Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 г. N Ф05-14149/11 по делу N А40-57391/2011

г. Москва

26 января 2012 г.

Дело N А40-57391\11-7-467

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,

судей Русаковой О.И., Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца (заявителя) Департамент земельных ресурсов г. Мосмквы (ОГРН 10377339510423, ИНН 7705031674 - Монакова А.А., дов. от 10.01.2012 г., N 33-и 96\12

от ответчика (заинтересованного лица) ООО "НИТИС" (ОГРН 1037724022577) - Сабодырь И.Я., дов. от 16.02.2012 г., N 2\11

рассмотрев 19 января 2012 г. в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы на решение от 27 июля 2011 г. Арбитражного суда г. Москвы принятое судьей Белицкой С.В., на постановление от 07 октября.2011 г. Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Тихоновым А.П., Савенковым О.В., Кораблевой М.С.,

по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы

о взыскании 30 983 руб. 67 коп. - задолженность по арендной плате, пени

к ООО "НИТИС"

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "НИТИС" о взыскании 30.983 руб. 67 коп., из них: 30.208 руб. 42 коп. - задолженность по арендной плате за земельный участок за период с 01.10.2010 г. по 23.02.2011 г., 775 руб. 25 коп. - пени.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 27 июля 2011 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд признал установленным факт невозможности использования ответчиком земельного участка по целевому назначению до окончания срока действия договора и признал необоснованными Доводы Департамента земельных ресурсов г. Москвы о возобновлении действия договора аренды на неопределенный срок.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2011 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 27 июля 2011 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Департамента земельных ресурсов г. Москвы - без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент земельных ресурсов г. Москвы подал кассационную жалобу, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 27 июля 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2011 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что находит необоснованным вывод суда первой и апелляционной инстанции о прекращении договора в связи с невозможностью использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Данный вывод сделан судами исходя из представленных ответчиком заключений Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы N 06-28-83388\7 от 07.08.2007 г. N 06-28-13578\7 от 21.01.2008 г. в отношении представленных ООО "НИТИС" материалов для пролонгации срока действия исходно-разрешительной документации на размещение социального объекта шаговой доступности по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, вл. 17\12.

Согласно заключению Департамента природопользования и охраны окружающей среды, использование спорного земельного участка по целевому назначению, указанному в договоре N М-05-508830 от 29.06.2007 г. от 29.06.2007 г. невозможно, в связи с тем, что озелененные территории не подлежат застройке.

Данное обстоятельство не является основанием для автоматического прекращения действия договора и его расторжения, так как в соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда. В соответствии со ст. 620 ГК РФ арендатор может потребовать суд досрочно расторгнуть договор аренды в предусмотренных данной нормой случаях.

Несмотря на невозможность использования земельного участка на основании представленных заключений арендатор не отказывался от договора аренды и не обращался в суд с заявлением о расторжении договора земельного участка.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При этом, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору воспользоваться предусмотренными данной нормой способами защиты нарушенных прав:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Однако, ни одним из перечисленных способов арендатор не воспользовался, что подтверждает, что договор был возобновлен в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2011 г. по делу N А40-142369\10-135-778 были удовлетворены требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы о взыскании задолженности за право выкупа по договору N М05-508830.Указанным судебным актом подтвержден факт действия договора на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 17.03.2011 г. по делу N А40-142361\10-7-1210 были удовлетворены требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы о взыскании задолженности по договору N Ь-05-508830 за период с 01.01.2008 по 30.09.2010 г. Указанным судебным актом также установлено, что договор земельного участка возобновлен на неопределенный срок и продолжает действующим.

В связи с тем, что договор аренды N М05-508830 от 29.06.2007 г. является возобновленным на неопределенный срок., подлежали применению нормы ст.ст. 309, 310, 314, 330, 606, 614, 621 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, и с ответчика подлежала взысканию арендная плата.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик ООО "НИТИС" в судебное заседание явился, представил письменный отзыв на кассационную жалобу, решение арбитражного суда г. Москвы от 27 июля 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2011 г. находят законными и обоснованными.

В обосновании возражений ответчик указал, что он добросовестно исполнял обязательства по договору аренды земельного участка N М-05-508830 от 29.06.2007 г. Однако, в процессе согласования проекта при продлении исходно-разрешительной документации Департаментом природопользования и охраны окружающей среды Правительства г. Москвы участок был признан непригодным для строительства объекта. Следовательно, до истечения предусмотренного договором срока его действия (05.05.2008 г.) стало известно о невозможности использования земельного участка по целевому назначению(для завершения разработки проектной документации и строительства объекта шаговой доступности торгово-бытового назначения).

Требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, пени, считает необоснованными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы,, выслушав объяснения истца, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции находит доводы жалобы обоснованными и приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что 29 июня 2007 года между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "НИТИС" (арендатор) заключен договор N М-05-508830 аренды земельного участка площадью около 350 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Чертановская, вл. 17/12, предоставленного для завершения разработки проектной документации и строительства социального объекта шаговой доступности торгово-бытового назначения, сроком до 05.05.2008 г. (л.д. 7-12 т. 1).

Согласно п. 2.4 договора действие договора прекращается со следующего дня соответствующего месяца и числа последнего года срока, если иное не вытекает из правоотношений сторон согласно законодательству.

Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала (п. 3.2 договора).

Размер ежегодной арендной платы указан в Приложении N 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.3 договора).

В соответствии с п. 4.2 договора арендатор обязан оплатить выкуп права аренды земельного участка в размере 412663,20 руб. до 07.11.2007 г.

