Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 марта 2012 г. N Ф05-1708/12 по делу N А40-59818/2011

г. Москва

23 марта 2012 г.

Дело N А40-59818/11-60-366

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Комаровой О. И., Тихоновой В. К.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Солекс Трейд" - Адамов В.Н., дов. от 20.05.2011 г..

от ответчика (заинтересованного лица) ЗАО "Зеленоградское иммунобиологическое предприятие" - Синицын М.В., дов. от 17.08.2011 г..

от третьих лиц - не явились, извещены

рассмотрев 21.03.2012 г. в судебном заседании кассационную

жалобу ЗАО "Зеленоградское иммунобиологическое предприятие" (ЗАО "ЗИП")

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 г.. по делу N А40-59818/11-60-366, принятое судьей Давыдовой О.В.

постановление от 20.01.2012 г..

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Савенковым О.В., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

по иску ООО "Солекс Трейд" (ИНН 7713711480, ОГРН 1107746598255)

к ЗАО "Зеленоградское иммунобиологическое предприятие" (ЗАО "ЗИП") (ИНН 7735512350, ОГРН 1057747259140)

с участием Росреестра и ООО "Связь СТФ" в качестве третьих лиц

о расторжении договора аренды, выселении и взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

ООО "Солекс Трейд" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ЗАО "Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятия" о расторжении договора аренды, N 1/Р от 10.10.2005 г., заключенного между ООО "Капитал-Инвест XXI" и ЗАО "Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие", выселении ЗАО "Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие" из занимаемых помещений по адресу: Москва, г. Зеленоград, проезд 4806, дом 6, 5 этаж, а именно: NN 1-4, 85 "в ", 85 "г", 85 "б", 85 "д", 86, 89 и взыскании денежных средств в сумме 3.633.955 руб. 65 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 г.. по делу N А40-59818/11-60-366 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 г.. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО "Зеленоградское иммунобиологическое предприятие" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды N 1/Р от 10.10.2005 г.., заключенного между ООО "Капитал-Инвест XXI век" и ЗАО "ЗИП", и выселении ЗАО "ЗИП" из занимаемых помещений по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- судами не исследовался вопрос о том, соотносятся ли нумерация и размеры помещений на планах БТИ 2007 г. с арендуемыми помещениями.

- судами не устанавливалось, занимает ли фактически Ответчик помещения, указанные в решении о выселении. Данное обстоятельство имеет существенное значение, т.к. суд вынес решение в части выселения ответчика из помещений, указанных на планах БТИ 2007 г.., которые никогда ему не передавались (что подтверждается Договором аренды и соответствующим актом приема-передачи помещений, имеющихся в материалах дела) и которые фактически отсутствуют (что подтверждается планами БТИ 2011 г.., полученными Истцом сразу после вынесения обжалуемого Решения Арбитражного суда г. Москвы)

- Ответчик имел право не исполнять обязательство по оплате арендных платежей новому кредитору до предоставления доказательств того, что указанные новым кредитором помещения, являются теми же помещениями, которые арендовал Ответчик по Договору аренды у ООО "Капитал-Инвест XXI век".

- Истец в своей претензии о расторжении договора предлагал Ответчику исполнить обязательства в течение 7 дней при полном отсутствии подтверждающих документов, которые были представлены только в суд.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты. В обоснование возражений пояснил следующее:

- ООО "Солекс Трейд" является собственником помещений N N 1,2, 3, 4, 85 "в", 85 "г", 85 "б", 85 "д", 86 и 89, расположенных на 5-м этаже, дома 6, пр-д 4806, г. Зеленоград. Факт владения ими истцом на праве собственности подтвержден правоустанавливающими документами, в том числе Свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2011 г., серии 77-АН N 078805 и Свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2011 г., серии 77-АН N 078804, имеющимися в материалах дела.

Ответчик - ЗАО "ЗИП" является долгосрочным арендатором данных помещений, чье право аренды возникло на основании заключенного 10 октября 2005 года Договора аренды нежилых помещений N 1/р с ООО "Капитал - Инвест XXI" (прежним их собственником).

