Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 февраля 2012 г. N Ф05-468/12 по делу N А40-30692/2011

г. Москва

28 февраля 2012 г.

Дело N А40-30692\11-16-282

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В., Хомякова Э.Г.

от истца(заявителя), Департамент земельных ресурсов г. Москвы (ОГРН 10377739510423, ИНН\КПП-7705031674\770501001) - Карнаух О.Г.

от ответчика ООО "Рома С Компания А" (ОГРН 1037739742248) - Джафарова А.Н. дов. от 23.12.2011 г.

от третьего лица ОАО "Российские железные дороги" (ОГРН 1037735877295) - Шехурдина Е.И. - дов. от 19.12.2011 г.

от третьего лица. Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости - не явилось, извещено.

Рассмотрев 21 февраля 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Рома С Компания А" на решение от 21 июля 2011 г. арбитражного суда г. Москвы принятое судьей Махалкиным М.Ю. на постановление от 2 ноября 2011 г. Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями: Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.

по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы

о взыскании 32 393,36 руб. - задолженность по арендной плате, 16 125,87 руб. - неустойки

к Обществу с ограниченной ответственностью "Рома С Компания А"

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Рома С Компания А" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды земельного участка от 17.12.2004 N М-01-511675 арендной платы за пользование объектом аренды в период с 4-го квартала 2009 года по 4-й квартал 2010 года в размере 32 393,36 руб. неустойки, начисленной в связи с просрочкой во внесении арендной платы за период с 4-го квартала 2009 года по 4-й квартал 2010 года в размере 16 125,87 руб.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 21 июля.2011 исковые требования удовлетворены в части взыскания основного долга в полном объеме, в части неустойки с применением ст. 333 Гражданского Кодекса в размере 2000 руб. В остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного от 2 ноября 2011 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Рома С Компания А" - без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Рома С Компания А" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 21 июля 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2011 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

В обоснование жалобы ответчик указал, что спорный земельный участок одновременно сдавался в аренду ООО "Рома С Компания А" и Территориальным управлением Росимущества по г. Москве - ОАО "РЖД". Однако, арендодатель, ТУ Росимущества по г. Москве не привлечен к участию в деле.

Решение суда первой инстанции принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

30 октября 2008 г. между Территориальным управлением Росимущества по г. Москве и ОАО "РЖД" заключен договор аренды N Д-30\191-з земельного участка с кадастровым номером 77:04:01021:27, являющегося федеральной собственностью, расположенного по адресу: г. Москва, Юго-Восточный Административный округ, Курское направление Московской железной дороги площадью 43613,7 кв.м.

Договор заключен на срок 11 месяцев 28 дней. Условия договора применяются к отношениям арендодателя и арендатора с 01.01.2005 г.

Границы земельного участка определены на кадастровой карте земельного участка, прилагаемой к договору и являющегося его неотъемлемой частью.

Спорный земельный участок в соответствии с кадастровым планом входит в границы земельного участка с кадастровым номером 77:04601021627.

ОАО "РЖД" вносит арендную плату за пользование спорным земельным участком.

Однако, согласно кадастровой выписке от 16.06.2011 г., представленной истцом, спорный земельный участок не входит в границы земельного участка с кадастровым номером 77:04:01021:27. При этом, площадь последнего составляет 40363 кв.м., то есть на 3 250 кв.м. меньше, чем в вышеуказанном кадастровом плане.

Изменение границ и размеров земельного участка с кадастровым номером 77:04:01021:27 в установленном законом порядке, с согласия правообладателей, собственника ТУ Росимущества и арендатора, ОАО "РЖД" не производилось.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Земельного Кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Согласно ч. 4 ст. 87 Земельного Кодекса Российской Федерации земли промышленности и иного специального назначения, занятые, в частности, федеральным транспортом и путями сообщения, являются федеральной собственностью.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды от 30.10.2008 г., заключенного между ТУ Росимущества и ОАО "РЖД", земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации и обслуживания железнодорожного транспорта. В п. 1.4 договора указано, что на участке располагаются объекты недвижимости, которые находятся в собственности ОАО "РЖД" и входят в состав сооружений производственно-технического комплекса Московско-Курской дистанции пути.

Таким образом, спорный земельный участок, по мнению ответчика, является федеральной собственностью, и истец не вправе осуществлять полномочия арендодателя, и соответственно, требовать взыскания арендных платежей.

Вывод суда первой и апелляционной инстанции о том, что договор аренды между истцом и ответчиком возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 ч. 2 ГК РФ, не соответствует обстоятельствам дела.

