Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 февраля 2012 г. N Ф05-572/12 по делу N А40-33102/2011

г. Москва

29 февраля 2012 г.

Дело N А40-33102/11-11-287

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Чучуновой Н.С. и Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании: от истца - ДИГМ - Сорокин С.В., доверенность N 59-Д от 10.01.2012 г., от ответчика - ЗАО "Н-Н" - Жигулев Ю.А., генеральный директор, протокол N 6 от 05.05.09 г.,

рассмотрев 21 февраля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущества города Москвы (истец) (наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение) на решение от 23 августа 2011 года Арбитражного суда г. Москвы принятое судьей Давыдовой О.В. и постановление от 14 ноября 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,

по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410) (наименование истца)

к ЗАО "Н-Н" (ИНН 7734100428, ОГРН 1027700429998) (наименование ответчика)

об обязании узаконить перепланировку в помещении (предмет спора)

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу "Н-Н" (далее - ЗАО "Н-Н") с иском, с учетом уточненных требований в порядке ст. 49 АПК РФ, об обязании ответчика узаконить перепланировку в расположенном по адресу: г. Москва, ул. 7-я Парковая, д.23 помещении: уборная и две перегородки с дверным проемом в помещении N II, комната N 4а; умывальник в помещении N II, комната N 4; заложенный дверной проем в помещении N II, комната N 2; лестница и бордюр в помещении N III, комната N 2.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано неисполнением ответчиком, возложенной на него пунктом 10.4 договора аренды N 04-00454/07 от 23.08.2007 г. обязанности по согласованию перепланировки в установленном порядке.

Решением от 23 августа 2011 года Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении исковых требований отказал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, который не отвечает характеру возникших правоотношений. При этом, выбранный истцом способ защиты не восстанавливает нарушенные права собственника, а влечет нарушение прав третьих лиц.

При этом, как указал суд, истец не представил сведений о принятии уполномоченным органом (Мосжилинспекцией) решения о согласовании перепланировки нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. 7-я Парковая, д. 23, а ответчик не наделен полномочиями узаконить перепланировку в этом помещении.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2011 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

При этом, суд апелляционной инстанции указал, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие не возможность установить лицо, совершившее перепланировку в спорном помещении, как это предусмотрено в пункте 10.4 договора аренды N 04-00454/07 от 23.08.2007 г. Напротив, согласно имеющейся в материалах дела справке РЭУ-22, представленной ответчику, в 2000 году в РЭУ-22 обращалось другое лицо - ЗАО "НПО Электромонтаж" с просьбой о проведении в спорном помещении ремонтных работ, характер которых соответствует перепланировке, выявленной истцом.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ДИГМ, которое просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, в момент заключения договора аренды от 23.08.2007 г. N 04-00454/07 ответчик знал, что помещение передается ему в аренду с произведенной в нем несанкционированной перепланировкой, что подтверждается документами БТИ (поэтажным планом и экспликацией), приложенных к договору аренды, а также актом приема-передачи помещения от 23.08.2007 года. При этом, ответчик, подписав договор аренды, согласился с условием пункта 10.4 договора аренды и принял на себя обязательство в части оформления перепланировки за свой счет в течение одного года с даты подписания договора аренды.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы, просил судебные акты отменить.

Представитель ЗАО "Н-Н" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

ЗАО "Н-Н" представлен отзыв на кассационную жалобу, содержащий доводы о том, что судебные акты являются законными и обоснованными, а ссылка заявителя кассационной жалобы на п.10.4 договора аренды от 23.08.2007 г. N 04-00454/07 является несостоятельной, так как известно лицо, совершившее незаконную перепланировку - ЗАО "МПО Электромонтаж".

Представитель ЗАО "Н-Н" в судебном заседании также ходатайствовал о приобщении к материалам дела приложенных к отзыву на кассационную жалобу документов: копии договора аренды от 23.08.2000 г. N 04-396/2000, копии свидетельства на право аренды, копии уведомления о расторжении договора аренды, копии договора аренды от 23.08.2007 г. N 04-00454/07, копии акта проверки помещения, выписки из реестра МП г. Москвы, копии выписки из протокола по результатам торгов, копии сметы расходов, копии дефектной ведомости, копии календарного плана ремонтных работ.

