Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 февраля 2012 г. N Ф05-239/12 по делу N А40-29281/2011

г. Москва

17 февраля 2012 г.

Дело N А40-29281/11-49-260

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,

судей Волкова С.В., Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца - не явился, извещен,

от ответчика - Манахова А.А., по доверенности от 10.01.2012 N 33-и-96/12;

рассмотрев 15 февраля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы

на решение от 22 августа 2011 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Марченковой Н.В.,

на постановление от 7 ноября 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Панкратовой Н.И.,

по иску ООО "АВС-Эстэйт"

к Департаменту земельных ресурсов города Москвы

о рассмотрении преддоговорного спора

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АВС-Эстэйт" (далее - ООО "АВС-Эстэйт") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требованием к Департаменту земельных ресурсов города Москвы об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001010 площадью 1228 кв. м с адресным ориентиром: город Москва, ул. Орджоникидзе, вл. 11, стр. 11 сроком до 15.02.2035 с целевым использованием под эксплуатацию административного здания в редакции проекта договора, приложенного к иску (редакция проекта договора аренды истца содержит п. 3.2, согласно которому арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора).

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 271, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 9 Закона "О землепользовании в городе Москве", мотивировано тем, что ООО "АВС-Эстэйт", владея на праве собственности недвижимым имуществом, имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка. Между тем, Департамент земельных ресурсов города Москвы предложил заключить договор аренды земельного участка в редакции, относительно которой у другой стороны имеются возражения, в связи с чем этой стороной направлен протокол разногласий, а впоследствии повторно проект договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд г. Москвы рассмотрел спор, возникший между сторонами при заключении договора аренды, вынес решение от 22.08.2011 года по делу N А40-29281/11-49-260 в соответствии о ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв спорный пункт 3.2 договора в редакции арендатора - ООО "АВС-Эстэйт".

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 7 ноября 2011 г. решение суда первой инстанции оставил в силе, поддержав выводы суда первой инстанции.

Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента земельных ресурсов города Москвы, который полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду их неправильного применения судами, неполно исследованы обстоятельства дела, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об оставлении без удовлетворения иска ООО "АВС-Эстэйт".

В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент земельных ресурсов города Москвы ссылается на несогласие с предложенной ООО "АВС-Эстэйт" редакцией условий договора аренды земельного участка, закрепленных в п. 3.2 договора, касающегося периода начисления арендной платы.

Как считает ООО "АВС-Эстэйт", обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка возникла у ООО "АВС-Эстэйт" с момента фактического перехода к нему прав собственности на здание, расположенное на указанном земельном участке, независимо от момента заключения и государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Как указывает заявитель, принцип заключения свободы договора предусмотренный ст. 420, 421 ГК РФ, с учетом ст. 36 ЗК РФ закрепляет только исключительное право собственника здания, строения, сооружения без указания на каких условиях должен заключаться договор аренды, а также с какой даты должно производится начисление арендной платы.

Гражданским кодексом Российской Федерации в п. 2 ст. 425 установлено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил истцу проект договора аренды, с которым арендная плата начисляется с 27.03.2006, т.е. с даты приобретения права собственности.

В этой связи, как считает заявитель жалобы, нижестоящие суды необоснованно обязали ответчика осуществить заключение спорного договора аренды на условиях, предложенных истцом, тем самым нарушив права ответчика по свободе заключения договора и определению его условий.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы, просил суд кассационной инстанции принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить.

ООО "АВС-Эстэйт" в судебное заседание своих представителей не направило, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п.п. 4-5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru 15 марта 2011 года) суд кассационной инстанции также полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии кассационной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/).

Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.

От ООО "АВС-Эстэйт" отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя заявителя жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу судебных актов, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие их выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами обеих инстанций установлено, что ООО "АВС-Эстэйт" является собственником нежилого здания, расположенного по адресу г. Москва, ул. Орджоникидзе, д. 11, стр. 11, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.03.2006 г.

Вступившим в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2010 по делу N А40-148111/09-139-1003, суд обязал Департамент земельных ресурсов города Москвы подготовить и направить в адрес ООО "АВС-Эстэйт" в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу проекта договора земельного участка, занятого зданием, расположенного по адресу: город Москва, ул. Орджоникидзе, д. 11, стр. 11.

Во исполнение вступивших в законную силу судебных актов по делу N А40-148111/09-139-1003 ответчик направил истцу проект договора аренды земельного участка, предназначенного для целей эксплуатации объекте капитального строительства (здания), в п. 3.2 которого Департамент земельных ресурсов г. Москвы предусмотрел, что арендная плата за пользование земельным участком, начисляется с 27 марта 2006 года, т.е. с даты возникновения у истца права собственности на здание.