В ходе владения ответчиком помещениями они им неоднократно несанкционированно перестраивались, что подтверждается соответствующими отметками органов БТИ в кадастровых паспортах. Поэтому судом первой инстанции входе рассмотрения дела было отмечено расхождение в конфигурации и планировке помещений, содержащихся в предмете Договора аренды N 1/Р от 10.10.2005 г. с их реальным состоянием на день принятия судом решения.

- кроме того, материалами дела подтвержден и не оспаривался ответчиком факт внесения им арендной платы за ноябрь и декабрь 2010 года за пользование данными помещениями.

Оплата ответчиком была произведена в рамках исполнения обязательств по Договору аренды N 1/Р от 10.10.2005 г. (Счет N3 от 08.11.10 г. и счет N9 от 08.12.10 г.). Такое волеизъявление ответчика явно противоречит его же доводу о том, что он пользуется иными помещениями, чем указанными в иске ООО "Солекс Трейд".

- О необходимости уплачивать арендную плату ООО "Солекс Трейд" ответчик был уведомлен письмом от 25.10.2010 г. (исх. N 251010/003). Но с декабря 2010 года по май 2011 года им арендная плата не уплачивалась, в результате чего истец не получал никакого дохода от сданных в аренду помещений, неся расходы по их содержанию.

В течение данного периода времени (5 месяцев) ответчик не мог не осознавать факт невыполнения им обязательств по договору аренды N 1/Р от 10.10.2005 г., равно как их возможных последствий, установленных ст.ст. 452 и 622 ГК РФ, в виде его досрочного расторжения и выселения из занимаемых помещений.

- Требование истца о досрочном расторжении договора аренды было изложено в претензионном письме от 29 апреля 2011 года, врученном под расписку генеральному директору ответчика 11 мая 2011 года. Аналогичное письмо было направлено в его адрес заказным отправлением.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.10.2005 г. между ООО "Капитал-Инвест XXI век" (арендодатель) и ЗАО "Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие" (арендатор) заключен договор N 1/Р аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель сдает принадлежащие на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.2002 г., регистрационная запись N 77-01/30-613/2002-133), а арендатор принимает в аренду нежилые помещения для осуществления производства основной фармацевтической продукции, расположенные по адресу: г. Зеленоград, проезд 4806, дом 6, а именно: часть 5-го основного этажа помещение N I, тип: производствен., N 1 холл лифтовой 48,9 кв.м., N 2 пом.подсобное 8,3 кв.м., N 3 пом. Подсобное 3,4 кв.м., N 4 коридор 2,6 кв.м., N85б пом. Техническое 20,2 кв.м., N 85в пом. Техническое 23,2 кв.м., N86 коридор 6,2 кв.м., N87 коридор 47,7 кв.м., N 88 пом. Производственное 56,4 кв.м., N89 по. Производственное 219,9 кв.м., N 90 пом. Производственное 32,2кв.м., N 91 производственное 32,4 кв.м., N 92 пом. Производственное 17,8 кв.м., N 93 пом. Производственное 14,8 кв.м., N 94 пом. Производственное 19,9 кв.м., N 95 пом. Производственное 10,8 кв.м., N 96 пом. Производственное 10,6 кв.м., N 97 пом. Производственное 10, 7 кв.м., N 98 пом.производственное 10,2 кв.м., 99 пом. Производственное 25,2 кв.м. Итого по помещению N I 631,4 кв.м.(п. 1.1 договора).

Помещения сдаются в аренду на 10 лет. Договор вступает в силу с момента регистрации в ГУФРС по г. Москве и действует до 31.11.2015 г. (п. 1.3. договора аренды).

28 октября 2009 года между ООО "Капитал - Инвест XXI" (продавец) и ООО "Связь СТФ" (покупатель) был заключен Договор N 1 купли продажи имущества, в соответствии с которым приобретались нежилые помещения общей площадью 4053,8 кв.м., а именно: нежилые помещения (номера на поэтажном плане: подвал 2 - комнаты Б, В; этаж техн.1 - комнаты Б, В; помещение I - комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 31, 32, 326, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, с 41 по 43, 48; этаж техн.2 - комната Б; помещение I -комната 36; этаж техн.3 - комнаты Б, В; этаж техн.4 - комнаты Б, В; этаж техн.5 - комнаты А, Б, В; помещение I - комнаты со 2 по 8, 8а, 9, 9а, 10, 11, 11а, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64, 64а, 65, 66а; этаж 1 - комнаты Б, В, а, б, в, г; помещение I - комнаты 55, 62; помещение IV - комната 1; этаж 2 - комната Б; этаж 3 - комнаты Б, В; помещение I - комнаты 1, 20; этаж 4 - комнаты Б, В; этаж 5 - комнаты А, Б, В; помещение I - комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77, 85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89), расположенные по адресу: г. Москва, Зеленоград, проезд N4806, дом 6, общей площадью 4053,8 (Четыре тысячи пятьдесят три целых и восемь десятых) квадратных метров (далее - "Объект").

