Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 марта 2012 г. N Ф05-372/12 по делу N А40-7442/2011

г. Москва

28 марта 2012 г.

Дело N А40-7442/11-77-59

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Тихоновой В. К., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от ответчика - Лаврухиной И. А. по доверенности от 17.03.2011 N 1,

рассмотрев 21 марта 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "ЛК-Сервис"

на решение от 25 августа 2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Романенковой С. В.,

на постановление от 02 ноября 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н. И., Барановской Е. Н., Кузнецовой Е. Е.,

по иску Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "Гринэкс"

к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛК-Сервис"

о взыскании 1 498 623 руб. 11 коп.

третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Управление эксплуатации зданий и сооружений"-Д.У.

УСТАНОВИЛ: Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "Гринэкс" (далее ЗАО "Инвестиционная компания "Гринэкс", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛК-Сервис" (далее ООО "ЛК-Сервис", ответчик) о взыскании 1 498 623 руб. 11 коп., составляющих: 955 050 руб. 45 коп. - задолженность по договору N 1/2 от 10.08.2008, 56 098 руб. 76 коп. - пеня вследствие просрочки уплаты платежей в период с 01.02.2010 по 28.09.2010, 487 473 руб. 90 коп. - штраф за нарушение сроков уплаты арендных платежей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Управление эксплуатации зданий и сооружений"-Д.У. (далее ООО "Управление эксплуатаций зданий и сооружений" - Д. У., третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 августа 2011 года исковые требования частично удовлетворены.

С ООО "ЛК-Сервис" в пользу ЗАО "Инвестиционная компания "Гринэкс" взысканы 1 030 914 руб. 53 коп., в том числе 955 050 руб. 45 коп. задолженности по договору N 1/2 от 10.08.2008, 55 864 руб. 08 коп. неустойки, 20 000 руб. штрафа, а также 27 981 руб. 85 коп. расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2011 года указанное решение оставлено без изменения.

При этом суды исходили из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате платежей по договору N 1/2 от 10.08.2008. Требование о взыскании неустойки суды сочли частично подлежащим удовлетворению, поскольку истец неверно произвел расчет пени, а именно: не учел, что акты N 00000958 от 31.08.2010, N 00001052 от 27.09.2010 о базовой арендной плате и эксплуатационных расходах, акты N 00000905 от 23.08.2010, N 00001032 от 22.09.2010 о переменной плате по договору NТП-М/71 от 01.08.2009 подписаны только со стороны истца и направлены в адрес ответчика после расторжения договора аренды.

Суды, установив, что в связи с неисполнением ответчиком его обязательств истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, признали подлежащим удовлетворению требование о взыскании штрафа на основании пункта 9.3 договора N 1/2 от 10.08.2008. Принимая во внимание значительный размер неустойки и последствия неисполнения обязательства, суд в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер взыскиваемого штрафа до 20 000 руб.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО "ЛК-Сервис" подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы полагает, что договор аренды недвижимого имущества и возмездного оказания услуг N ТП-М/71 от 01.08.2009 между ООО "Управление эксплуатаций зданий и сооружений" - Д. У. и ООО "ЛК-Сервис" является незаключенным и не влечет для ответчика обязательств, основанных на данном договоре, так условие об объекте аренды сторонами не согласовано.

ООО "ЛК-Сервис" указывает, что переданные истцом в аренду ответчику помещения нельзя определить, указанные помещения не соответствуют ни номерам, ни наименованиям помещений, указанным в техническом паспорте на здание, ни свидетельству о государственной регистрации права на помещения первого этажа, выданному 23 июля 2010 года.

Заявитель жалобы, ссылаясь на акт от 04.10.2010 осмотра удерживаемого имущества, находящегося в помещениях строения N 5 по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 30, и постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.03.2011 ОВД по району Митино г. Москвы, указывает, что с 17.09.2010 у него не имелось доступа в арендованные помещения, поскольку они опечатаны истцом. Ответчик также указывает, что им не подписаны акты N 00000958 от 31.08.2010, N 00001052 от 27.09.2010 об уплате базовой арендной платы и эксплуатационных услуг, в связи с чем считает необоснованным вывод суда о взыскании с ответчика базовой арендной платы, эксплуатационных платежей, соответствующей части неустойки и штрафных санкций за сентябрь 2010 года.

ООО "ЛК-Сервис" полагает, что поскольку в договоре N ТП-М/71 от 01.08.2009 срок оплаты базовой арендной платы и эксплуатационных платежей в случае невыставления счетов арендодателем не установлен, начисление неустойки на задолженность должно быть произведено с учетом момента востребования согласно статье 314 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанное требование о неустойке содержится в письме истца N 01.01-104 от 29.09.2010, которое получено ответчиком 04.10.2010. Заявитель жалобы полагает, что поскольку истец рассчитал сумму неустойки по 28.09.2010, требование об уплате неустойки удовлетворению не подлежит, так как обязательства по её уплате возникают у ответчика в соответствии с указанными нормами закона и договора только с момента востребования, то есть с 04.10.2010.