Заслушав мнение представителя истца, возражавшего против заявленного ходатайства, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, определил: в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении дополнительных документов отказать в силу норм статей 286, 287 АПК РФ ввиду отсутствия у кассационного суда полномочий по принятию и исследованию дополнительных доказательств, указанные документы возвратить ответчику.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 23 августа 2007 года между ДИГМ (арендодатель) и ЗАО "Н-Н" (арендатор) был заключен договор N 04-00454/07 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы.

По условиям названного договора истец передал ответчику по временное пользование нежилое помещение общей площадью 138,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Парковая 7-я, д.23, стр.1 для использования в целях: торговая деятельность.

Договор аренды был заключен сроком с 23 августа 2007 года по 23 августа 2012 года.

Нежилые помещения были переданы ответчику по акту приемки-передачи от 23 августа 2007 года.

Государственная регистрация договора аренды N 04-00454/07 от 23 августа 2007 года была произведена Управлением федеральной регистрационной службы по Москве 20 августа 2008 года.

Согласно пункту 10.4 договора аренды N 04-00454/07 от 23.08.2007 г., при выявлении в ходе оформления договора аренды несанкционированной перепланировки нежилого помещения, ее давности, невозможности установить лицо, совершившее это нарушение, договор оформляется с учетом того, что оформление перепланировки будет осуществлено в установленном порядке в течение одного года арендатором и за его счет. В случае невыполнения к арендатору могут быть применены санкции, определенные договором аренды.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что в соответствии с пунктом 10.4 договора аренды N 04-00454/07 от 23.08.2007 г., ЗАО "Н-Н" взяло на себя обязательство по оформлению несанкционированной перепланировки в арендуемом помещении в течение одного года. Однако актом осмотра нежилых помещений N 17-156/10, составленным ДИГМ 18.03.2010 года, было установлено наличие в спорном помещении переустройства (перепланировки, переоборудования) без оформления разрешительных документов. В связи с этим истцом в адрес ответчика было направлено требование от 19.10.2010 г. N04-10/5673, в котором указано на необходимость устранить нарушение договора аренды, выразившееся в осуществлении самовольной перепланировки спорного помещения без письменного согласия арендодателя, в срок до 08.11.2010 г. Вместе с тем, ЗАО "Н-Н" указанное требование не исполнило.

Считая отказ ЗАО "Н-Н" в оформлении перепланировки в установленном порядке незаконным, ДИГМ обратилось в арбитражный суд с иском.

По настоящему делу суды обеих инстанций применили, в том числе, нормы жилищного права, которые не регулируют спорные отношения.

Вместе с тем, окончательные выводы судов об отказе в удовлетворении иска являются правильными в связи со следующим.

Так, согласно выписке из технического паспорта БТИ N 1691/4 по состоянию на 05.09.2003 г. дом 23 по ул. 7-я Парковая г. Москвы является жилым многоквартирным домом (л.д. 11), в подвальном помещении которого ответчик - коммерческая организация - арендует нежилое помещение площадью 138,2 кв.м. по договору с ДИГМ с предпринимательской целью: торговая деятельность (л.д.6, договор аренды N 04-00454/07 от 23.08.2007 г.).

Между тем, в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ перечислены те нежилые помещения, которые связаны с жильем, так как предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме.

Из содержания пунктов 1.1, 2.2.15, 3.1 Положения о государственной жилищной инспекции города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 06.05.1997 N 321, (в редакции постановлений Правительства Москвы от 19.08.2003 N 692-ПП, от 08.02.2005 N 73-ПП (в редакции от 15.11.2005) и в редакции от 04.05.2010) следует, что государственная жилищная инспекция г. Москвы, являющаяся функциональным органом исполнительной власти города Москвы по государственному контролю за порядком целевого использования и технической эксплуатации жилья, осуществляет прием и рассмотрение заявок с последующей выдачей разрешений (или обоснованных отказов в разрешении) на переустройство и (или перепланировку) жилых и связанных с ними нежилых помещений.

Порядок обращения в префектуру административного округа по вопросу оформления и выдачи документации на проведение работ по перепланировке иных объектов нежилого назначения предусмотрен постановлением Правительства Москвы от 16.08.2005 N 621-ПП (действовало в период спорных отношений сторон).

Указанным постановлением Правительства Москвы был утвержден Регламент подготовки и выдачи в режиме "одного окна" решения префектуры административного округа о согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения (Приложение N 1).