Следовательно, Департамент земельных ресурсов города Москвы находит правомерным условие о том, что обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка возникает у арендатора земельного участка с момента фактического перехода к нему прав собственности на здание, расположенное на указанном земельном участке, независимо от момента заключения и государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Обосновывая предложенную редакцию п. 3.2. договора, ООО "АВС-Эстэйт" ссылается на то, что в заключаемый договор аренды земельного участка не может быть включено условие о начислении арендной платы за период, предшествующий заключению и государственной регистрации договора аренды, то есть с 2006 года по 2011 год, исходя из положения ст. 614 ГК РФ, предусматривающей, что арендная плата является платой за переданное в пользование имущество. Сторона арендатора указывает на то, что до настоящего времени земельный участок ему не передавался; передаточный акт отсутствует и, следовательно, арендная плата за пользование земельным участком до заключения договора аренды начисляться не может.

С учетом данных обстоятельств, как установил суд апелляционной инстанции, арендатор, получив от Департамента земельных ресурсов города Москвы проект договора аренды земельного участка и не согласившись с предусмотренной проектом договора аренды обязанностью произвести арендные платежи с даты государственной регистрации права собственности (с 27 марта 2006 года) на здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе, д. 11, стр. 11, направил Департаменту земельных ресурсов города письмо от 12.12.2011 г. и протокол разногласий к договору аренды, в котором предложил начислять арендную плату по договору аренды земельного участка с даты государственной регистрации указанного договора, также направил в адрес Департамента земельных ресурсов города Москвы проект договора аренды в новой редакции.

Департамент земельных ресурсов города Москвы отклонил протокол разногласий, что послужило основанием для обращения ООО "АВС-Эстэйт" в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Установлено, что выступающий объектом аренды земельный участок площадью 1 228 кв.м. расположен по адресу: г. Москва, ул. Орджоникидзе, вл.11, стр.11, вид разрешенного использования - для эксплуатации административного здания, занят зданием, которое находится в собственности истца, участок сформирован, ему присвоен условный номер 50201257 в кадастровом квартале 77:05:0001010, в связи с чем, этот земельный участок может выступать в качестве объекта аренды.

Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с уклонением Департамента земельных ресурсов города Москвы, для которого заключение соответствующего договора является в силу закона обязательным, от его заключения, у заявителя в силу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, учитывая соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, в данном случае передать на рассмотрение суда разногласия, возникшие при заключении договора аренды.

Принимая решение о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001010 площадью 1228 кв. м в редакции проекта на предложенных ООО "АВС-Эстэйт" условиях, нижестоящие суды, руководствуясь п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исходили из наличия у него права на получение в аренду испрашиваемого земельного участка.

Судебная коллегия считает данные выводы правильными.

По условиям пункта 3.2 договора аренды в редакции ООО "АВС-Эстэйт", принятого нижестоящими судами обеих инстанций, арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора...". Редакция ответчика названного пункта предусматривает, что арендная плата начисляется с 27.03.2006 (то есть с даты государственной регистрации права собственности на здание)...".

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору.

В соответствии со статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела не содержится доказательств возникновения у арендатора обязательств по включению в договор аренды условия о применении условий договора аренды к отношениям, возникшим до заключения договора (внесение арендной платы за период с 2006 года по 2011 год). Переход права собственности на объект недвижимости и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким доказательствам не относится, так как данная норма регулирует отношения, связанные с моментом возникновения прав на земельный участок, а не обязанностью по внесению именно арендной платы и внесения такого условия в обязательном порядке в подлежащий заключению в будущем договор аренды.

Распространение действия договора аренды, в том числе обязанности арендатора по внесению арендной платы, с 27.03.2006, то есть за период фактического пользования земельным участком, предшествовавший заключению договора аренды, возможно лишь по соглашению сторон, которого в данном случае не имеется. Обязанность арендатора уплачивать арендную плату до передачи ему арендованного имущества и до начала пользования им данным имуществом не соответствует вышеприведенным нормам права.

Принятие нижестоящими судами остальных пунктов в идентичной редакции сторон договора судебная коллегия полагает правильным, соответствующим нормам материального права, установленным судами по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Другие утверждения заявителя кассационной жалобы, изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судами обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 августа 2011 года по делу N А40-29281/11-49-260 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

С.В.Волков О.И.Комарова