ООО "ЛК-Сервис" указывает, что счет на оплату переменного платежа за сентябрь 2010 истец ответчику не выставлял, что подтверждает, что в сентябре электроэнергия в помещения не подавалась, ответчик был лишен возможности использовать помещение по целевому назначению, в связи с чем считает неправомерным взыскание суммы переменного платежа за сентябрь 2010.

Заявитель жалобы полагает неосновательным вывод суда о взыскании с ответчика штрафа на основании пункта 9.3 договора аренды, поскольку названный договор был досрочно расторгнут по вине обеих сторон.

Представитель ООО "ЛК-Сервис" в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

ЗАО "Инвестиционная компания "Гринэкс", ООО "Управление эксплуатаций зданий и сооружений" - Д. У. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что 01.08.2009 между ООО "Управление эксплуатации зданий и сооружений" - Д.У. (арендодатель) и ООО "ЛК-сервис" (арендатор) заключен договор N ТП-М/71 аренды недвижимого имущества и возмездного оказания услуг в нежилых помещениях, общей площадью 343,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 30, стр. 5, (1 этаж, помещение N 1 площадью 196,5 кв.м.; N 1 площадью 138,9 кв.м.; N 2 площадью 6,1 кв.м.; N 3 площадью 1,8 кв.м.), на срок 11 месяцев.

Вышеуказанный договор заключен на основании договора доверительного управления имуществом N 01/ДУ от 12.08.2008 между ООО "Управление эксплуатации зданий и сооружений" и ЗАО "Инвестиционная компания "Гринэкс".

Заявитель жалобы полагает, что названный договор аренды недвижимого имущества и возмездного оказания услуг N ТП-М/71 от 01.08.2009 является незаключенным и не влечет для ответчика обязательств, основанных на данном договоре, так условие об объекте аренды сторонами не согласовано.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды установили, что приложение N 1 к договору аренды (план-схема), составленное на основании документов БТИ, позволяет установить помещения, переданные ответчику в аренду.

Доказательства, подтверждающие, что у истца или ответчика имелись какие-либо разногласия относительно предмета аренды, не представлены.

Таким образом, оснований считать договор N ТП-М/71 от 01.08.2009 незаключенным в связи с несогласованием сторонами условий об объекте договора аренды не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что плата по договору состоит из: базовой арендной платы, эксплуатационных расходов арендатора за оказание арендодателем услуг по обслуживанию арендуемого недвижимого имущества и переменной платы.

В соответствии с пунктом 8.3 договора базовая арендная плата составляет 5 737 руб. 44 коп. в год за один квадратный метр арендуемой площади помещений, в том числе НДС 18% в размере 875 руб. 20 коп., что равняется 164 138 руб. 60 коп. за один календарный месяц за все помещения, в том числе НДС 18% в размере 25 038 руб. 09 коп.

Базовая арендная плата уплачивается равными ежемесячными авансовыми платежами не позднее соответствующего дня платежа, при этом (а) базовая арендная плата за первый календарный месяц срока аренды (или его часть до следующего дня платежа) должна быть уплачена арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений и (b) базовая арендная плата за последний календарный месяц срока аренды уплачивается пропорционально части такого календарного месяца, приходящегося на срок аренды.

В том случае, если арендодатель своевременно не выставит счет арендатору, последний должен осуществить уплату причитающейся суммы (по данным предыдущего месяца) с использованием реквизитов, которые содержались в последнем счете на уплату аналогичного платежа, выставленном арендодателем, или с использованием реквизитов, указанных в договоре.

Размер эксплуатационных расходов арендатора за оказание арендодателем услуг по обслуживанию арендованного имущества составляет 1 178 руб. 82 коп. в год за один квадратный метр арендуемой площади помещений, в том числе НДС 18% в размере 179 руб., что равняется 33 724 руб. 08 коп. за один календарный месяц за все помещения, в том числе НДС 18% в размере 5 144 руб. 35 коп.

Оплата эксплуатационных услуг арендатора производится равными ежемесячными авансовыми платежами не позднее соответствующего дня платежа, при этом (а) оплата за первый календарный месяц срока аренды (или его часть до следующего дня платежа) должны быть уплачены арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений и (b) эксплуатационные расходы арендатора за последний календарный месяц срока аренды уплачиваются пропорционально части такого календарного месяца, приходящегося на срок аренды (пункт 8.4.3 договора).

