Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 марта 2012 г. N Ф05-398/12 по делу N А40-27662/2011

город Москва

5 марта 2012 г.

Дело N А40-27662/11-85-276

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В. В.,

судей: Петровой В.В. и Стрельникова А.И.,

при участии в заседании:

от истца - Булыгина Д.В. лично по паспорту,

от ответчика - неявка, извещен,

от третьих лиц: Правительства Москвы - Гура Л.Е. по дов. от 23.01.2012,

КОО "МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД", ООО "Столица М", ООО "ОБЪЕДИНЕННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ", Управления Росреестра по Москве, ООО КБ "РЕНЕССАНС" - неявка, извещены,

рассмотрев 27 февраля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

истицы - Булыгиной Дарьи Витальевны

на решение от 23 августа 2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Беловой А.Р.,

и постановление от 03 ноября 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Солоповой А.А., Суслопаровой М.И., Верстовой М.Е.,

по иску Булыгиной Дарьи Витальевны к обществу с ограниченной ответственностью "ЭНТУЗИАСТ-С" (ОГРН: 1027700340579) о признании права собственности,

третьи лица: компания с ограниченной ответственностью "МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД", общество с ограниченной ответственностью "Столица М", общество с ограниченной ответственностью "ОБЪЕДИНЕННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ", Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы, общество с ограниченной ответственностью КБ "РЕНЕССАНС",

УСТАНОВИЛ:

Булыгина Дарья Витальевна (далее по тексту - истица) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭНТУЗИАСТ-С" (далее по тексту - ООО "ЭНТУЗИАСТ-С") о признании права собственности на нежилое помещение N 268 общей площадью 47,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, д. 6.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Компания с ограниченной ответственностью "МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛИМИТЕД" (далее по тексту - компания), общество с ограниченной ответственностью "Столица-М" (далее по тексту - ООО "Столица М"), общество с ограниченной ответственностью "ОБЪЕДИНЕННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ" (далее по тексту - ООО "ОБЪЕДИНЕННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ"), Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы, общество с ограниченной ответственностью КБ "РЕНЕССАНС" (далее по тексту - ООО КБ "РЕНЕССАНС").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2011 года, оставленным без изменения постановлением девятого арбитражного апелляционного суда от 03 ноября 2011 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истица подала в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, нарушение судами норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда кассационной инстанции истица поддержала доводы и требования кассационной жалобы.

Представитель Правительства Москвы возражала против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Остальные лица, участвующие в деле, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили и отзывы на кассационную жалобу не представили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле и, проверив в порядке статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения указанных судебных актов ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, здание по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, д. 6 (строительный адрес: ул. Братиславская, вл. 2-4), в состав которого входит спорное нежилое помещение, построено в рамках реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту N В04 -00603 от 15.09.2004.

Инвестиционный контракт (реестровый номер N 12-027940-5401-0004-00001-04) с дополнительными соглашениями от 26.12.2006, от 25.03.2009, от 25.02.2010, заключен между Правительством Москвы и фирмой "МАЛАБ ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛТД" (инвестор) на основании Постановлений Правительства Москвы N 255-ПП от 27.04.2004, N 85-пп от 17.02.2004 и Протокола Городской конкурсной комиссии по подбору инвесторов от 25.12.2003 N 23.

В пункте 3.1 инвестиционного контракта от 15.09.2004 установлено распределение недвижимого имущества по итогам реализации контракта.

Согласно пункту 3.3 инвестиционного контракта от 15.09.2004 конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию.

Земельный участок под застройку по адресу: ул. Братиславская, вл. 2-4 был предоставлен инвестору по договору аренды N М-04-508969 от 30.03.2007.

Инвестор привлек к участию в финансировании строительства здания ООО "Столица-М" (инвестиционный договор от 06.12.2007 N 1И/МСМ/07), ООО "ОБЪЕДИНЕННАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ" (инвестиционный договор N 6-02/08 от 20.02.2008) и ООО "ЭНТУЗИАСТ-С" (инвестиционный договор N 10 -03/08 от 20.04.2008).

При этом объемы финансового участия и подлежащие передаче конкретные помещения с указанием их расположения и проектной площади согласованы в приложениях к инвестиционным договорам.

