Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 февраля 2012 г. N Ф05-14620/11 по делу N А40-28357/2011

г. Москва

2 февраля 2012 г.

Дело N А40-28357/11-93-215

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 2 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,

судей Волкова С.В., Русаковой О.И.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Т.К. ГАРДИАН" - Сугян А.С. - генеральный директор, Гринев К.Ю., дов. от 17.03.2011,,

от ответчика (заинтересованного лица) Управления Росреестра по г. Москве - не явился, извещено

от третьего лица Департамент земельных ресурсов - не явился, извещен

рассмотрев 30.01.2012 г. в судебном заседании кассационную

жалобу Управления Росреестра по г. Москве

на решение (определение) от 03.08.2011 г.

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей (судьями) Григорьевой И.Ю.,

на постановление (определение) от 14.11.2011 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями (судьей) Бекетовой И.В., Пронниковой Е.В., Свиридовым В.А.,

по заявлению ООО "Т.К. ГАРДИАН" (ОГРН 1067760317020)

к Управлению Росреестра по г. Москве

о признании отказа незаконным отказа

третье лицо Департамент земельных ресурсов

УСТАНОВИЛ:

ООО "Т.К.Гардиан" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве от 16.02.2011 N 24/015/2010-307 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.12.2006 N М-05-508453 по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белова, вл. 17, (кадастровый номер 77:05:0011004:155) и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве зарегистрировать договор от 08.12.2006 N М-05-508453 (с изменениями от 03.09.2010) об аренде земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белова, вл. 17 (кадастровый номер 77:05:0011004:155).

Решением от 03.08.2011 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по г. Москве просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия нарушения норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- предметом представленного на государственную регистрацию договора аренды от 08.12.2006 N М-05-508453 является земельный участок с кадастровым номером 77:05:0011004:155, предоставленный ООО "Т.К. Гардиан" на период разработки акта разрешенного использования Москомархитектуры и проектной документации на строительство социального объекта шаговой доступности торгово-бытового назначения.

Договор аренды от 08.12.2006 N М-05-508453 был подписан на основании Распоряжения Префекта ЮАО города Москвы от 22.11.2006 N 01-41-2991, на основании Постановлений Правительства Москвы от 18.06.2002 N 467-ПП "О мерах по сдерживанию цен на товары и услуги в городе Москве", от 07.12.2004 N 865-ПП "О мерах по развитию в Москве сети предприятий потребительского рынка и услуг шаговой доступности на 2005-2007 годы".

Вместе с тем, на момент издания Распоряжения Префекта ЮАО города Москвы от 18.09.2008 N 01-41-1196 о продлении срока аренды земельного участка действовал Закон города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве".

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 8 Закона, города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" земельный участок предоставляются в аренду без проведения торгов в том числе, по соглашению с Арендатором земельного участка взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд.

По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции обоснованно учел тот факт, что земельный участок был предоставлен заявителю в порядке компенсации взамен изъятого земельного участка по адресу: у северного выхода станции метро "Каширская", ранее оформленного договором аренды от 17.12.1999 N М-05-503276.

Вместе с тем, данный вывод суда не соответствует имеющимся в деле доказательствам, поскольку заявитель по настоящему делу - ООО "Т.К. Гардиан", и ООО "Т.К. Гардиан", с которым был заключен договор аренды от 17.12.1999, являются разными юридическими лицами, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Согласно Выписке из ЕГРЮЛ от 06.09.2010 (листы 7-12 регистрационного дела N 77-77-14/015/2010-307) ООО "Т.К. Гардиан", обратившееся с заявлением о регистрации договора аренды от 08.12.2006 N М-05-508453, было зарегистрировано только 29.11.2006 года.

Поскольку согласно Уставу и сведениям ЕГРЮЛ, ООО "Т.К. Гардиан" было создано только 29.11.2006 года, то данное юридическое лицо не могло быть стороной договора аренды от 17.12.1999 N М-05-503276 земельного участка по адресу: у северного выхода станции метро "Каширская".

