. 95 коп., обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве внести запись о погашении регистрационной записи обременения в виде аренды недвижимости за N 77-77-12/020/2006-806 от 28.11.2006.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Джабир Елена Геннадьевна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление Росреестра по г. Москве).

ООО "В и А" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 875 000 руб., стоимости капитального ремонта, произведенного в нежилом помещении, в сумме 508 777 руб. 47 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2011 года первоначальный иск удовлетворен частично: договор аренды расторгнут, с ответчика в пользу истца взысканы 110 000 руб. долга по арендной плате, 35 318 руб. 74 коп. задолженности по коммунальным и эксплуатационным расходам, также ООО "В и А" обязано освободить нежилое помещение, являющееся объектом аренды по договору аренды N 1 от 01.09.2006. В остальной части первоначального иска и во встречном иске отказано.

Полагая первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется. Задолженность ответчика судом установлена в вышеназванном размере.

Требование о расторжении договора удовлетворено в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим в качестве основания расторжения договора требованию арендодателя невнесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.

Требование об обязании возвратить помещение признано подлежащим удовлетворению, поскольку в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество.

В удовлетворении требования к Управлению Росреестра по г. Москве отказано, поскольку данное лицо ответчиком по иску не является.

Встречные исковые требования о взыскании убытков суд счел не подлежащими удовлетворению в связи с недоказанностью совокупности обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Суд установил, что доказательства неотложной необходимости проведения капитального ремонта в арендуемом помещении, а также доказательств обращения к истцу с письменным требованием в проведении капитального ремонта ответчик не представил. В нарушение п. 2.3.2 договора не представлены доказательства согласования с арендодателем и наличие его письменного согласия на производимые любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемого нежилого помещения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2011 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО "В и А" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой истец просит обжалуемые решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить в части отказа во встречном иске, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Заявитель считает, что судами однобоко применены нормы закона.

Указывает, что судами при принятии решения не было учтено обстоятельство, что факт нарушения ИП Джабир А.А. договорных отношений уже был рассмотрен и установлен вступившими в законную силу 29 октября 2010 года решением Арбитражного суда города Москвы по делу NN А40-13439/10-23-83, А40-19140/10-105-97.

ООО "В и А", заключив договор аренды сроком на пять лет, произвело капитальный ремонт арендованного помещения, планируя окупить понесенные затраты в течение пяти лет использования данного помещения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Истцом представлен письменный отзыв на жалобу, согласно которому он возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судом установлено, что между Джабир А.А., Джабир Е.Г. (арендодатели) и ООО "В и А" (арендатор) заключен договор аренды N 1 от 01.09.2006 нежилого помещения, согласно которому арендодатели сдают, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 64,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Генерала Ермолова, дом 2, этаж 1, помещение N IV - комнаты с 1-6, для использования под продовольственный магазин.

Указанное нежилое помещение принадлежит арендодателям на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 77 АГ 013262, 77 АГ 0139318.

Срок аренды - с 01 сентября 2006 года по 31 августа 2011 года. Договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3.1 названного договора размер арендной платы за пользование нежилым помещением составляет 10 000 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно. Оплата арендной платы за следующий месяц производится не позднее 30 числа текущего месяца.

Ответчик в соответствии с пунктом 2.2.6. договора обязался в установленные договором сроки производить оплату арендной платы, а также нести расходы по содержанию арендуемого помещения.

Суд установил, что ООО "В и А" надлежащим образом не исполняло обязательство по уплате предусмотренных договором платежей, за период с января 2010 года по сентябрь 2010 года задолженность по арендной плате составляет 110 000 руб., долг за коммунальные и эксплуатационные платежи - 35 318 руб. 74 коп.

Указанные суммы задолженности правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды взысканы с ответчика в пользу истца.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 указанного Кодекса в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Истец направил в адрес ответчика претензию с предложением расторгнуть договор аренды по согласию сторон, однако ответчик данное предложение оставил без ответа.

Поскольку ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносились арендные платежи по договору аренды, суд счел требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным помещением ООО "В и А" суд не установил, решение об обязании ответчика возвратить нежилое помещение обоснованно.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 11) размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установил, что ответчиком не доказаны: факт отсутствия возможности пользования спорным помещением, поскольку согласно условиям договора помещение было сдано арендатору для использования под продовольственный магазин, а не для сдачи помещения в субаренду и извлечения от сдачи в субаренду прибыли; что допущенное истцом нарушение явилось достаточным препятствием, не позволившим ответчику получить соответствующую выгоду.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Вывод суда о недоказанности совокупности обстоятельств, при которых убытки подлежат взысканию, соответствует имеющимся в деле доказательствам и установленным судом по делу обстоятельствам.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Суд установил, что договором аренды N 1 от 01.09.2006 не предусмотрено производство капитального ремонта арендатором; доказательства неотложной необходимости проведения капитального ремонта в арендуемом помещении, доказательства обращения ответчика к истцу с письменным требованием о проведении капитального ремонта, не представлены.

Пунктом 2.3.2 договора аренды установлено, что арендатор вправе производить любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемого нежилого помещения с письменного согласия арендодателей и при условии соблюдения правил противопожарной и иной безопасности.

Наличие такого согласия арендодателей ответчик не доказал.

Ссылка ответчика на то, что ремонт помещения произведен им на основании ранее заключенного между сторонами предварительного договора (так как помещение не было пригодно для использования в целях, указанных в договоре аренды N 1 от 01.09.2006), судебная коллегия считает необоснованной, поскольку в данном случае в качестве основания встречного иска ответчик указывает нарушение истцом договора аренды N 1 от 01.09.2006.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом в соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя жалобы о том, что судебными актами по другому делу установлено нарушение арендодателем его обязательств по договору аренды, несостоятелен, поскольку заявленные убытки должны быть в причинной связи с данным нарушением. Такой связи в настоящем случае суд не установил.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2011 года по делу N А40-120943/10-6-1007 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

О. И. Русакова Н. С. Чучунова