Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 декабря 2011 г. N Ф05-11826/10 по делу N А41-41623/2009

г. Москва

30 декабря 2011 г.

Дело N А41-41623/09

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Тутариновой О. А., дов. от 16.11.2009,

от ответчика - Зотовой Т. Г., ген. директор, приказ от 13.09.2010,

рассмотрев 26 декабря 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Мособлбыт-Одинцово"

на решение от 17 марта 2011 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Панкратьевым Н. А.,

на постановление от 21 сентября 2011 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Черниковой Е. В., Диаковской Н. В., Ивановой Л. Н.,

по иску Муниципального коммерческого банка "Одинцовский инвестиционный банк Экономического развития центрального региона"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Мособлбыт-Одинцово"

о взыскании 978 166 руб. 85 коп.

УСТАНОВИЛ: Муниципальный коммерческий банк "Одинцовский инвестиционный банк Экономического развития центрального региона" (далее МКБ ОдинБанк", истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Мособлбыт-Одинцово" (далее ООО "Мособлбыт-Одинцово", ответчик) о взыскании 978 166 руб. 85 коп., составляющих: 645 003 руб. 27 коп. - задолженность по арендной плате, 333 163 руб. 58 коп. - пеня вследствие просрочки уплаты арендных платежей (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного Московской области от 23 марта 2010 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2010 года, в иске отказано.

Суды исходили из того, что задолженности по арендной плате у ответчика не имеется, следовательно, основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 октября 2010 года указанные решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просил взыскать с ответчика 883 084 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате, 629 812 руб. 05 коп. неустойки.

Решением суда первой инстанции от 17 марта 2011 года исковые требования частично удовлетворены.

С ООО "Мособлбыт-Одинцово" в пользу МКБ "ОдинБанк" взысканы 514 532 руб. 73 коп., в том числе 392 244 руб. 02 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.07.2009 по 11.03.2011, 122 288 руб. 71 коп. пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей, а также 13 290 руб. 65 коп. госпошлины.

Договор аренды нежилых помещений (строений) от 23.08.2004 N 2315 расторгнут.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2011 года указанное решение оставлено без изменения.

При этом суды, установив, что в период действия договора аренды базовая ставка арендной платы менялась дважды, а фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании решений Совета депутатов Одинцовского района Московской области не является изменением условий договора аренды об арендной плате по смыслу норм пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия, пришли к выводу, что изменение базовой ставки размера арендной платы не свидетельствует о пересмотре размера арендной платы арендодателем. Исходя из того, что доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение ответчиком обязательства по уплате арендных платежей с учетом измененной базовой ставки арендной платы, не представлены, суды пришли к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 01.07.2009 по 11.03.2011, пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей за период с 06.07.2009 по 11.03.2011.

Суды, установив, что ответчик в течение трех месяцев не производил уплату арендных платежей, что в соответствии с пунктом 5.5. договора аренды является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя без согласия арендатора, счел требование о расторжении договора аренды нежилых помещений (строений) от 23.08.2004 N 2315 в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды, подлежащим удовлетворению.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО "Мособлбыт-Одинцово" подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит отменить решение и постановление в части требований о взыскании задолженности и пени, принять новый судебный акт об отказе в иске в указанной части и об оставлении иска в части требования о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Заявитель жалобы указывает, что судами не принято во внимание, что обязанность арендодателя по доведению до арендатора сведений об изменении размера арендной платы по муниципальным контрактам реализуется путем направления в адрес арендатора уведомления о новом размере арендной платы с приложением расчета нового размера арендной платы.

Ответчик ссылается на то, что из представленного в дело проекта дополнительного соглашения от 19.06.2009 усматривается, что приложенный к нему расчет не соответствует условиям п. 3.2. договора аренды N 2315 от 23.08.2004: помимо базовой ставки арендной платы изменен ряд других коэффициентов, то есть арендодателем внесены изменения в формулу расчета (изменены значения коэффициентов, отличных от базовой ставки арендной платы (Бап), убран коэффициент Киз).

Кроме того, величина арендной платы, предложенная в проекте дополнительного соглашения от 19.06.2009 (66 641 руб. 60 коп.) не соответствует условиям договора аренды N 2315 от 23.08.2004 и превышает действительную величину арендной платы, рассчитанную по установленной в приложении к договору формуле (с учетом изменения базовой ставки арендной платы) более чем в 2 раза (должно было быть 24 178 руб. 51 коп.).

По мнению ответчика, проект Дополнительного соглашения от 19.06.2009 представляет собой оферту об изменении условия договора аренды N 2315 от 23.08.2004 об арендной плате (изменении способа расчета), что не является уведомлением арендатора об увеличении размера арендной платы применительно к п. 3.2., пп. г) п. 2.2. договора аренды N 2315 от 23.08.2004.

Заявитель жалобы полагает, что не выполнено условие о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды N 2315 от 23.08.2004, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, что согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для оставления искового заявления в данной части без рассмотрения.

Указывает, что направленное истцом в адрес ответчика письмо исх. N 2547 от 12.11.2009, которое суды сочли доказательством соблюдения досудебного порядка расторжения договора, не может быть признано письменным предложением (требованием) о расторжении договора аренды N 2315 от 23.08.2004, соответствующим условиям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи со следующим:

- указанное письмо содержит лишь требование о погашении задолженности и пени, но не содержит требования (или предложения) о расторжении договора аренды N 2315 от 23.08.2004 г.;

- подпунктом в) п. 2.2. договора аренды N 2315 от 23.08.2004 предусмотрена обязанность арендодателя предупреждать о предстоящем расторжении договора не позднее, чем за три месяца. Однако, как указано выше, никаких предупреждений или требований о расторжении договора аренды ответчик не направил.