Площадь и нумерация нежилых помещений Объекта указана в соответствии с документами БТИ, действующими на дату заключения настоящего Договора: Кадастровыми паспортами помещений 4332/06 (03700440:0005, 0008, ООП, 0014, 0015, 0021, 0024, 0028, 0029, 0032, 0035, 0036, 0049, 0050;) включающие в себя поэтажные планы. (п. 1.1. договора).

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 11.12.2009 г. за per. N 77-77-10/046/2009-050, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM N 1 155502 от 11.12.2009 г. (т.3, л.д.49)

04 августа 2010 года между ООО "Связь СТФ" (продавец) и ООО "Проперти Групп" (покупатель) заключен Договор N 0408/10-КПн купли-продажи нежилых помещений (т.3, л.д.134-139), а именно: нежилые помещения общей площадью 4053,8 (Четыре тысячи пятьдесят три целых и восемь десятых) кв. м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Проезд N 4806, д. 6: - помещения в подвале 2 - (Помещение N I) лестничная клетка Б; (Помещение N II) лестничная клетка В; помещения на первом этаже - (Помещение N I) комнаты 55, 62, лестничные клетки Б, В, лифт а, б, в, г; (Помещение N IV) комната 1; помещения на первом техническом этаже - (Помещение N I) комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 31, 32, 326, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, с 41 по 43, 48, лестничные клетки Б, В; помещения на втором этаже - (Помещение N I) лестничная клетка Б; помещения на втором техническом этаже - (Помещение N I) комната 36, лестничная клетка Б; помещения на третьем этаже - (Помещение N I) комнаты 1, 20, лестничные клетки Б, В; помещения на третьем техническом этаже - (Помещение N III) лестничные клетки Б, В; помещения на четвертом этаже - (Помещение N I) лестничные клетки Б, В; помещение на четвертом техническом этаже - (Помещение N I) лестничная клетка Б; (Помещение N IV) лестничная клетка В; помещения на пятом этаже - (Помещение N I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77, 85а, 856, 85в, 85г, 85 д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В; помещения на пятом техническом этаже - (Помещение N I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а, 10,11, Па, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64,64а, 65, 66а, лестничные клетки А, Б, В.

Площадь и нумерация нежилых помещений Объекта указана в соответствии с документами; БТИ, действующими на дату заключения Договора: кадастровыми паспортами помещений 4332/06 (03700440:0005, 0008, ООП,0014, 0015, 0021,0024, 0028, 0029, 0032, 0035, 0036, 0049, 0050), включающими в себя поэтажные планы;

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 26.08.2010 года за per. N 77-77-10/009/2010- 890, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM N 266873 от 26.08.2010 г.

В свою очередь, 14 сентября 2010 года между ООО "Проперти групп" (продавец) и ООО "Ринголд" (покупатель) был заключен Договор N 07-09/2010 купли-продажи нежилых помещений (т.2, л.д. 87-92) общей площадью 4053,8 кв.м., по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Проезд N 4806, д. 6, а именно: помещения в подвале 2 - (Помещение N I) лестничная клетка Б; (Помещение N II) лестничная клетка В; помещения на первом этаже - (Помещение N I) комнаты 55, 62, лестничные клетки Б, В, лифт а, б, в, г; (Помещение N IV) комната 1; помещения на первом техническом этаже - (Помещение N I) комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а,28, 31, 32, 3 26, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 40б, 40в, с 41 по 43, 48, лестничные клетки Б, В; помещения на втором этаже - (Помещение N I) лестничная клетка Б;-помещения на втором техническом этаже - (Помещение N I) комната 3б, лестничная клетка Б; помещения на третьем этаже - (Помещение N I) комнаты 1, 20, лестничные клетки Б, В; помещения на третьем техническом этаже - (Помещение N III) лестничные клетки Б, В; помещения на четвертом этаже - (Помещение N I) лестничные клетки Б, В; помещение на четвертом техническом этаже - (Помещение N I) лестничная клетка Б; (помещение N IV) лестничная клетка В; помещения на пятом этаже - (Помещение N I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77,85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В; помещения на пятом техническом этаже - (Помещение N I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а,10,11а, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64, 64а, 65,66а, лестничные клетки А, Б, В, (п. 1.1. договора).