- суд апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении сослался на п. 3 ст. 30 ЗК РФ, согласно которому предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в аренду и не предусматривает проведение торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии с п. 5 ст. 31 ЗК РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. Однако, в Управление не был представлен вышеуказанный документ, подтверждающий предварительное согласование места размещения объекта, что подтверждается материалами регистрационного дела N 77-77-14/015/2010-307, копия которого была представлена в суд первой инстанции.

- Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 279 ГК РФ решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок.

Однако в ЕГРП отсутствуют сведения о государственной регистрации ограничения (обременения) права на земельный участок с кадастровым номером 77:05:04014:021 по адресу: у северного выхода станции метро "Каширская". Данный факт подтверждается представленными в дело доказательствами, в частности, формами ЕГРП на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

В связи с чем, вывод суда апелляционной инстанции об изъятии земельного участка с кадастровым номером 77:05:04014:021 не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

- договор аренды от 08.12.2006 согласно п. 2.1. заключен сроком до 19 ноября 2007 (срок - менее одного года) и вступает в силу с момента присвоения учетного номера в Департаменте земельных ресурсов города Москвы.

Таким образом, стороны договора определили, что договор аренды от 08.12.2006 не подлежит государственной регистрации, а вступает в силу с момента присвоения учетного номера в Департаменте земельных ресурсов города Москвы.

Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ также предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку договор аренды не подлежит государственной регистрации, то и дополнительное соглашение от 03.09.2010 к такому договору не подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Т.К. ГАРДИАН" против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты, указав, что ООО "Т.К. ГАРДИАН" является тем же юридическим лицом, у которого изъяли земельный участок, предоставленный по договору аренды от 17.12.1999 г., и указанная ссылка заявителя кассационной жалобы не являлась основанием для отказа в государственной регистрации.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили. Дело рассматривается в их отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ООО "Т.К. ГАРДИАН", проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением Префекта ЮАО г. Москвы от 22.11.2006 N 01-41-2991 в целях предоставления компенсационного участка ООО "Т.К.Гардиан" взамен изъятого земельного участка по адресу: у северного выхода ст.м. "Каширская", ранее оформленного договором аренды от 17.12.1999 N М-05-503276 для размещения и последующей эксплуатации торгового павильона, ООО "Т.К.Гардиан" предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель поселений, по адресу: ул. Генерала Белова, вл.17 (напротив) (территориально-экономическая зона N 28) в границах по плану площадью около 0,17га на условиях краткосрочной аренды сроком на 11 месяцев 28 дней (с даты выхода настоящего распоряжения) на период разработки Акта разрешенного использования Москомархитектуры и проектной документации на строительство социального объекта шаговой доступности торгово-бытового назначения.

На основании данного распоряжения Департаментом земельных ресурсов г. Москвы с ООО "Т.К.Гардиан" заключен договор аренды от 08.12.2006 N М-05-508453 сроком до 19.11.2007.

В соответствии с распоряжением Префекта ЮАО г. Москвы от 18.09.2008 N 01-41-1196 заявителю продлен срок предоставления земельного участка по адресу: ул. Генерала Белова, вл. 17 (напротив) площадью около 0,17 га (кадастровый номер 77:05:11004:155) в границах по плану для завершения разработки акта разрешенного использования Москомархитектуры и проектной документации на строительство социального объекта шаговой доступности торгово-бытового назначения.

Во исполнение указанного распоряжения Департаментом земельных ресурсов г. Москвы с ООО "Т.К.Гардиан" подписано дополнительное соглашение от 03.09.2010 N М-05-508453 к договору аренды земельного участка от 08.12.2006 N М-05-508453, в соответствии с которым стороны установили срок действия договора аренды до 18 сентября 2011 года.

07.09.2010 заявитель направил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве договор аренды от 08.12.2006 N М-05-508453 (с изменениями от 03.09.2010) для осуществления государственной регистрации.

Регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом основанием для отказа в государственной регистрации послужило непредставление документов, подтверждающих соблюдение публичного порядка предоставления земельного участка в аренду, установленного действующим законодательством, а также подлинного экземпляра и надлежащим образом заверенной копии протокола о результатах торгов, являющегося основанием для заключения с победителем торгов договора аренды на земельный участок.