Представитель ООО "Мособлбыт-Одинцово" в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

МКБ ОдинБанк" возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считает решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что 23.08.2004 г. между ООО "Мособлбыт-Одинцово" (арендатор) и муниципальным образованием "Одинцовский район Московской области" (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений (строений) N 2315, согласно которому во временное владение и пользование арендатору переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Маршала Жукова, 9.

Договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке Московской областной регистрационной палатой 18.10.2004 за N50-01/20-81/2004-333.

Объект аренды по акту приема-передачи передан арендатору.

С 16.12.2004 право собственности на часть здания: химчистка-прачечная (магазин) общей площадью 879,90 кв.м., инвентарный номер 1576, литера Б2, Б3, расположенного по вышеуказанному адресу, в состав которого вошли арендуемые ООО "Мособлбыт-Одинцово" помещения, перешло к МКБ "Одинбанк", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 50 АЖ N 729064 от 16.12.2004.

С момента заключения договора и на момент обращения с иском в суд базовая ставка арендной платы менялась, в связи с чем истец обращался к ответчику с предложением об изменении арендной платы.

Полагая, что ответчиком длительное время не исполняется обязательство по оплате арендной платы в установленном размере, истец обратился в суд с настоящим иском.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы устанавливается на основании расчета, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение N 1 к договору).

Расчет арендной платы основан на формуле, где Бап - базовая ставка арендной платы, то есть арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой на основании формулы.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжения Администрации района (Одинцовского района).

Пунктом 1.16 Положения о порядке сдачи в аренду имущества муниципальной собственности (приложение N 4 к решению Совета депутатов муниципального образования "Одинцовский район" Московской области от 16.11.2001 N 5/8) предусмотрено, что арендная плата может корректироваться без согласования с арендатором в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации или решением Правительства Российской Федерации, путем изменения базовой ставки арендной платы (Бап).

Таким образом, в договоре установлен порядок изменения фактического размера арендной платы в связи с изменением коэффициента Бап (базовая ставка арендной платы), при этом само условие договора об арендной плате при изменении величины одного коэффициента не изменяется.

В связи с тем, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия.

Суд установил, что в период действия договора с 2004 года по 2010 год базовая ставка арендной платы изменялась дважды: 1450 руб. за 1 (один) кв. м в год (с 15.01.2006) на основании Решения Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 18.11.2005 N 10/3; 1780 руб. за 1 (один) кв. м в год (с 01.09.2008) на основании Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 08.08.2008 N 12/25.

Согласно подпункту "г" пункта 2.2 договора арендодатель обязан в случае изменения арендной платы доводить изменения до арендатора.

Форма такого пересмотра и доведения договором не установлена.

При этом судом учтено, что само по себе изменение базовой ставки размера арендной платы решением Совета депутатов не свидетельствует о пересмотре размера арендной платы арендодателем.

С учетом темпов инфляции на основании распоряжения Администрации района (Одинцовского района) арендодатель пересмотрел размер арендной платы, что следует из содержания проекта дополнительного соглашения от 19.06.2009.

Суд установил, что ответчик извещен истцом о пересмотре размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки арендной платы, но оплата арендных платежей в соответствии с измененной базовой ставкой арендной платы ответчиком не производилась.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор предварительно ежемесячно до 5 числа отчетного месяца вносит арендную плату.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы уплачивается пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, вывод суда о взыскания задолженности по арендной плате с ответчика за период с 01.07.2009 по 11.03.2011 и пени за просрочку исполнения обязательства за период с 06.07.2009 по 11.03.2011 соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Также истец заявил о расторжении договора аренды нежилых помещений (строений) от 23.08.2004 N 2315.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 5.5 договора досрочное расторжение договора по требованию арендодателя без согласия арендатора возможно, если арендатор в течение трех месяцев не вносит платежи.

Предусмотренный нормами статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора, соблюден истцом, что подтверждается направленным в адрес ответчика письмом исх. N 2547 от 12.11.2009.

Принимая во внимание доказанность обстоятельств наличия задолженности ООО "Мособлбыт-Одинцово" по арендным платежам договору аренды N 2315 от 23.08.2004 за период более 3 месяцев, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в данной части.

Довод заявителя жалобы о том, что проект дополнительного соглашения от 19.06.2009 представляет собой оферту об изменении условия договора аренды N 2315 от 23.08.2004 об арендной плате (изменении способа расчета), несостоятелен, так как к дополнительному соглашению приложен расчет арендной платы, произведенный в соответствии с условиями договора аренды, изменен коэффициента Бап (базовая ставка арендной платы) в соответствии с Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 08.08.2008 N 12/25. Таким образом, условие договора об арендной плате при изменении величины одного коэффициента не изменилось, указанное дополнительное соглашение является уведомлением арендатора об увеличении размера арендной платы.

Заявитель жалобы, полагая, что письмо N 2547 от 12.11.2009 не является предложением о расторжении договора аренды, а лишь содержит требование о погашении задолженности по уплате арендных платежей и пени, считает, что истцом в части требования о расторжении договора аренды не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Указанный довод жалобы является неосновательным в связи со следующим.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, истец, направив письмо N 2547 от 12.11.2009, выполнил условие, предусмотренное статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора по требованию арендодателя.

Расчет арендной платы в соответствии с примененной истцом ставкой судом проверен и признан обоснованным.

Обстоятельство, что указанный расчет не соответствует условиям договора аренды, не подтверждено.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 17 марта 2011 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2011 года по делу N А41-41623/09 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

О. И. Русакова Н. С. Чучунова