В случае невыполнения п. 4.2 настоящего договора договор считается расторгнутым в течение 5-ти дней с момента направления арендодателем соответствующего уведомления.

Арендатор обязан в нормативные сроки разработать и представить в ТОРЗ ЮАО согласованный и утвержденный в установленном порядке проект на размещение объекта (п. 4.5).

Согласно п. 4.8 договора арендатор обязан после оформленной в установленном порядке исходно-разрешительной и проектной документации в соответствии с Законом г. Москвы от 09.12.1998 г. N 29 "О торговой деятельности в г. Москве" получить разрешение Правительства на строительство объекта.

Пунктом 4.9 договора установлена обязанность арендатора в установленные проектом сроки осуществить строительство социального объекта шаговой доступности торгово-бытового назначения, благоустроить территорию и сдать объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию, представить акт приемки в ТОРЗ ЮАО.

Арендатор обязан использовать земельный участок только в соответствие с целями и условиями его предоставления (п. 4.10).

До окончания срока действия договора арендатор обязан оформить в ТОРЗ ЮАО документы, подтверждающие права на построенный имущественный комплекс (п. 4.11).

В соответствии с п. 5.3 договора по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Преимущественное право заключения договора аренды на новый срок может быть реализовано арендатором при условии отсутствия градостроительных ограничений на дальнейшую аренду земельного участка и отсутствия нарушений им законодательства и условий договора.

Согласно п. 8.2 договора до истечении срока действия договора арендатор обязан принять меры к освобождению участка(кроме законно созданных зданий, строений, являющихся недвижимым имуществом) и возвратить арендодателю участок в последний день действия договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами или настоящим договором.

Возврат участка может производиться по акту сдачи-приемки по требованию арендодателя. В случае, если арендатор продолжает использовать участок после истечения срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок с обязательной уплатой арендной платы.

В случае, если арендодатель возражает против использования арендатором участка после истечения срока действия, то действие договора прекращается в последний срок действия договора.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что после истечении срока действия договора аренды земельного участка N М-05-508830 от 20.06.2007 г. ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке ст. 610, 621 ГК РФ и прекратил действие 23.02.2011 г. на основании полученного ответчиком 22.11.2010 г. уведомления N 33-ИТ5-1153/10-(0)-0 от 10.11.2010 г.

В связи с вышеизложенным, истец просил взыскать с ответчика непогашенную задолженность по аренде за период с 01.10.2010 г. по 23.02.2011 г. в размере 30.208 руб. 42 коп., а также пени в порядке п. 7.2 договора за период с 06.10.2010 г. по 23.02.2011 г. в размере 775 руб. 25 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой и апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что до окончания срока действия договора использование земельного участка по назначению стало невозможным на основании заключений N 06-28-83388/7 от 07.08.2007 г. и N 06-28-13578/7 от 21.01.2008 г. Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, выданных на материалы, предъявленных арендатором для пролонгации срока действия исходно-разрешительной документации для размещение социального объекта шаговой доступности по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, вл. 17/12.В связи с этим судами не приняты доводы Департамента земельных ресурсов г. Москвы о продлении действия договора на основании ст. 621 п. 2 ГК РФ.

Указанные выводы суда первой и апелляционной инстанции не могут быть признаны обоснованными, так как противоречат имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. (ст. 610)

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренду недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Ответчиком не представлено доказательств, что по истечении срока договора аренды N М-05-508830 от 29.06.2007 г. земельный участок был возвращен арендодателю по акту приема- передачи, в соответствии с условиями договора.

В материалах дела имеется уведомление Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 10 ноября 2010 г., направленное в адрес ООО "НИТИС" о прекращении договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления (л.д. 21 т. 1). Настоящее уведомление получено ответчиком 22 ноября 2010 г.

Исходя из положений ст. 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации правоотношения сторон прекращены с 23 февраля 2011 г.

Довод ответчика о том, что он не мог использовать земельный участок по назначению еще до истечения срока действия договора аренды, так как Департаментом природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы сделаны заключения от 21.01.2008 г. N 06-28-13578\7, от 07.08.2007 г. N 06-28-8388\7, о том, что строительство объекта на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, вл. 17\12 невозможно в связи с тем, что повлечет уничтожение благоустроенной озелененной территории, принят судами без учета положения п. 4 ст. 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Доказательств того, что арендатор требовал досрочного расторжения договора аренды земельного участка в связи с невозможным его использованием, не имеется в материалах дела. Судами указанные обстоятельства не выяснялись.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда г. Москвы от 17 марта 2011 г. по делу N А40-142361\10-7-1210 с ООО "НИТИС" в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы взыскана задолженность по арендным платежам в размере 126 716 руб. 98 коп. за период с 06.07.07 по 30.09.2010 г., пени за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 29.06.2007 г. N М-05-508830 (л.д. 125-126 т. 1).

Решением арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2011 г. по делу N А40-142369\10-135-778 с ООО "НИТИС" в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы взыскана задолженность за выкуп права аренды земельного участка по договору от 29.06.2007 г. N М-05-508830, пени в размере 25 585 руб. 12 коп. за период с 08.11.2007 г. по 08.11.2010 г. (л.д. 122-123 т. 1).

Указанным судебные акты также не приняты во внимание при рассмотрении настоящего спора.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку в совокупности всем доказательствам, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 июля 2011 г. по делу N А40-57391\11-7-467, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Чучунова Н.С.

Судьи

Русакова О.И. Тихонова В.К.