Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2011 г. N 09АП-22811/11

город Москва

Дело N А40-12477/11-155-101

26 сентября 2011 г.

N 09АП-22811/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Тихонова А.П., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО"СТК"Восток" на решение Арбитражного суда города Москвы

от 28 июля 2011 года по делу N А40-12477/11-155-101,

принятое судьей Беспаловой Ю.Н.

по иску ООО"Гастроном Украина" к ООО"СТК"Восток" о взыскании денежных средств и расторжении договора

при участии в судебном заседании представителей: от истца Наливкин Г.Г. по доверенности от 29.11.2009,

Товкайло Д.В. по доверенности от 01.07.2011

от ответчика Кигинько Д.В., Супряга Ж.В. по доверенности от 10.03.2011

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гастроном Украина" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТК "Восток" (далее - ответчик) о досрочном расторжении с 01.02.2011 договора аренды от 24.06.2009 нежилых помещений общей площадью 564, 9 кв.м., расположенных в здании по адресу: г.Москва, Кутузовский проспект, д.2/1, кор. 1А, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Москве внести соответствующие изменения в регистрационную запись от 28.08.2009 N 77-77-07/078/2009-154, о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку уплаты арендной платы, долга по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов ссылаясь на ст.ст. 450, 452, 614, 615, 616, 619 Гражданского кодекса РФ.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец подал заявления об отказе от требования в части обязания Управления Федеральной регистрационной службы по Москве внести соответствующие изменения в регистрационную запись от 28.08.2009 N 77-77-07/078/2009-154 (л.д. 3 том 3), об изменении исковых требований (л.д. 112-117 том 2), в котором истец просил суд досрочно с 01.02.2011 расторгнуть с ответчиком договор аренды от 24.06.2009 нежилых помещений общей площадью 564, 9 кв.м., расположенных в здании по адресу: г.Москва, Кутузовский проспект, д.2/1, кор. 1А, обязав ответчика освободить переданное в аренду помещение, взыскать задолженность по арендной плате в размере 2 720 899 руб., пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 286 015 руб. 81 коп., долг по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов в общем размере 83 741 руб. 27 коп.

Отказ истца от требования в части обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Москве внести соответствующие изменения в регистрационную запись от 28.08.2009 N 77-77-07/078/2009-154 судом принят, производство по делу в указанной части прекращено.

В порядке ст. 49 АПК РФ изменения исковых требований приняты частично, в принятии уточнения искового требования в части обязания ответчика освободить арендованные помещения - отказано.

ООО "СТК "Восток" обратилось с ходатайством о принятии к производству встречного иска к ООО "Гастроном Украина" о взыскании стоимости улучшений, не отделимых без вреда для имущества, в размере 5 666 452 руб. 17 коп. и признании владения истца арендуемым помещением законным и обязании ответчика не чинить препятствий для владения и пользования истцом арендуемым помещением.

Определением суда от 11.07.2011 встречное исковое заявление возвращено заявителю.

Решением суда от 28.07.2011 договор аренды от 24.06.2009 нежилых помещений общей площадью 564, 9 кв.м., расположенных в здании по адресу: г.Москва, Кутузовский проспект, д.2/1, кор. 1А расторгнут, с ответчика в пользу истца взысканы: 2 720 899 руб. задолженность по арендной плате, пени в сумме 286 015 руб. 81 коп., 83 741 руб. 27 коп. долг по коммунальным платежам.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой (с учетом уточнений), в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на обстоятельство того, что с 11.09.2010 арендодатель лишил арендатора права пользоваться арендованными помещениями, в связи с чем истец не праве требовать от ответчика внесения арендной платы с 11.09.2010. Заявитель также ссылается на то, что истец не предоставил доказательств произведенных им расходов на оплату коммунальных услуг в помещении, предоставленном в пользование ответчику, полагает, что с 11.09.2010 истец не вправе требовать и оплаты коммунальных услуг. Кроме того, заявитель считает, что отказ судом в принятии встречного иска и в истребовании доказательств привел к неправильному рассмотрению дела.

В судебном заседании апелляционного суда представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, в иске отказать, представители истца против доводов жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве, считают обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просили решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 24.06.2009 между ООО "Гастроном Украина" (арендодатель) и ООО "СТК "Восток" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 564,9 кв.м., расположенные в подвале и на 1 этаже в здании по адресу: город Москва, Кутузовский проспект, д.2/1, кор.1А., с целью использования под ресторан.

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 24.06.2009.

Указанные нежилые помещения истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АД N 377052, выданным 04.06.2007 г.. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, запись в ЕГРП N 77-01/03-555/2003-941.

28.08.2009 г.. договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве в установленном порядке за N 77-77-07/078/2009-154.

В соответствии с условиями договора (п.3.2.2, 5.1., 5.2., 5.3), дополнительного соглашения от 25.01.2010 арендатор обязался вносить своевременно арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, в частности на период проведения арендатором ремонтных работ в арендуемых помещения, а именно с момента подписания акта приема-передачи помещений и до 24.06.2010 арендатор обязался уплатить арендную плату авансом полностью за весь период (12 месяцев) в размере 1 010 448 руб., а с 24.06.2010 ежемесячно уплачивать арендную плату в размере 1 010 448 руб., а также арендатор обязался компенсировать арендодателю эксплуатационные расходы пропорционально занимаемой площади и коммунальные услуги в размере фактического потребления на основании счетов, выставляемых арендодателем.