Письмом от 04.03.2008 г. истец уведомил ответчика о том, что земельный участок по ул. Золоторожский вал, вл. 38, стр. 1-8 входит в границы участка полосы отвода железной дороги и по вопросу оформления земельно-правовых отношений на данный участок на новый срок необходимо обратиться в ОАО "РЖД", являющегося правообладателем участка полосы отвода железной дороги.

Таким образом, до истечения срока договора аренды, арендодатель заявил ответчику о невозможности продления арендных отношений.

Истец также сообщил ответчику, что он не является правообладателем спорного земельного участка, и не является стороной по договору аренды.

Между ОАО "РЖД" (арендатор) и ответчиком (субарендатор) от 25.09.2009 г. заключен договор субаренды спорного земельного участка N ЦРИЗ\4\А 0311010000\09\000993, на основании которого ответчиком в полном объеме и своевременно вносится арендная плата.

08.10.2009 г. ответчик направил истцу предложение расторгнуть договор аренды на спорный земельный участок в связи с тем, что указанный участок вошел в границы полосы отвода железной дороги и что на указанный земельный участок заключен договор субаренды с ОАО "РЖД".

Истец не оспаривал факт вхождения спорного земельного участка в границы участка полосы отвода железной дороги и 02.04.2010 г. уведомил ответчика о том, что подготовил проект дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.

Подписанный проект дополнительного соглашения ответчик передал истцу 03.04.2010 г.

Указанные обстоятельства опровергают выводы судов о том, что письмо истца от 04.03.2008 г. не содержит никаких возражений против использования ответчиком земельного участка и что договор аренды N М-01-511675 от 17.12.2004 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ООО "Рома С Компания А" возобновлен на неопределенный срок.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 21 июля 2011 г., постановление Девятого арбитражного суда от 2 ноября 2011 г. находит законным и обоснованным.

В обоснование возражений истец указал, что между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ООО "Рома С Компания А" заключен договор аренды N М-01-511675 от 17.12.2004 г. земельного участка с кадастровым номером 77:04:01021:011 площадью 56 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Золоторожский вал, вл. 38, стр. 7, предоставленный для эксплуатации здания и торговли продуктовыми товарами. Договор аренды заключен на срок 4 года 11 месяцев.

Земельный участок с кадастровым номером 77:04:01021:011 был сформирован в установленном порядке на основания решения Окружной конкурсной комиссии имущественно-земельного комплекса в ЦАО от 04.03.2004 г. N 7, утвержденного распоряжением Префекта ЦАО от 29.03.2004 г. N 2131-р.

Письмом от 04.03.2008 г. N 33-1-1189\8-(0)-1 Департаментом земельных ресурсов отказано в продлении договор аренды от 17.12.2004 г. N М-01-511677 земельного участка с кадастровым номером 77:04:01021:034, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Золоторожский Вал, вл. 38. стр. 1-8, предоставленного для благоустройства территории.

Также письмами от 27.11.2009 г. N 33-5То-3042\9-(0)-1 от 07.05.2010 N -5ТО-477\10-(0)-1 ответчику сообщено о невозможности подготовки дополнительного соглашения о расторжении договора аренды N М-01-511675 от 17.12.2004 г. в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001021:011 не является частью земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001021:27 и на него зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Учитывая отсутствие возражений арендодателя, а также тот факт, что ответчик до настоящего времени продолжат пользоваться спорным земельным участком с кадастровым номером 77:04:01021:011, на котором расположен объект недвижимости, договор аренды N М-01-511675 от 17.12.2004 г. на указанный земельный участок возобновлен на неопределенный срок в силу ст.ст. 610, 621 ГК РФ.

На основании Постановления Правительства г. Москвы от 16.07.1996 г. N 22-МКЗ и распоряжения Минимущества РФ от 30.09.2003 г. N 4557-р\6-р\884р земельный участок площадью 40363 кв.м. был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 77:04:0001021:27 и впоследствии предоставлен ОАО "РЖД" для эксплуатации и развития железных дорог, за исключением нескольких земельных участков, в тои числе участка с кадастровым номером 77:04:01021:011.

В развитие указанного распорядительного документа было издано Постановление Правительства г. Москвы от 20.05.2008 г. N 421-ПП, которым предусмотрено завершение согласования границ полосы отвода железной дороге, ранее определенных Постановлением Правительства г. Москвы от 16.07.1996 г. N 22-МКЗ, а также согласие совместного использования земельных участков полосы отвода ОАО "РЖД" с Правительством г. Москвы.

