Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 мая 2012 г. N Ф05-2277/12 по делу N А40-61354/2011

г. Москва

14 мая 2012 г.

Дело N А40-61354/11-28-525

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Чучуновой Н. С., Волкова С. В.,

при участии в заседании:

от истца - Скоковой С. В. по доверенности от 10.01.2012 N 30-Д,

от ответчика - Хлюстова П. В. по доверенности от 10.02.2012,

от третьего лица - Хохоновой О. Н. по доверенности от 22.111.2011,

рассмотрев 04 мая 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "МАРТА"

на решение от 04 октября 2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Яниной Е. Н.,

на постановление от 15 декабря 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Панкратовой Н. И., Сумароковой Т. Я.,

по иску Департамента имущества города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью "МАРТА"

о расторжении договора аренды, истребовании объекта аренды

УСТАНОВИЛ: Департамент имущества города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "МАРТА" (далее ООО "МАРТА", ответчик) о расторжении договора аренды N 01-229/95 от 06.02.1995; выселении ответчика из нежилого помещения площадью 944,9 кв. м (этаж 1, пом.1, комн. 1-26, этаж 2, помещ.1, комн. 1-6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Крымский вал, д.9, стр. 25 и обязании передать по акту - приема передачи в освобожденном виде.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены.

Расторгнут договор аренды N 01-229/95 от 06.02.1995, заключенный между Департаментом имущества города Москвы и ООО "МАРТА".

ООО "МАРТА" выселено из нежилого помещения общей площадью 944,9 кв. м, (этаж 1, пом.1, комн. 1-26, этаж 2, помещ.1, комн. 1-6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Крымский вал, д.9, стр. 25 и обязано в освобожденном виде передать помещение Департаменту имущества города Москвы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 года указанное решение оставлено без изменения.

Суды установили наличие оснований для досрочного расторжения заключенного между сторонами договора аренды - нецелевое использование арендованного имущества и перепланировка помещения.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю имущество, которая ответчиком не исполнена; предусмотренных гражданским законодательством оснований для использования спорного помещения ответчиком после прекращения договора аренды суд не установил.

ООО "МАРТА" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой ответчик просит обжалуемые решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судами не учтено обстоятельство, что деятельность кафе носит сезонный характер - с 01.11 по 31.03, при этом в период с 01.04 по 31.10 в помещении не ведется какой-либо деятельности, не связанной с его использованием под кафе; что суд в нарушение статьей 431, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации отождествил понятия "неиспользование помещения" и "использование помещения не по целевому назначению".

Ответчик полагает, что суд апелляционной инстанции без достаточных оснований счел, что ответчик осуществил перепланировку арендуемого помещения; в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложил на ответчика доказывание обстоятельства, что он не является лицом, которое возвело и использует пристройку.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное учреждения культуры г. Москвы "Центральный парк культуры и отдыха им. М. Горького" (далее ГУП "ЦПКиО им. М. Горького", третье лицо).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, третье лицо возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

ГУП "ЦПКиО им. М. Горького" представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, N 01-229/95 от 06.02.1995, согласно которому первый предоставляет второму во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 944,9 кв. м, (этаж 1, пом.1, комн. 1-26, этаж 2, помещ.1, комн. 1-6), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Крымский вал, д.9, стр. 25, сроком до 01.09.2019.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 1, 3 статьи 615 указанного Кодекса установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 2.3 договора аренды N 01-229/95 от 06.02.1995 на арендатора возложена обязанность использовать помещение по прямому назначению, указанному в пункте 1 договора и технической документации на него, не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения в целях потребности арендатора, без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя.

Невыполнение арендатором полностью или частично условий настоящего договора является для арендодателя основанием для расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством (пункт 6.2 договора).

Суд установил, что 07.04.2011 Департаментом проведен осмотр использования объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Крымский вал, д.9, стр.25, в результате которого выявлено наличие нарушений условий договора в части нецелевого использования помещения, а также установлена перепланировка арендуемых помещений в виде надстройки/пристройки дополнительного помещения площадью около 800 кв. м без оформления разрешительных документов.

26.04.2011 в адрес ответчика истцом направлена претензия N 01-11/001837 от 20.04.2011 о необходимости устранения выявленных нарушений, в противном случае Департамент предложил досрочно расторгнуть договор аренды N 01-229/95 от 06.02.1995.

Истец, заявляя, что допущенные ответчиком нарушения не устранены, предъявил настоящий иск о расторжении договора и выселении ответчика из объекта аренды.

Как следует из акта осмотра нежилых помещений N 01-00682/11 от 13.09.2011, проведенного в соответствии с определением суда, спорное помещение фактически используется под офис, склад, мастерские и подсобные нужды, арендуемая площадь под кафе не используется, в помещениях имеется перепланировка, не согласованная с установленном порядке, возведена пристройка площадью около 800 кв. м. При осмотре присутствовали представители истца, ответчика, третьего лица; представитель ответчика (заместитель генерального директора Стрельцов В. В.) от подписания акта отказался без указания мотивов.

Довод ответчика о том, что деятельность кафе носит сезонный характер и период его работы, установленный приказом генерального директора Общества, связан с периодом функционирования катка на территории парка с 01.11. по 31.03., исследован, оценен судами и отклонен, поскольку договором аренды сезонность использования арендуемых помещений под кафе не предусмотрена, сезонность функционирования работы кафе с третьим лицом, на территории которого находится спорное здание, также не согласовывалась, приказ генерального директора Общества N 05-ОД от 01.10.2010 является внутренним документом Общества и не распространяет свое действия на принятые арендатором в рамках исполнения договора аренды обязательства.

Судами установлено, что арендуемое здание располагается на открытой круглогодично для доступа неопределенного круга лиц территории Центрального парка культуры и отдыха им. М. Горького, а не на отведенной исключительно для устройства катка территории.

Ссылка ответчика на то, что суд в нарушение статьей 431, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации отождествил понятия "неиспользование помещения" и "использование помещения не по целевому назначению", неосновательна, поскольку, как сказано выше, судом установлено, что арендованное помещение фактически используется под офис, склад, мастерские и подсобные нужды.

Девятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассмотрев дело, установил, что двухэтажные пристройки к переднему и заднему фасадам здания и одноэтажная пристройка с левого торца здания выполнены после передачи здания во владение и пользование ответчику, что данные пристройки используются именно ответчиком, что подтверждается актами осмотра от 07.04.2011, от 27.05.2011, от 13.09.2011; выпиской из техпаспорта БТИ от 25.07.1994 N 01-1360, являющейся в силу в п. 1.1. договора аренды от 06.02.1995 N 1-229/95 его неотъемлемой частью, определяющей характеристики переданного в аренду помещения, из которой не следует наличие каких-либо пристроек к зданию на момент передачи имущества в аренду ответчику.

Таким образом, при установленных судом обстоятельствах, что здание получено арендатором при заключении договора аренды без пристроек, наличии пристроек на момент осмотра здания, что ответчик является арендатором данного здания, довод ответчика о том, что апелляционным судом нарушена статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 которой предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, не является обоснованным.

При изложенных обстоятельствах суд правомерно признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным помещением ООО "МАРТА" суд не установил, решение о выселении ответчика из нежилого помещения обоснованно.

Исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание обстоятельства дела, суды пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 октября 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 года по делу N А40-61354/11-28-525 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. С. Чучунова С. В. Волков