Согласно п. 2 названного Постановления Правительства Москвы функции уполномоченных органов по приему и рассмотрению в режиме "одного окна" заявлений от граждан и юридических лиц с последующей выдачей разрешительной документации (или обоснованного отказа), указанной в приложениях, возложены на префектуры административных округов.

Утвержденным Регламентом определено оформление документации для проведения мероприятий (работ) по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, осуществляемым в целях изменения эксплуатационных качеств отдельных помещений или объектов в целом.

Согласно п. 6.2. раздела 6 указанного Постановления служба "одного окна" направляет заявление и комплект представленных документов в подразделение префектуры, уполномоченное в рассмотрении и подготовке решения о согласовании (либо мотивированного отказа), а также в оформлении итогового документа в установленные сроки.

В силу п. 6.3 раздела 6 Регламента итоговыми документами могут быть: решение префектуры административного округа о согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, оформленное в виде официального уведомления на бланке префектуры за подписью префекта административного округа либо лица, уполномоченного префектом для решения указанного вопроса; мотивированный отказ в согласовании проведения работ.

Копия решения префектуры административного округа о согласовании либо мотивированный отказ в установленном порядке оформляются уполномоченным подразделением префектуры и передаются в службу "одного окна", подлинник документа остается в префектуре (пункт 6.4 раздела 6).

Изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) требует за собой внесении изменений в запись ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости (п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219).

Таким образом, законодательством установлена как определенная процедура проведения согласования перепланировки нежилого помещения, так и государственной регистрации таких изменений.

Между тем, условия договора, записанные в пункте 10.4, не определяют, какие именно действия должен совершить арендатор по оформлению перепланировки. При этом в пункте 10.5 договора установлены дополнительные условия производства работ по перепланировке, которые не зависят от воли арендатора, а именно: получение согласования арендодателя, предварительной разработка проектной документации, разрешение соответствующей межведомственной комиссии.

Кроме того, из положений пункта 10.4 договора следует, что оформление перепланировки арендатор осуществляет, в случае невозможности установить лицо, совершившее нарушение (несанкционированную перепланировку нежилого помещения. Однако, суды по настоящему делу установили, что такое лицо установить возможно.

Как видно из письма заместителя руководителя Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (госинспекция по недвижимости) от 02.04.2010 г. N 2-06-3187, со ссылкой на документы МосгорБТИ, помещение было передано ЗАО "Н-Н" с произведенной перепланировкой (л.д. 15).

ДИГМ в своем исковом заявлении также указывает о передаче ЗАО "Н-Н" помещения в аренду с несогласованной перепланировкой.

При этом, судом апелляционной инстанции было установлено, что согласно имеющейся в материалах дела справке РЭУ-22, в 2000 году в РЭУ-22 обращалось ЗАО "НПО Электромонтаж" с просьбой проведения в спорном помещении ремонтных работ, характер которых соответствует перепланировке, установленной истцом.

Ответчик в своих возражениях на иск также ссылался на осуществление перепланировки помещения, которую требует узаконить истец, не им, а другим лицом - ЗАО "НПО Электромонтаж", арендовавшей до ответчика нежилое помещение.

В связи с этим, требование истца об обязании ЗАО "Н-Н" узаконить перепланировку в помещении не подлежит удовлетворению, поскольку не основано на согласованных сторонами условиях договора, а в случае его удовлетворения судом, является фактически неисполнимым, поскольку предмет иска не определяет, какие именно действия должен совершить арендатор по оформлению перепланировки.

Между тем, принцип свободы договора (статья 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий.

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, вместе с тем, не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами.

В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В связи с этим, не может быть принят довод кассационной жалобы со ссылкой на пункт 10.4 договора аренды N 04-00454/07 от 23.08.2007 г., возлагающий на ответчика обязательство по оформлению несанкционированной перепланировки, которая была произведена в помещении до передачи его в аренду ответчику.

Вместе с тем, истец не лишен возможности защитить свои права в порядке предъявления иска к лицу, совершившее нарушение (несанкционированную перепланировку нежилого помещения).

Учитывая изложенное, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а окончательные выводы судов об отказе в удовлетворении иска являются правильными, у суда кассационной инстанции отсутствуют, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для их отмены.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2011 года по делу N А40-33102/11-11-287 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.С. Чучунова Э.Г. Хомяков