Постановлением Правительства г. Москвы от 29.12.2009 г. N 1436-ПП Постановление от 20.05.2008 г. N 421-ПП признано утратившем силу. Вместе с теми, пунктом 6 указанного нормативного акта Департаменту и Москомархитектуре с ОАО "РЖД" поручено продолжить работу по согласованию границ полосы отвода железной дороги в целях постановки на государственный кадастровый учет в границах, определенных постановлением Правительства г. Москвы от 16 июля 1996 г. N 22-МКЗ.

До настоящего времени земельный участок с кадастровым номером 77:0460001021627 в новых границах не переоформлялся.

Согласно кадастровой выписке от 16.06.2011 г. N 77\501\11-31967 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:04:001021:27 указанный земельный участок не имеет пересечений с земельным участком с кадастровым номером 77:04:01021:011. Земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001021:27 и с кадастровым номером 77:04:0001021:27 являются самостоятельными земельными участками с определенными границами, площадью и местоположением.

Земельный участок с кадастровым номером 77:0460001021:27 является предметом договора аренды от 30.10.2008 г. N Д-30\191-з, заключенного между ТК Росимущества в г. Москве и ОАО "РЖД". При этом, земельный участок с кадастровым номером 77:04:01021:011 является смежным по отношению к участку с кадастровым номером 77:04:0001021:27 и не расположен в его границах, в связи с чем не может являться предметом договора субаренды, заключенного ОАО "РЖД" и ответчиком.

Здание, принадлежащее ответчику на праве собственности, не относится ни к транспортным сооружениям, ни к объектам, перечисленным в ст. 2 Федерального Закона от 10.01.2003 г. N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в РФ" Земельный участок, с кадастровым номером 77:046010216011 используется ответчиком для осуществления торговой деятельности.

Направленный ответчиком в адрес истца проект дополнительного соглашения о расторжении договора аренды N м-01-511673 от 17.12.2004 г. на указанный земельный участок Департаментом земельных ресурсов не подписан.

Третье лицо, ОАО "Российские железные дороги" в судебное заседание явилось, доводы кассационной жалобы поддерживает, указав, что 25 сентября 2009 г. между ОАО "Российские железные дороги" (арендатор) и ООО "Рома С Компания А" (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка площадью 1319 кв.м. из земель поселений площадью 4,36137 га, с кадастровым номером 77:04:01021:027, находящегося в ОАО "РЖД" на праве аренды согласно договору N Д-30\191-з от 30.10.2008 г. по адресу: г. Москва, Золоторожский вал, д. 38. стр. 1-8. Земельный участок предоставлен субарендатору для эксплуатации торгового комплекса. На участке расположены капитальные здания в составе торгового комплекса, принадлежащие субарендатору на праве собственности.

Третье лицо, государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения было извещено, отзыв на жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы жалобы, возражения истца, объяснения третьего лица, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено, и из материалов дела следует, что 17 декабря 2004 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "Рома С Компания А" (арендатор) заключен договор N М-01-511675 аренды земельного участка площадью 56 кв.м с кадастровым номером 77:04:01021:011 имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Золоторожский Вал, вл. 38 стр. 7. для эксплуатации здания под торговлю продуктовыми товарами.

Договор аренды заключен на срок 4 года 11 месяцев. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.08.2005.

По истечении срока действия договора аренды N М-01-511675 ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем суд первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что указанный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств отказа от договора в порядке ст. 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации не имеется.

8 октября 2009 г. ООО "Рома С Компания А" направило в адрес Департамента земельных ресурсов г. Москвы предложение о расторжении краткосрочных договоров аренды земельных участков, в том числе и о расторжении договора N М-01-511675 от 17.12.2004 г. в связи с тем, что в результате межевания участок по адресу: г. Москва, Золоторожский вал, д. 38, стр. 1-8 вошли в границы полосы отвода железной дороги.25 сентября 2009 г. ООО "Рома С Компания А" заключила договор аренды земельного участка площадью 1319 кв.м. по адресу: г. Москва, Золоторожский вал, стр. 1-8 с ОАО "Российские железные дороги" (л.д.61т.2 70-77т.1).

Направленное ООО "Рома С Компания А" в адрес Департамента земельных ресурсов г. Москвы дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 17.12.2004 г. N М-01-511673 о его расторжении с 1.10.2009 г. не было подписано со стороны арендодателя, договор продолжил действовать.

Доводы ответчика о том, что земельный участок кадастровый номер 77:04:01102:011 площадью 56 кв.м., переданный ООО "Рома С Компания А" в аренду по договору N М1-511675 от 17.12.2004 г. расположен в полосе отвода железной дороги и является федеральной собственностью, в связи с чем истец не вправе осуществлять полномочия арендодателя в отношении спорного земельного участка обоснованно признаны несостоятельными судом первой и апелляционной инстанцией.