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 29.09.2010 г. за per. N 77-77-10/009/2010-982, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM N 758167 от 29.09.2010 г.

05 октября 2010 года ООО "Ринголд" (продавец) был заключен Договор N 08-10/2010 купли-продажи нежилых помещений с ООО "Солекс Трейд" (покупатель, истец), (т.2, л.д. 39-44) согласно которому истцом были приобретены помещения общей площадью 4053,8 кв.м, находящиеся в. здании, расположенном по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Проезд N 4806, д. 6, а именно: помещения в подвале 2 - (Помещение N I) лестничная клетка Б; (Помещение N II), лестничная клетка В; помещения на первом этаже - (Помещение N I) комнаты 55, 62, лестничные клетки Б, В, лифт а, б, в, г; (Помещение N IV) комната 1; помещения на первом техническом этаже - (Помещение N I) комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 31, 32, 326, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, с 41 по 43, 48, лестничные клетки Б,В; помещения на втором этаже - (Помещение N I) лестничная клетка Б; помещения на втором техническом этаже - (Помещение N I) комната 3б, лестничная клетка Б; помещения на третьем этаже - (Помещение N I) комнаты 1, 20, лестничные клетки Б, В; помещения на третьем техническом этаже - (Помещение N III) лестничные клетки Б, В; помещения на четвертом этаже - (Помещение N I) лестничные клетки Б, В; помещение на четвертом техническом этаже - (Помещение N I) лестничная клетка Б; ( помещение N IV) лестничная клетка В; помещения на пятом этаже - (Помещение N I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77,85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В; помещения на пятом техническом этаже - (Помещение N I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а, 10, 11, 11, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64,64а, 65,66а, лестничные клетки А, Б, В, (п. 1.1. договора).

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 25.10.2010 г. за per. N 77-77-10/023/2010-041, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM N 758213 от 25.10.2010 г..

На основании вышеуказанных сделок истец стал собственником нежилых помещений общей площадью 4053,8 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Зеленоград, пр-д N 4806, дом 6.

В результате инвентаризации помещений, произведенной Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское городское Бюро Технической Инвентаризации", площадь помещений была увеличена и стала составлять 4057,1 кв.м, что подтверждается Справкой N 26 от 24.02.2011 г., в соответствии с которой площадь данного объекта составляла 4053,8 кв.м. (согласно свидетельства о государственной регистрации права, выданном 25 октября 2010 г..). При этом помещение было переоборудовано без разрешения, в частности этаж 5: пом. I ком. 1-3, 27, 85а, 85Б,85в,85г,85д,89 (помещения, занимаемые ответчиком по договору аренды). (т.2, л.д.17-19)

Поскольку, общая площадь нежилых помещений состоит из раздельно расположенных помещений, находящихся на разных этажах здания, истцом было принято решение об их раздельном (поэтажном) инвентарном оформлении в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

В результате их раздельного оформления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве было выдано семь Свидетельств о государственной регистрации права - от одной даты - от 14 апреля 2011 года за номерами:

- 77-АН 078804 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77- 77-10/ОО1/2О11-115, общей площадью 674,7 кв.м., подвал 2, помещение I - комната Б; помещение II -комната В; этаж техн. 1, помещение I - комнаты Б, В; этаж техн. 2, помещение I - комната Б; этаж техн. 3, помещение III - комната В; этаж техн. 4, помещение I - комната Б; помещение IV -комната В; этаж техн. 5, помещение I - комнаты А, Б, В; этаж 1, помещение I - комнаты 62, а, Б, б, в, В, г; этаж 2, помещение I - комната Б; этаж 3, помещение I - комнаты 1, Б, В; этаж 4, помещение I - комнаты Б, В; этаж 5, помещение I - комнаты 1, А, Б, В;

