Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 мая 2012 г. N Ф05-4654/12 по делу N А41-23946/2011

г. Москва

22 мая 2012 г.

Дело N А41-23946/11

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Носовой З. И. по доверенности от 02.04.2012,

от ответчика - Лосевой Л. В. по доверенности от 19.07.2011 N 175/11,

рассмотрев 15 мая 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

Открытого акционерного общества "ПОДИУМ"

на постановление от 10 февраля 2012 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Диаковской Н. В., Мизяк В. П., Юдиной Н. С.,

по иску Открытого акционерного общества "ПОДИУМ"

к Обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС" (Торговля и Недвижимость)"

о признании сделки недействительной

УСТАНОВИЛ: Открытое акционерное общество "ПОДИУМ" (далее ОАО "ПОДИУМ", истец) обратилось Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (далее ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)", ответчик) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 2.1, 2.2, 2.4, 2.5 Соглашения об использовании коммерческой недвижимости 3.5 от 09.03.2010.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 ноября 2011 года иск удовлетворен. Суд признал недействительными пункты 2.1, 2.2, 2.4, 2.5 Соглашения 3.5 от 09.03.2010 "Об использовании коммерческой недвижимости".

Суд счел, что условие Соглашения 3.5, относящееся к содержащимся в нем элементам предварительного договора аренды помещения и устанавливающее обязанность арендатора вносить платежи за заключение основного договора аренды, является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующее статье 429 данного Кодекса.

Также суд указал, что поскольку на момент заключения Соглашения 3.5 ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" не имело зарегистрированного права собственности в отношении возводимого им здания, то, не являясь его собственником, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", было не вправе распоряжаться помещениями в данном здании, в том числе путем сдачи их в аренду для каких бы то ни было целей.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2012 года указанное решение отменено, в иске отказано.

Апелляционный суд пришел к выводу, что при подписании Соглашения 3.5 ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" не распорядилось недвижимым имуществом, а лишь приняло на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с ОАО "ПОДИУМ" при условии государственной регистрации здания как объекта недвижимости, на условиях, определенных в Приложениях к названному Соглашению.

Суд установил, что пункт 2.1 Соглашения не является передачей площадей в аренду, а лишь предоставляет ОАО "ПОДИУМ" право провести работы, необходимые истцу для осуществления своей деятельности после вступления в силу договора аренды.

Передача помещений для проведения работ по акту приемки-передачи в соответствии с пунктом 2.2 Соглашения 3.5 также не свидетельствует о передаче помещений в аренду.

Пункты 2.4 и 2.5 регулируют порядок внесения платежей за заключение договора аренды. Указанные положения не противоречат действующему законодательству, позволяющему взимать плату за сам факт заключения договора, которая не является арендной платой и может быть уплачена до заключения договора аренды.

ОАО "ПОДИУМ" подана кассационная жалоба на вышеназванное постановление, согласно которой заявитель просит данный судебный акт отменить в части отказа в признании недействительным пункта 2.4 Соглашения, в этой части оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 02 ноября 2011 года; в остальной части постановление Десятого арбитражного апелляционного суда изменить, исключить из мотивировочной части постановления абзац 7 стр. 3 постановления следующего содержания: "Ссылаясь на то, что ответчик фактически передал помещения истцу в аренду до возникновения права собственности на данные помещения, ОАО "ПОДИУМ" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу", и абзац 1 стр. 3 постановления следующего содержания: "Истец указывает, что ответчик передал помещения в аренду истцу до регистрации своего права собственности на Торговый центр".

Истец заявляет, что к Соглашению в части его пунктов, относящихся к предварительному договору аренды, подлежала применению статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Считает, что поскольку платежи, установленные пунктом 2.4 Соглашения 3.5. по смыслу этого и иных положений Соглашения не являются авансовыми или обеспечительными и не подлежат зачету в счет уплаты арендатором будущей арендной платы, а являются именно платежами по предварительному договору - "за заключение договора аренды", суд первой инстанции правомерно признал условие п. 2.4 не соответствующим правовой природе предварительного договора и требованиям ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда апелляционной инстанции в данной части основан на неправильном применении норм материального права.