Из материалов дела следует, что 25 сентября 2009 г. между ОАО "Российские железные дороги" (арендатор) и ООО "Рома С Компания А" заключен договор субаренды части земельного участка площадью 1319 кв.м. из земель поселений общей площадью 4,36137 га с кадастровым номером 77:04:01021:027 находящихся у ОАО "РЖД" на праве аренды по договору N Д-30/191-з от 30.10.2008, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, вл. 38, стр. 1-8; (л.д.7-77т.1). На указанном земельном участке расположена, принадлежащая ответчику часть здания расположенная по адресу: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, вл. 38, стр. 7.

Согласно кадастровой выписке от 16.06.2011 N 77/501/11-31967 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001021:27 и решению ФГУ "Земельная кадастровая палата" по г. Москве от 15.06.2011 г. земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001021:27 не имеет пересечений с земельным участком с кадастровым номером 77:04:01021:011 (л.д.122-123т.1,4-16т.2).

Таким образом, кадастровая выписка от 16.06.2011 N 77/501/11-31967 о земельном участке с кадастровым номером 77:04:0001021:27 и кадастровый паспорт 29.06.2011 N 77/501/11-35006 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001021:011 подтверждает, что указанные земельные участки являются самостоятельными объектами, с определенными границами, площадью и местоположением.

Земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001021:27 является предметом договора аренды от 30.10.2008 N Д-30/191-з, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в городе Москве и ОАО "РЖД". При этом, земельный участок с кадастровым номером 77:04:01021:011 является смежным по отношению к участку с кадастровым номером 77:04:0001021:27 и не расположен в его границах.

Из представленного ОАО "РЖД" в материалы дела кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001021:27 (л.д.19-39 том 2), являющегося как указывает ОАО "РЖД" приложением к договору аренды от 30.10.2008 N Д-30/191-з, не следует, что участок с кадастровым номером 77:04:01021:011, переданный ответчику по договору N М-01-511675, входит в состав земельного участка, находящегося в аренде у ОАО "РЖД" на основании договора аренды от 30.10.2008 N Д-30/191-з.

В указанном кадастровом плане в разделе "сведения о частях земельного участка и обременениях" (л.д. 33, 34, 37 том 2) не указано обременение в виде договора аренды N М-01-511675 (л.д.33,34,37т.2).

Ссылка ответчика на письмо Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 4.03.2008 г. N 33-1-1189\8-(0)-1, подписанное заместителем начальника Территориального Управления ЦАО г. Москвы о том, что земельный участок по адресу: г. Москва, Золоторожский Вал, вл. 38, стр. 1-8 входит в границы полосы отвода железной дороги и по вопросу оформления земельно-правовых отношений на данный участок на новый срок ООО "Рома С Компания А" следует обратиться в ОАО "РЖД" (л.д.84т.1), обоснованно не принята судом первой и апелляционной инстанции как относимое и допустимое доказательство того, что указанное письмо относится к земельному участку с кадастровым номером 77:0401021:011, являвшегося предметом договора аренды N М01-511675. Письмо не содержит указаний ни на номер договора, ни на кадастровый номер, площадь, месторасположение земельного участка. В письме содержится указание о цели использования земельного участка - благоустройство территории, в то время как спорный земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды N М-01-511675 от 17.12.2004 г. для эксплуатации здания и торговли.

В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации.

Департамент земельных ресурсов города Москвы согласно Положению о Департамента земельных ресурсов города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 30.10.2007 N 949-ПП, выступает арендодателем земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Довод ответчика о том, что Департамент земельных ресурсов г. Москвы является надлежащим истцом, является неправомерным.

В связи с допущенным арендатором ненадлежащим исполнением обязательств из заключенного договора аренды N М-01-511675 у арендодателя в силу ст. 614 ГК РФ возникло право требовать взыскания с арендатора просроченной арендной платы за пользование объектом аренды в период с 4-го квартала по 2009 года по 4-й квартал 2010 года в размере 32 393,36 руб., предусмотренной п. 7.2 договора неустойки в сумме 16 125,87 руб.

Суд первой инстанции пришел к выводу о снижении взыскиваемой неустойки на основании ст. 333 ГК РФ до 2000 руб.

Судом первой и апелляционной инстанции установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, постановил:

решение арбитражного суда г. Москвы от 21 июля 2011 г. по делу N А40-30692\11-16-282, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Рома С Компания А" - без удовлетворения.

Председательствующий

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В. Хомяков Э.Г.