- 77-АН 078811 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77- 77-10/001/2011-117, общей площадью 250.6 кв.м, этаж техн. 5, помещение I - комнаты 4, 7, 16, 17, 22, 31;

- 77-АН 078810 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77- 77-10/001/2011-118, общей площадью 1 785 кв.м, этаж техн. 1, помещение I - комнаты с 8 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 32, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, 41; этаж техн. 5, помещение I - комнаты 2,3,5, 6, 8, 8а, 9, 9а, 10, 11, 11а, с 12 по 15, 19, 20, с 23 по 30, 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64, 64а, 65, 66а; этаж тех. 5, помещение I - комната 23а; этаж 1, помещение IV - комната 1;

- 77-АН 078807 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-119, общей площадью 332.3 кв.м, этаж 3, помещение I - комната 20; этаж 5, помещение I - комнаты с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77;

- 77-АН 078809 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77- 77-10/001/2011-120, общей площадью 114.4 кв.м, этаж техн. 1, помещение I - комната 31;

-77-АН 078806 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77- 77-10/001/2011-121, общей площадью 43,3 кв.м., этаж техн. 3, помещение III - комната Б;

-77-АН 078805 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер:77-77-10/001/2011-122, общей площадью 635, 7 кв.м, этаж 5, помещение I - комнаты с 2 по 4, 85а, 856,85в, 85г, 85д, 86, 89;

- 77-АН 078808 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77- 77-10/001/2011-123, общей площадью 221.1 кв.м, этаж техн. 1, помещение I - комнаты 7, 42, 43, 48; этаж техн. 2, помещение I - комната 36; этаж 1, помещение I - комната 55.

Согласно п. 1.3 договора купли продажи N 08-10/2010 от 05.10.2010 г. при приобретении в собственность указанных выше помещений ООО "Солекс Трейд" было поставлено в известность продавцом о наличии оформленной аренды в отношении одного из помещений площадью 635,7 кв.м. (уточнена по итогам инвентаризации 2011 г., Свидетельство 77-АН 078805 от 14.04.11 г.), расположенного на 5 (пятом) этаже здания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, с момента вступления в права собственника данных помещений ООО "Солекс Трейд" одновременно приобрело права их арендодателя - стороны по Договору N 1/р от 10.10.2005 г. аренды нежилых помещений.

Согласно условиям договора аренды от 10.10.2005 г. N 1/Р ЗАО "ЗИП" получило помещения во временное пользование на 10 лет - до 01 декабря 2015 года, и обязалось ежемесячно до 10-го текущего месяца уплачивать арендную плату в размере 265 065 руб. 00 коп. на основании счетов, выставляемых Арендодателем (п. 3.1-3.3 договора).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ в случае, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

С октября 2010 года по май 2011 года ЗАО "ЗИП" нерегулярно уплачивало арендную плату, несмотря на выставленные арендодателем - ООО "Солекс Трейд" счета, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 1.385.178 руб. 39 коп.

Истец на основании Договора N 04-11/Ц от 20.04.2011 г. уступки прав (требований) (цессии) приобрел у ООО "Связь СТФ" право требования к ответчику по взысканию задолженности по уплате арендной платы за период с 11 декабря 2009 года по 25 августа 2010 года. (т.1, л.д.28-31)

Стоимость уступленных прав (требований) по Договору N 04-11/Ц от 20.04.2011 г. составила 2 248 777 руб. 26 коп.

Истец перечислил указанную сумму, что подтверждается платежным поручением N 28 от 28.04.2011 г.

В соответствии со статьей 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору, в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно пункту 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

В адрес ответчика 29.04.2011 г. была направлена претензия об оплате суммы задолженности, с указанием в срок до 18.05.2011 г. оплатить задолженность по арендной плате 3.368.890 руб. 65 коп., в противном случае ответчик уведомлялся о намерении истца требовать досрочного расторжения договора N 1/Р от 10.10.2005 г. аренды нежилого помещения с 19.05.2011 г. (т.1, л.д.102) В указанной претензии ответчику также сообщено о переходе прав и обязанностей арендодателю истцу. Получение указанной претензии ответчиком не оспаривалось.

