Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 января 2012 г. N Ф05-12720/11 по делу N А40-12477/2011

г. Москва

16 января 2012 г.

Дело N А40-12477/11-155-101

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Комаровой О. И., Волкова С. В.,

при участии в заседании:

от истца - Наливкин Г.Г. по доверенности от 10.01.2012, Товкайло Д.В., по доверенности от 10.01.2012

от ответчика - Супряга Ж.В., по доверенности от 10.03.2011

рассмотрев 11 января 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "СТК "Восток"

на решение от 28 июля 2011 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Беспаловой Ю.Н.,

на постановление от 26 сентября 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П., Савенковым О.В.,

по иску ООО "Гастроном Украина"

к ООО "СТК "Восток", Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве

о взыскании долга, расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гастроном Украина" (далее - ООО "Гастроном Украина") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненными в порядке т. 49 АПК РФ исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "СТК "Восток" (далее - ООО "СТК "Восток") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве о досрочном расторжении с 01.02.2011 договора аренды от 24.06.2009 нежилых помещений общей площадью 564, 9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 2/1, кор. 1А, обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Москве внести соответствующие изменения в регистрационную запись от 28.08.2009 N 77-77-07/078/2009-154, взыскании с ООО "СТК "Восток" задолженности в сумме 3 090 656 руб. 08 коп., состоящей из долга по неоплаченной арендной плате в размере 2 720 899 руб., пени за просрочку уплаты арендной платы в общем размере 286 015 руб.81 коп.; долга по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов в общем размере 83 741 руб. 27 коп.; расходов по уплате госпошлины в размере 51 709 руб. 64 коп.

Исковые требования предъявлены на основании ст.ст. 450, 452, 614, 615, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец подал заявления об отказе от требования в части обязания Управления Федеральной регистрационной службы по Москве внести соответствующие изменения в регистрационную запись от 28.08.2009 N 77-77-07/078/2009-154.

ООО "СТК "Восток" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с встречными исковыми требованиями к ООО "Гастроном Украина" о взыскании стоимости улучшений, неотделимых без вреда для имущества, в размере 5 666 452 руб. 17 коп., признании владения ООО "СТК "Восток" арендуемым помещением законным и обязании ответчика по встречному иску не чинить препятствий для владения и пользования ООО "СТК "Восток" арендуемым помещением.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 11.07.2011 встречное исковое заявление возвращено заявителю.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-12477/11-155-101, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2011 года, производство по делу в части первоначальных исковых требований ООО "Гастроном Украина" об обязании Управление Росреестра по Москве внести изменения в регистрационную запись прекращено в связи с отказом ООО "Гастроном Украина" от исковых требований в указанной части; расторгнут договор аренды от 24.06.2009 г. нежилых помещений общей площадью 564,9 кв.м., расположенных в здании по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 2/1, кор. 1А; а также взысканы с ООО "СТК "Восток" в пользу ООО "Гастроном Украина" 2 720 899 руб. задолженности по арендной плате, пени в сумме 286 015 руб. 81 коп., 83 741 руб. 27 коп. долга по коммунальным платежам.

Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, нижестоящие суды исходили из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендной платы.

Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "СТК "Восток", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду их неправильного применения судами, неполно исследованы обстоятельства дела, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "СТК "Восток" ссылается на то, что нижестоящие суды не полностью выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно: суды не приняли во внимание и не исследовали вопрос о чинении истцом препятствий к пользованию ответчиком арендуемым помещением, что повлекло необоснованный вывод судов о наличии задолженности ответчика по оплате арендных платежей.

В кассационной жалобе заявитель также оспаривает выводы судов обеих инстанций о нарушении им существенных условий договора аренды от 24.06.2009 нежилых помещений, а именно проведение без согласия истца как арендодателя перепланировки нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 2/1, кор. 1А, с незаконным увеличением арендуемых площадей н 72, 8 кв.м.

Как считает заявитель жалобы, суд первой инстанции незаконно отказал в принятии встречного искового заявления, что привело к неправильному рассмотрению дела.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы, просил суд кассационной инстанции принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об оставлении иска без удовлетворения.