Указанное решение ответчика, оформленное сообщением от 16.02.2011 N 24/015/2010-307, явилось основанием для обращения ООО "Т.К.Гардиан" в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и, нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным (решения или действия - незаконным) являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственного органа, входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу прямого указания ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого акта (действия или бездействия) закону возложена на принявший его орган; согласно положениям ст. 65 Кодекса доказывание иных обстоятельств является обязанностью лиц, которые ссылаются на данные обстоятельства.

В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 17 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды правомерно удовлетворили заявленные требования по следующим основаниям.

На основании п. 1 ст. 7 Закона г. Москвы от 14.05.2003 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" продажа земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков гражданам и юридическим лицам осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством и настоящим Законом.

Согласно п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу п. 3 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Таким образом, из положений п. 3 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду и не предусматривает проведение торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРП (т. 2, л.д. 88-91), первоначально на основании распоряжения Префекта ЮАО г. Москвы от 18.10.1999 N 01-41-1159 ЗАО "Металис" был предоставлен земельный участок площадью 240 кв.м. по адресу: г. Москвы у северного выхода ст.м. "Каширская" на период проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгового павильона, а в дальнейшем на основании договора уступки права аренды земли от 27.09.2000 г. с согласия арендодателя (Москомзема) от 15.01.2001 г. права по договору аренды от 17.12.1999 г. перешли ООО "Т.К.Гардиан".

Позднее, спорный земельный участок был выделен ООО "Т.К.Гардиан" в порядке компенсации взамен изъятого участка по адресу: у северного выхода ст.м. "Каширская", ранее оформленного договором аренды от 17.12.1999 N М-05-503276, что следует из распоряжения Префекта ЮАО г. Москвы от 22.11.2006 N 01-41-2991.

Также, п.п. 1.1 п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, исключительно на торгах, введен Федеральным законом от 27.12.2009 N 365-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием деятельности органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления", то есть после изготовления распоряжений о предоставлении земельного участка и о продлении срока предоставления спорного земельного участка.

На основании п.п. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов).

Исходя из указанного положения, основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации такого договора при передаче земельного участка в аренду является решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства.

Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Пунктом 10 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 4 Закона г. Москвы от 14.05.2003 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве", действовавшего в период возникновения спорного правоотношения, решения о предоставлении земельных участков из земель, находящихся в собственности города Москвы, принимаются Правительством Москвы или уполномоченным им органом исполнительной власти города Москвы и являются основанием для оформления правоустанавливающих документов на землю. Правомочия собственника земельных участков от имени города Москвы осуществляют Правительство Москвы и уполномоченный им орган исполнительной власти города Москвы в соответствии с порядком управления и распоряжения землями города Москвы, установленным федеральным законодательством и законами города Москвы.

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для проведения торгов и незаконности отказа ответчика в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.12.2006 N М-05-508453 (с изменениями от 03.09.2010).

В статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрены основания для отказа в государственной регистрации прав, перечень которых является исчерпывающим.

Истребование дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не допускается и является нарушением действующего законодательства.

В соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию заявитель представил в регистрирующий орган необходимый пакет документов для государственной регистрации договора аренды земельного участка согласно требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, суды пришли к правильному выводу, что ответчик не доказал соответствие оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды закону.

Довод заявителя жалобы о том, дополнительное соглашение от 03.09.2010 к договору аренды, не подлежащего государственной регистрации, также не подлежит государственной регистрации, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку указанным дополнительным соглашением стороны продлили срок действия договора аренды более чем на один год (срок действия договора аренды установлен до 18 сентября 2011 года).

Ссылка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве на то, что ООО "Т.К. Гардиан", и ООО "Т.К. Гардиан", с которым был заключен договор аренды от 17.12.1999, являются разными юридическими лицами, не может быть принят судом кассационной инстанции во внимание, поскольку указанная ссылка противоречит распоряжению Префекта ЮАО г. Москвы от 22.11.2006 N 01-41-2991, не признанного в установленном порядке незаконным. Кроме того, в отказе в государственной регистрации договора аренды с дополнительным соглашением такого основания указано не было.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 августа 2011 г. по делу N А40-28357/11-93-215, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Чучунова

Судьи

С.В.Волков О.И.Русакова