Между истцом и ответчиком 24 февраля 2010 года заключен предварительный договор купли-продажи N 007-Бр-Энт спорного нежилого помещения, согласно условиям которого, ответчик обязался заключить с истцом договор купли-продажи апартамента (основной договор) и передать в собственность истца не позднее II квартала 2011 года апартамент в офисно-деловом центре - новостройке по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, вл. 2-4 проектной площадью 46,80 кв.м, расположенный в секции N 5 на 3-м этаже, N 5 на площадке (Апартамент).

Законченный строительством объект по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, д. 6, в котором находится спорное нежилое помещение, введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2009 N RU7715500-002605.

Акт о результатах реализации инвестиционного проекта между Правительством Москвы и компанией, необходимость подписания которого предусмотрена инвестиционным контрактом от 15.09.2004 в качестве итогового документа, подтверждающего исполнение сторонами обязательств по контракту в полном объеме, до настоящего времени не подписан.

Исковые требования со ссылкой на статьи 12, 209, 219, 309 Гражданского кодекса Российской федерации, пункт 1 статьи 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) мотивированы тем, что, несмотря на исполнение истцом всех обязательств по предварительному договору от 24.02.2010 N 007-Бр-Энт и фактическое вселение в Апартамент, содержание помещения как своего собственного, договор купли-продажи с ответчиком не заключен, в связи с чем, у истца отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенный им объект недвижимости.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 209, частью 1 статьи 218, статьями 246, 429 Гражданского кодекса Российской федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что право собственности истца по предварительному договору не может являться основанием для возникновения права собственности или перехода права собственности, поскольку в предварительном договоре могут содержаться только обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи в будущем; до подписания Акта о реализации инвестиционного проекта спорное помещение является общей долевой собственностью, распоряжение которым осуществляется по соглашению всех его участников. Кроме того, судом принято во внимание, что на дату подачи иска законные интересы истца не нарушены, поскольку срок заключения основного договора купли-продажи на дату подачи настоящего иска не наступил.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции указал, что истцом был избран ненадлежащий способ защиты права, что влечет отказ в иске о признании права собственности на спорный объект.

Кассационная инстанция находит выводы судов соответствующими установленным по делу обстоятельствам, подлежащим применению к отношениям сторон нормам права и правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее по тексту - Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54).

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор в соответствии с правилами главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях, в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе, долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В данном случае, как правильно указал суд апелляционной инстанции, по своей правовой природе сторонами был заключен договор купли-продажи будущей вещи, так как в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 указано о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое, на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество, являющееся предметом договора, само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131, 151 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно правовой позиции, изложенной в совместном Постановлении Пленума Высшего Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О не которых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права является лицо, за которым зарегистрировано спорное право.

Судами установлено, что объект недвижимости, на который просит признать право собственности истец, является созданным в результате исполнения инвестиционного контракта, следовательно, в связи с тем, что за ответчиком право собственности на указанные объекты недвижимости не зарегистрировано, требование о признании права собственности не подлежало удовлетворению.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном праве. Наличие указанных обстоятельств должен доказать истец.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества и не порождает никаких имущественных прав. Предварительный договор - это организационный договор, содержащий как условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и устанавливающий порядок заключения основного договора (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права", пункт 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку статьями 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве последствия неисполнения обязательства заключенного договора на условиях предварительного договора предусмотрены право требовать понуждения уклоняющейся стороны заключить договор и право на возмещение причиненных этим убытков, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что при предъявлении иска о признании права собственности истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Учитывая вышеизложенное, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом округа не выявлено.

Доводы кассационной жалобы о том, что судами не дана оценка инвестиционному контракту с учетом требований, установленных Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54, отклоняются судебной коллегией, поскольку исследование и оценка инвестиционного контракта не входила в предмет исследования по настоящему спору, учитывая, что предметом спора являются обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора, в отношении заключения ими будущей сделки купли-продажи спорного имущества.

Доводы кассационной жалобы о том, что истцом избран надлежащий способ защиты права со ссылкой на положения пунктов 3 и 61 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановления Президиума ВАС от 05.10.2010 N 4502/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, определение N ВАС-12683/11 от 13.10.2011, отклоняются судебной коллегией, поскольку были предметом рассмотрения и оценки суда апелляционной инстанции и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 ноября 2011 года по делу N А40-27662/11-85-276 оставить без изменения, кассационную жалобу Булыгиной Дарьи Витальевны - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

В.В. Петрова А.И. Стрельников