Арендатор обязательство по внесению арендной платы, компенсации эксплуатационных и коммунальных услуг исполнял ненадлежащим образом, согласно расчету истца задолженность по арендной плате составила 2 720 899 руб., задолженность по коммунальным платежам за период с июля 2009 по ноябрь 2010 составила 80 309 руб. 61 коп., по эксплуатационным расходам за период с сентября 2010 по ноябрь 2010 в размере 3 431 руб. 66 коп.

В соответствии с условиями пункта 3.2.9 договора аренды арендатор обязался не проводить реконструкции, перепланировки помещений, переоборудований и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного согласия арендодателя.

Как указывает истец, в нарушение условий договора аренды арендатором была произведена без письменного согласия арендодателя перепланировка и переоборудование арендуемых помещений подвала, 1 этажа и перепланировка помещений в виде незаконного устройства антресольного этажа площадью 72, 8 кв.м.

03.09.2010, 06.09.2010 и 26.10.2010 истцом направлялись ответчику уведомления о его обязанности погасить задолженность по арендной плате и коммунальным услугам в 15-дневный срок с предупреждением о расторжении договора аренды.

24.12.2010 в адрес ответчика направлена претензия-уведомление с требованием о погашении задолженности и приведении в срок до 30.01.2011 арендуемых нежилых помещений в надлежащий вид, устранив осуществленную несогласованную перепланировку арендуемых помещений за свой счет с предупреждением о расторжении договора аренды.

28.01.2011, 24.02.2011 и 11.03.2011 истцом в адрес ответчика были направлены уведомления о просрочке внесения арендных платежей за январь 2011 г.., о снятии задолженности с депозита с требованиями уплатить арендные платежи, восстановить депозит до 20.03.2011, а в случае неисполнения указанного требования в установленный срок освободить арендуемые помещения и сдать их арендодателю по акту приема-передачи (возврата помещений) до 30.03.2011.

Поскольку арендатор задолженность не оплатил, арендуемые помещения не привел в надлежащий вид в соответствии с условиями договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, уточнения апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку доказательств оплаты задолженности по арендной плате, оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов за спорный период ответчик в суд не представил, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 720 899 руб., долга по коммунальным платежам эксплуатационным расходам в размере 83 741 руб. 27 коп.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчик не представил доказательств погашения образовавшегося долга по арендной плате, суд первой инстанции признал правомерным требование истца о начислении пени на сумму долга в размере 286 015 руб. 81 коп.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных договорах, при этом в силу правил, установленных статьей 452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть направлено стороной в суд только после получения отказа другой стороной на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ, пунктом 103. заключенного сторонами договора предусмотрено, что договор может быть досрочно в случае неуплаты арендатором в установленный срок платежей по настоящему договору, при этом в силу части 3 статьи 619 ГК РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт выполнения истцом требований, установленных статьями 452, 619 части 3 ГК РФ подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды от 24.06.2009.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, как правильно указано в решении суда, истцом не представлены доказательства, объективно свидетельствующие о чинении истцом ему препятствий в пользовании арендованным помещением и, как следствие, существенного нарушения истцом обязательств по договору аренды.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом первой инстанции, проанализировав представленные ответчиком в обоснование доводов о создании ему препятствий в пользовании помещениями доказательства: письма N 7 от 26.02.2011, N 2 от 25.09.2010, N 5 от 07.10.2010 том 2 л.д. 7-10) , пришел к правильному выводу о том, что в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчик не представил в суд необходимые и достаточные доказательства создания (чинения) истцом препятствий в пользовании ответчиком помещениями, расположенным по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д.2/1, кор. 1А.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что указанные письма сотрудников организаций, осуществляющих ремонт помещений, подтверждают тот факт, что ими не может быть окончен ремонт. Между тем, факт препятствования истцом ответчику в пользовании арендованным помещением по назначению данные письма не подтверждают.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец не представил суду доказательств произведенных им расходов на оплату коммунальных услуг в помещении, предоставленном в аренду, не может явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку отношения между арендодателем и управляющей компанией, обеспечивающей оказание коммунальных услуг, урегулированы договором на оказание коммунальных услуг (л.д. 152- 161 том 2), на основании которого и был произведен расчет задолженности.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что истцу при заключении договора аренды было известно о намерении арендатора произвести перепланировку арендуемых помещений, отклоняется апелляционным судом, поскольку в соответствии с условиями договора аренды арендатор обязался не проводить перепланировки помещений без согласия арендодателя. В нарушение требований ст. 65 АПК РФ ответчик не представил суду документов, подтверждающих согласие арендодателя на перепланировку спорных помещений, доказательств обращения ответчика к истцу с вопросом о согласовании перепланировки ответчик не представил.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, п.1 ст. 269, 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 июля 2011 года по делу N А40-12477/11-155-101 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

О.В. Савенков А.П. Тихонов