Представитель ООО "Гастроном Украина" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах и представленном отзыве на жалобу, просил суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя жалобы и ООО "Гастроном Украина", обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу судебных актов, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие их выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами обеих инстанций установлено, что 24.06.2009 между ООО "Гастроном Украина" (арендодатель) и ООО "СТК "Восток" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 564,9 кв. м, расположенные в подвале и на 1 этаже в здании по адресу: город Москва, Кутузовский проспект, д. 2/1, кор. 1А, с целью использования под ресторан.

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 24.06.2009.

Указанные нежилые помещения принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АД N 377052, выданным 04.06.2007 г.

28.08.2009 г. договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве в установленном порядке за N 77-77-07/078/2009-154.

В соответствии с условиями п.п. 3.2.2., 5.1.1., 5.2., 5.3. договора аренды с учетом изменений, предусмотренных дополнительным соглашением от 25.01.2010 г. к договору аренды, ООО "СТК "Восток" приняло на себя обязательство вносить своевременно арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, в частности на период проведения арендатором ремонтных работ в арендуемых помещения, а именно оплатить авансом арендную плату за период с

24.06.2009 г. по 24.06.2010 г. в размере 1 010 448 руб., затем оплачивать авансом до пятого числа текущего месяца ежемесячную арендную плату в размере 1 010 488 руб.

На основании п.п. 3.2.2., 5.3., 5.4. договора аренды ООО "СТК "Восток" обязалось также компенсировать арендодателю эксплуатационные расходы пропорционально занимаемой площади и коммунальные услуги в размере фактического потребления на основании выставляемых арендодателем счетов.

Так, по условиям договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 25.01.2010 г. к нему за период с 24.06.2009 г. по 01.02.2011 г. ответчик был обязан уплатить истцу арендную плату за восемь полных периодов аренды: с 24.06.2009 г. по 24.06.2010 г., с 25.06.2010 г. по 24.07.2010 г., с 25.07.2010 г. по 24.08.2010 г., с 25.08.2010 г. по 24.09.2010 г., с 25.09.2010 г. по 24.10.2010 г., с 25.10.2010 г. по 24.11.2010 г., с 25.11.2010 г. по 24.12.2010 г., с 25.12.2010 г. по 24.01.2011 г. каждый раз по 1 010 448 руб.

Установлено, что ООО "СТК "Восток" обязательство по внесению арендной платы, компенсации эксплуатационных и коммунальных услуг исполнял ненадлежащим образом, задолженность ООО "СТК "Восток" по арендной плате составила 2 720 899 руб., задолженность по коммунальным платежам за период с июля 2009 по ноябрь 2010 составила 80 309 руб. 61 коп., по эксплуатационным расходам за период с сентября 2010 по ноябрь 2010 - в размере 3 431 руб. 66 коп.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку доказательств оплаты задолженности по арендной плате, оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов за спорный период ответчик в суд не представил, нижестоящие суды пришли к правомерному и соответствующему материалам дела выводу о наличии правовых и документальных оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 2 720 899 руб., долга по коммунальным платежам эксплуатационным расходам в размере 83 741 руб. 27 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Со ссылкой на норму ст. 330 ГК РФ и условия п. 8.1 подп "а" договора аренды от 24.06.2009 нежилых помещений истцом также предъявлено исковое требование о взыскании с ответчика 286 015 руб. 81 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы.

Расчет размера пени проверен нижестоящими судами, соответствует условиям договора, представленным доказательства, в связи с чем признан ими обоснованным.

Поскольку ответчиком допущена просрочка в уплате арендных платежей, нижестоящие суды на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8.1 подп "а" договора аренды от 24.06.2009 нежилых помещений, предусматривающего уплату неустойки в случае просрочки платежа, правомерно признали требование истца о взыскании неустойки в сумме 286 015 руб. 81 коп. обоснованным.

В соответствии с условиями пункта 3.2.9 договора аренды арендатор обязался не проводить реконструкции, перепланировки помещений, переоборудований и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного согласия арендодателя.

Установлено, что в нарушение условий договора аренды арендатором была произведена без письменного согласия арендодателя перепланировка и переоборудование арендуемых помещений подвала, 1 этажа и перепланировка помещений в виде незаконного устройства антресольного этажа площадью 72, 8 кв. м.

03.09.2010, 06.09.2010 и 26.10.2010 истцом направлялись ответчику уведомления о его обязанности погасить задолженность по арендной плате и коммунальным услугам в 15-дневный срок с предупреждением о расторжении договора аренды.