Сумма переменной платы рассчитывается на основании показателей счетчика арендуемого помещения, эквивалентна фактическим затратам арендодателя на обеспечение электроэнергией помещения, исходя из действующих тарифов на электроэнергию и состоит из: суммы, рассчитанной на основании показателей счетчика электроэнергии и суммы за пользование электроэнергией в местах общего пользования, рассчитываемой пропорционально площади арендуемых помещений (пункт 8.5.1 договора).

Согласно пункту 8.5.2 договора аренды счета, акты и счета-фактуры по переменной плате, рассчитанной по пункту 8.5.1 договора по данным отчетного месяца, выставляются до 30 числа месяца, следующего за отчетным. Арендатор оплачивает переменную плату в течение 5 рабочих дней с момента выставления арендодателем вышеуказанных документов на оплату.

Суд установил, что в соответствии с соглашением от 31.12.2009 г. о замене лица в договоре N ТП-М/71 от 01.08.2009, заключенным между ООО "Управление эксплуатации зданий и сооружений" - Д. У. (арендодатель), ЗАО "Инвестиционная компания "Гринэкс" (новый арендодатель) и ООО "ЛК-сервис" (арендатор), арендодатель уступил, а новый арендодатель принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды N ТП-М/71 от 01.08.2009.

Согласно пункту 2.7 названного соглашения задолженность арендатора по договору N ТП-М/71 от 01.08.2009, право требования которой переходит к новому арендодателю, по состоянию на 31.12.2009 составляет 223 772 руб. 20 коп., в том числе НДС 18 % в сумме 34 134 руб. 74 коп.

Новый арендодатель по акту приема-передачи от 31.12.2009 передал во временное пользование арендатору вышеуказанные помещения.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по уплате платежей по договору N ТП-М/71 от 01.08.2009 истец на основании пункта 9.2.2 договора в одностороннем порядке отказался от его исполнения, направив ответчику уведомление N 01.01-102 от 21.09.2010 о расторжении договора с 28.09.2010, которое получено последним 22.09.2010.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Суд установил, что договор аренды недвижимого имущества и возмездного оказания услуг N ТП-М/71 от 01.08.2009 прекращен 28.09.2010.

Согласно представленным в дело актам N 00000084 от 31.01.2010, N 00000200 от 28.02.2010, 00000320 от 31.03.2010, N 00000473 от 30.04.2010, N 00000578 от 31.05.2010, N 00000699 от 30.06.2010, N 00000838 от 31.07.2010, N 00000958 от 31.08.2010, N 00001052 от 27.09.2010 базовая арендная плата и эксплуатационные услуги по договору NТП-М/71 от 01.08.2009 в период с января 2010 года по сентябрь 2010 года составили 1 760 977 руб. 85 коп.

Переменные платежи за период с декабря 2009 по август 2010 года согласно представленным в дело актам N 00000033 от 25.01.2010, N 00000145 от 25.02.2010, N 00000262 от 24.03.2010, N 00000398 от 22.04.2010, N 00000524 от 20.05.2010, N 00000647 от 22.06.2010, N 00000782 от 22.07.2010, N 00000905 от 23.08.2010, N 00001032 от 22.09.2010 составили 137 644 руб. 42 коп.

Таким образом, общая сумма платежей по договору N ТП-М/71 от 01.08.2009 (базовая арендная плата, эксплуатационные расходы и переменные платежи), в том числе по соглашению от 31.12.2009 к названному договору, составила 2 132 394 руб. 47 коп.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд установил, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по уплате платежей (базовая арендная плата, эксплуатационные расходы и переменные платежи) по договору N ТП-М/71 от 01.08.2009, с учетом частичной оплаты ответчиком вышеуказанных платежей в сумме 1 177 344 руб. 02 коп. задолженность составляет 955 050 руб. 45 коп.

Заявитель жалобы, ссылаясь на акт от 04.10.2010 осмотра удерживаемого имущества, находящегося в помещениях строения N 5 по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 30, и постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.03.2011 ОВД по району Митино г. Москвы, указывает, что с 17.09.2010 у него не имелось доступа в арендованные помещения, поскольку они опечатаны истцом, в связи с чем считает не подлежащим взысканию с ответчика базовой арендной платы, эксплуатационных платежей, соответствующей части неустойки и штрафных санкций за сентябрь 2010 года.

Указанный довод ответчика является несостоятельным в связи со следующим.

Как сказано выше, договор аренды недвижимого имущества и возмездного оказания услуг N ТП-М/71 от 01.08.2009 прекращен 28.09.2010.

Доказательства, подтверждающие, что ответчик освободил в сентябре 2010 года арендованные по названному договору помещения, не представлены.

Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.03.2011 ОВД по району Митино г. Москвы и акт от 04.10.2010 осмотра удерживаемого имущества, находящегося в помещениях строения N 5 по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 30, не подтверждают чинение истцом препятствий в пользовании ответчику помещением, поскольку сведения о том, что истец опечатал спорные помещения и ответчик не имел доступа в них указаны со слов гражданина Карпенко Л. А., являющегося генеральным директором ООО "ЛК-Сервис" согласно приказу N 1 от 16.04.2009.

Обстоятельство чинения истцом препятствий в сентябре 2010 года в пользовании ответчиком арендованными помещениями документально не подтверждено.

При таких обстоятельствах суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора N ТП-М/71 от 01.08.2009 взыскал с ответчика в пользу истца 955 050 руб. 45 коп. задолженности по уплате платежей.

Истец на основании пункта 11.3 договора аренды заявил о взыскании 56 098 руб. 76 коп. пени вследствие просрочки уплаты платежей в период с 01.02.2010 по 28.09.2010.

Пунктом 11.3 договора N ТП-М/71 от 01.08.2009 предусмотрено, что в случае, если какой-либо платеж, причитающийся арендодателю по договору, не был произведен в дату платежа, установленную договором, арендодатель имеет право взыскать с арендатора неустойку в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Установив, что акты N 00000958 от 31.08.2010, N 00001052 от 27.09.2010 о базовой арендной плате и эксплуатационных расходах, акты N 00000905 от 23.08.2010, N 00001032 от 22.09.2010 о переменной плате по договору NТП-М/71 от 01.08.2009 подписаны только со стороны истца и направлены в адрес ответчика 15.03.2011, то есть после расторжения договора аренды, суды пришли к правильному выводу, что истец неправомерно начислил пеню на сумму долга по указанным актам, в связи с чем обоснованно определили подлежащую взысканию с ответчика сумму неустойки (55 864 руб. 08 коп.).

ООО "ЛК-Сервис" полагает, что поскольку в договоре N ТП-М/71 от 01.08.2009 срок оплаты базовой арендной платы и эксплуатационных платежей в случае невыставления счетов арендодателем не установлен, начисление неустойки на задолженность должно быть произведено с учетом момента заявления об этом требовании в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку истец рассчитал сумму неустойки по 28.09.2010, заявитель жалобы полагает, что требование об уплате неустойки удовлетворению не подлежит, так как обязательство по её уплате возникает у ответчика с момента востребования, то есть с 04.10.2010 (дата получения ответчиком требования истца N 01.01-104 от 29.09.2010 об уплате неустойки).

Пунктом 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Вышеуказанный довод заявителя жалобы несостоятелен, поскольку условиями договора аренды N ТП-М/71 от 01.08.2009, а именно пунктами 8.3.2, 8.4.4. договора предусмотрены сроки уплаты базовой арендной платы и эксплуатационных расходов.

Как сказано выше, пунктом 8.3.2 договора предусмотрено, что в том случае, если арендодатель своевременно не выставит счет арендатору, последний должен осуществить уплату причитающейся суммы (по данным предыдущего месяца) с использованием реквизитов, которые содержались в последнем счете на уплату аналогичного платежа, выставленном арендодателем, или с использованием реквизитов, указанных в договоре.

Суды установили, что в связи с неисполнением ответчиком его обязательств по внесению арендной платы истец на основании пункта 3.3. договора в одностороннем порядке отказался от договора аренды N ТП-М/71 от 01.08.2009, направив в адрес ответчика уведомление от 21.09.2010, полученное последним 22.09.2010; 28.09.2010 договор аренды N ТП-М/71 от 01.08.2009 прекращен.

Согласно пункту 9.3 названного договора вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных арендодателю в соответствии с договором или по законодательству Российской Федерации, в случае расторжения арендодателем договора по вине арендатора последний обязан уплатить арендодателю по требованию сумму, равную сумме базовой арендной платы, которая подлежала бы уплате в том случае, если бы настоящий договор не был расторгнут, начиная с даты такого расторжения до даты через 3 месяца после даты расторжения, а также стоимость расходов арендодателя по оплате юридических услуг, брокерских услуг, а также затраты, связанные с уборкой, ремонтом и восстановлением помещений в связи с подготовкой помещений к сдаче в аренду последующим арендатором.

Установив обстоятельство наличия задолженности ответчика по договору N ТП-М/71 от 01.08.2009 г., послужившее основанием для одностороннего отказа истца от договора аренды, суды обоснованно признали требование о взыскании штрафных санкций подлежащим удовлетворению.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали исковые требования частично подлежащими удовлетворению.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 августа 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября 2011 года по делу N А40-7442/11-77-59 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

В. К. Тихонова Н. С. Чучунова