Ответчик на данную претензию не отреагировал, задолженность в указанной сумме не погасил.

Сумма задолженности к ответчику по Договору уступки прав (требований) N 04-11/Ц от 20.04.2011 г. за период с 11.12.2009 г. по 25.08.2010 г. составила 2 248 777 руб. 26 коп.

Общий размер требований истца к ответчику составляет сумму 3 633 955 руб. 65 коп. (1 385 178 руб. 39 коп. + 2 248 777 руб. 26 коп.).

Поскольку ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не исполнил, а доказательств обратного суду не представил, право истца на взыскание арендных платежей обусловлено договором аренды N 1/Р от 10.10.2005 г., договором купли-продажи N 08-10/2010 от 05.10.2010 г.., договором уступки прав (требований) N 04-11/Ц от 20.04.2011 г., суды пришли к правильному выводу, что сумма задолженности арендных платежей 3 633 955 руб. 65 коп. подлежит взысканию с ответчика, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку ответчик на претензию от 29.04.2011 г.. не ответил, задолженность не погасил, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ответчиком существенно нарушены условия договора, истцом соблюден претензионный порядок расторжения договора, предусмотренный законом, в связи с чем исковые требования о расторжении договора аренды N 1/Р от 10.10.2005 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Капитал-Инвест XXI" и Закрытым акционерным обществом "Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие" удовлетворены правильно.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, требование истца о выселении ответчика из спорных помещений и обязании передать их в освобожденном виде истцу, удовлетворено обоснованно в силу ст. 622 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что истец не подтвердил, что является собственником все нежилых помещений, указанных в договоре, правильно отклонен судами, поскольку ответчиком была произведена перепланировка спорных помещений, что послужило расхождением данных БТИ за 2005 и 2007 гг.

Согласно представленным документам, спорные помещения представляют собой отдельный отсек (крыло), ограниченный с трех сторон несущей (внешней) стеной здания. С четвертой стороны спорное помещение также ограниченно несущей стеной, с примыканием к ней (с внутренней стороны) двух лифтовых шахт с общим образованием лифтовых холлов, (комнаты 85 "а" и N 1 ).

Как объект инвентаризации данное помещение отвечает требованиям параграфа 2 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (приняты Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991 г.).

Единое Свидетельство о государственной регистрации права от 25 октября 2010 года 77 AM N 785213 на данный объект недвижимости, полученное истцом в момент приобретения его в собственность, впоследствии было аннулировано в результате выдачи Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 14 апреля 2011 года семи отдельных Свидетельств о государственной регистрации права: NN 078811, 078807, 078805, 078810, 078806, 078808, 078804 на данный объект недвижимости.

Свидетельства о государственной регистрации права N N 078805 и 078804, действующие в настоящее время, были выданы истцу в отношении спорных площадей.

Свидетельством N 078805 подтверждено право собственности истца в отношении десяти спорных помещений, а Свидетельством N 078804 в отношении одного спорного помещения - комнаты N 1.

Согласно представленным документам и их анализа и сравнения с поэтажными Планами расположений помещений на этаже судами установлено, что ответчиком были снесены перегородки между помещениями: 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 87, 88 и 90.

В результате сноса перегородок между ними вместо помещения под N 89, площадью 219, 9 кв.м, образовалось помещение под тем же номером (N 89), но площадью 516, 0 кв.м.; в составе помещения 85 "в" появилось помещение 85 "г", а в помещения 85 "б" - помещение 85 "д".

Кроме того, ответчиком вносилась арендная плата за ноябрь и декабрь 2010 года (Счет N 3 от 08.11.10 г. и счет N 9 от 08.12.10 г.)за пользование данными помещениями и у него не возникало сомнений относительно наличия у истца правомочий собственника на спорные нежилые помещения.

На основании вышеизложенных обстоятельств судами правомерно удовлетворены исковые требования. Нарушений норм материального и процессуального права судом кассационной инстанции не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 284,286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 ноября 2011 г.. по делу N А40-59818/11-60-366, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2012 г.. оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Зеленоградское иммунобиологическое предприятие"- без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Чучунова

Судьи

О.И.Комарова В.К.Тихонова