24.12.2010 в адрес ответчика направлена претензия-уведомление с требованием о погашении задолженности и приведении в срок до 30.01.2011 арендуемых нежилых помещений в надлежащий вид, устранив осуществленную несогласованную перепланировку арендуемых помещений за свой счет с предупреждением о расторжении договора аренды.

28.01.2011, 24.02.2011 и 11.03.2011 истцом в адрес ответчика были направлены уведомления о просрочке внесения арендных платежей за январь 2011 г., о снятии задолженности с депозита с требованиями уплатить арендные платежи, восстановить депозит до 20.03.2011, а в случае неисполнения указанного требования в установленный срок освободить арендуемые помещения и сдать их арендодателю по акту приема-передачи (возврата помещений) до 30.03.2011.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных договорах, при этом в силу правил, установленных статьей 452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть направлено стороной в суд только после получения отказа другой стороной на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 10.3. договора аренды досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя может иметь место в случаях: при использовании арендатором помещений не по назначению; при ухудшении в результате действий арендатора технического и санитарного состояния помещений; в случае неуплаты арендатором в установленный срок платежей по договору аренды и в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Обстоятельство выполнения ООО "Гастроном Украина" требований, установленных статьями 452, 619 части 3 ГК РФ, подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах, нижестоящие суды обоснованно удовлетворили требование истца о расторжении в судебном порядке договора аренды от 24.06.2009 нежилых помещений общей площадью 564, 9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 2/1, кор. 1А.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "СТК "Восток" ссылается на то, что нижестоящие суды не приняли во внимание и не исследовали вопрос о чинении истцом препятствий в пользовании ответчиком арендуемым помещением.

Однако указанное утверждение заявителя противоречит материалам дела ввиду того, что истцом, как правильно установили суды обеих инстанций, в нарушение норм ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств, объективно свидетельствующие о чинении истцом ООО "СТК "Восток" с 11.09.2010 г. препятствий в пользовании арендуемыми помещениями.

В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Нижестоящие суды, проанализировав представленные ответчиком в обоснование доводов о создании ему препятствий в пользовании помещениями доказательства, а именно: письма N 7 от 26.02.2011, N 2 от 25.09.2010, N 5 от 07.10.2010, пришли к правильному выводу о том, что указанные документы доказательствами чинения истцом ООО "СТК "Восток" с 11.09.2010 г. препятствий в пользовании арендуемыми помещениями не являются. Суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что указанные письма сотрудников организаций, осуществляющих ремонт помещений, подтверждают тот факт, что ими не может быть окончен ремонт. При этом, факт препятствования истцом ответчику в пользовании арендованным помещением по назначению данные письма не подтверждают.

Переоценка исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В кассационной жалобе заявитель также оспаривает выводы судов обеих инстанций о нарушении им существенных условий договора аренды от 24.06.2009 нежилых помещений, а именно произведение без согласия истца как арендодателя перепланировки нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 2/1, кор. 1А, с незаконным увеличением арендуемых площадей на 72, 8 кв.м.

При этом, в материалы дела ООО "СТК "Восток" не представлено документального подтверждения письменного согласия истца на переоборудование и перепланировку арендуемых помещений с незаконным увеличением арендуемых площадей, как того требуют условия п. 3.2.10. договора аренды, а также не представлено доказательств обращения ответчика к истцу по вопросу согласования перепланировки.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что истцу при заключении договора аренды было известно о намерении арендатора произвести перепланировку арендуемых помещений, отклоняется судебной коллегией как не имеющая правового значения, поскольку в соответствии с условиями пунктов 3.2.9., 3.2.10. договора аренды ООО "СТК "Восток" взяло на себя обязательство не проводить реконструкцию, перепланировку помещений, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя.

Как считает заявитель жалобы, суд первой инстанции незаконно отказал в принятии встречного искового заявления, что привело к неправильному рассмотрению дела.

Данный довод заявителя кассационной жалобы не подлежит проверке, поскольку на подлежащее обжалованию определение от 11.07.2011 года о возврате встречного иска апелляционная и кассационная жалобы не подавались.

Возвращение встречного искового заявления не препятствует предъявлению самостоятельного иска в арбитражный суд.

Другие утверждения заявителя кассационной жалобы, изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судами обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 июля 2011 года по N А40-12477/11-155-101 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

О.И.Комарова С.В.Волков