Заявляя об исключении из мотивировочной части постановления абзаца 7 стр. 3, абзаца 1 стр. 3 постановления, истец указывает, что ни в своих процессуальных документах, ни в устно озвученных пояснениях он не ссылался на передачу ему помещения ответчиком, а ссылался лишь на то, что, заключив Соглашение в той его части, которая относится к договору аренды (по мнению истца, это пункты 2.1. 2.2, 2.4 и 2.5), ответчик распорядился объектом недвижимого имущества, не имея при этом в отношении него зарегистрированного в установленном порядке права собственности. Речи о фактической передаче или непередаче имущества истцу при этом не шло. Более того, доказательств фактической передачи помещения ответчиком истцу по спорному Соглашению материалы дела не содержат и стороны на них не ссылались.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судом установлено, что между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (арендодатель) и ОАО "ПОДИУМ" (арендатор) заключено Соглашение об использовании коммерческой недвижимости 3.5 от 09.03.2010, предметом которого является определение сроков и условий для использования и аренды арендатором площадей до государственной регистрации договора аренды.

Согласно абзацу 4 преамбулы названного Соглашения до момента государственной регистрации права собственности арендодателя на Центр стороны намерены согласовать и предпринять ряд действий, направленных на обеспечение юридической и фактической возможности такой аренды.

В соответствии с пунктом 2.1 Соглашения арендодатель предоставляет арендатору право доступа на площади для целей осуществления на площадях работ, проводимых арендатором.

Передача площадей от арендодателя к арендатору для осуществления работ, проводимых арендатором, подтверждается актом приемки-передачи (пункт 2.2 Соглашения).

Арендатор осуществляет регулярные платежи за заключение договора аренды (далее именуемые как "платежи за заключение договора аренды") с даты начала аренды до момента государственной регистрации Центра (пункт 2.4 Соглашения).

Все условия о арендных платежах применяются к платежам за заключение договора аренды (пунктом 2.5 Соглашения).

Истец заявил о признании вышеперечисленных пунктов Соглашения (2.1, 2.2, 2.4, 2.5) недействительными (ничтожными) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующих статье 429 данного Кодекса.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 статьи 429 указанного Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктами 1, 3, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации истолковав условия Соглашения 3.5 от 09.03.2010, апелляционный суд установил, что данное Соглашение является смешанным договором и включает в себя условия предварительного и основного договора аренды и договора об оказании услуг.

Суд пришел к выводу, что пункт 2.1 Соглашения не является передачей площадей в аренду, а лишь предоставляет ОАО "ПОДИУМ" право провести работы, необходимые истцу для осуществления своей деятельности после вступления в силу договора аренды. Передача помещений для проведения работ по акту приемки-передачи в соответствии с пунктом 2.2 Соглашения также не свидетельствует о передаче помещений в аренду. Пункты 2.4 и 2.5 регулируют порядок внесения платежей за заключение договора аренды.

Указанные условия не противоречат действующему законодательству, позволяющему взимать плату за факт заключения договора, которая не является арендной платой и может быть уплачена до заключения договора аренды.

Подписав Соглашение 3.5, истец и ответчик приняли на себя также обязательства по заключению договора аренды, который является приложением к данному Соглашению. При этом обязательства по договору аренды возникают с даты регистрации права собственности ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на все здание, в котором находится объект аренды.

Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу, что ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" не распорядилось недвижимым имуществом, а лишь приняло на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с ОАО ПОДИУМ при условии государственной регистрации здания как объекта недвижимости, на условиях, согласованных в Приложениях к Соглашению 3.5 от 09.03.2010. Довод истца о том, что ответчик передал помещения в аренду до возникновения права собственности на данное помещение, обоснованно судом отклонен.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, судебная коллегия полагает отказ в иске правомерным, доводы истца о несоответствии оспариваемых пунктов Соглашения, в том числе 2.4, статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельными, неправильного применения апелляционным судом норм материального права суд кассационной инстанции не установил.

Доводы жалобы об исключении из мотивировочной части постановления абзаца 7 стр. 3, абзаца 1 стр. 3 постановления судебной коллегией отклоняются, поскольку данная обжалуемая часть постановления (абзацы: "Ссылаясь на то, что ответчик фактически передал помещения истцу в аренду до возникновения права собственности на данные помещения, ОАО "ПОДИУМ" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу", "Истец указывает, что ответчик передал помещения в аренду истцу до регистрации своего права собственности на Торговый центр") не влияет на оценку доказательств по делу и установление имеющих значение для дела обстоятельств, на выводы суда по существу спора.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2012 года по делу Арбитражного суда Московской области N А41-23946/11 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

О. И. Русакова Н. С. Чучунова