Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 мая 2012 г. N Ф05-3374/12 по делу N А41-38265/2010

г. Москва

31 мая 2012 г.

Дело N А41-38265/10

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Федосеевой Т.В.,

судей Нечаева С.В., Новосёлова А.Л.,

при участии в заседании:

от истца - Гусева М.Н.- доверенность N ИС-161 от 12.01.2012,

от ответчика - Панов А.А., Ермоленко К.Г. - доверенность N 242/11 от 30.09.2011,

от третьих лиц - извещены, представители не явились,

рассмотрев 24 мая 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)"

на постановление от 21 февраля 2012 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Диаковской Н.В., Катькиной Н.Н., Игнахиной М.В.,

по иску Министерства имущественных отношений Московской области (Московская область, город Красногорск-7)

к ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (Московская область, город Химки, ОГРН: 1035009550080)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

третьи лица: Администрация городского округа Балашиха Московской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее - Минимущество, или истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (далее - Общество, или ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 01016-Z от 07 июля 2003 года в сумме 4 460 571 руб. 59 коп. за период с 01 апреля 2010 года по 30 июня 2010 года и пени в размере 112 282 руб. 07 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа Балашиха Московской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Исковые требования предъявлены на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2011 года в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что правовым актом соответствующего органа исполнительной власти Московской области, как того требуют положения статьи 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года " 191-ФЗ "О введении в действие Гражданского кодекса Российской Федерации", спорный земельный участок до настоящего времени не включен в границы города Балашиха. Суд указал также на то, что истец не согласовал с ответчиком изменение размера арендной платы в установленном законом порядке.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда т 21 февраля 2012 года решение Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2011 года отменено. С Общества в пользу Министерства взыскана задолженность по арендной плате в сумме 4 460 571 руб. 59 коп. и пени в сумме 112 282 руб. 07 коп., всего: 4 572 853 руб. 66 коп.

Удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции мотивировал свой вывод тем, что ставка арендной платы является регулируемой ценой, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта в силу пункта 3.5 договора аренды от 07 июля 2003 года N 01016-Z и статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд сделал также вывод о том, что арендуемый Обществом земельный участок с кадастровым номером 50:15:040801:0005 площадью 83 300 кв.м. в 2010 году входил в границы города Балашиха, что подтверждается генеральным планом городского округа Балашиха, которым были установлены границы города Балашиха, утвержденным органами местного самоуправления 30 декабря 2005 года, а также проектом границ города Балашиха, утвержденным органом местного самоуправления 16 декабря 2008 года.

Сделав вывод о том, что арендуемый период входил в границы города Балашиха, апелляционный суд признал ответчика обязанным вносить арендную плату исходя из базового размера арендной платы для города Балашиха, установленного Законом Московской области от 26 сентября 2009 года N 109/2009-03.

На принятое постановление Обществом подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об его отмене как незаконного и необоснованного и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

В обоснование своих доводов заявитель указывает на нарушение апелляционным судом норм процессуального права - статей 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и норм материального права - статьи 22 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07 мая 1998 года N 73-ФЗ, пункта 1 части 1 статьи 85 Федерального закона "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации" N 131-ФЗ от 06 октября 2003 года, статьи 24 действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Заявитель указывает также на несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом постановлении, обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, факт включения арендуемого им земельного участка в границы города Балашиха не подтвержден, а поэтому у ответчика отсутствует обязанность уплачивать арендную плату по базовой ставке, установленной для городов.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В заседании суда кассационной инстанции представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права, а также соответствие выводов, изложенных в принятых по делу судебных актах, обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 07 июля 2003 года между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "ТурИнтэл" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности N 01016-Z, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 50:15:040801:0005, площадью 83 300 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный вблизи д. Абрамцево с/о Пехра-Покровский Балашихинского района Московской области, для размещения объектов парковой зоны, эколого-просветительского и торгово-рекреационного комплекса, 16 июля 2003 года Московской областной регистрационной палатой произведена государственная регистрация сделки.

Впоследствии права и обязанности Арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка были уступлены ООО "Экоцентр", которое, в свою очередь, уступило права аренды ООО "ИКЕА МОС" (Торговля и Недвижимость") по договору о передаче прав и обязанностей от 02 декабря 2004 года (свидетельство о государственной регистрации права N 623 999 от 30 декабря 2004 года).

25 апреля 2005 года между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО "ИКЕА МОС" (Торговля и Недвижимость) было подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 07 июля 2003 N 01016-Z, которым изменен порядок определения и изменения арендной платы за пользование земельным участком.

Пунктом 3.5 дополнительного соглашения N 2 от 25 апреля 2005 года предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения административно-территориального устройства Московской области, базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), категории, разрешенного вида использования, а также в иных случаях, установленным законом.

Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов, полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, категории, разрешенного вида использования земельного участка, коэффициентов в соответствии с законодательством Московской области.

Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на то, что согласно постановлению Губернатора Московской области от 27.082004 N 180-ПГ деревня Абрамцево Пехра-Покровского сельского округа Балашихинского района Московской области объединена с городом Балашиха.

Постановлением Главы муниципального образования "Балашихинский район" Московской области от 27 октября 2004 года N 1524 деревне Абрамцево, объединенной с городом Балашиха, присвоено наименование - "квартал Абрамцево".

Истец считает, что земельный участок, арендуемый Обществом, включен в границы города Балашиха, в связи с чем при расчете арендной платы подлежит применению базовая ставка арендной платы, применяемая для земельных участков, расположенных в границах города Балашиха.

Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из следующего: на основании постановления Губернатора Московской области от 27 августа 2004 года N 180-ПГ деревня Абрамцево Пехра-Покровского сельского округа Балашихинского района Московской области объединена с городом Балашиха, а постановлением Главы муниципального образования "Балашихинский район" Московской области от 27 октября 2004 года N 1524 деревне Абрамцево, объединенной с городом Балашиха, присвоено наименование - "квартал Абрамцево".

Согласно статье 85 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-Фз "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" при утверждении границ муниципальных образований во исполнение требований пункта 1 части 1 настоящей статьи допускается утверждение границ муниципальных образований в виде картографического описания. При этом границы муниципальных образований подлежат описанию и утверждению в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства не позднее 1 января 2015 года.

Решением Совета депутатов Балашихинского района Московской области от 20 декабря 2005 года N 8/39 и постановлением главы Балашихинского района от 30 декабря 2005 года N 53/39 утвержден Генеральный план городского округа Балашиха.

Решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 09 декабря 2008 года N 55/347 и постановлением главы городского округа Балашиха от 16 декабря 2008 года N 51/347 был утвержден проект границ города Балашиха в виде графического отображения и каталога координат характерных точек.

В соответствии с проектом границ, разработанным ООО "ЦНИП "ВИСХАГИ-ЦЕНТР" и утвержденным постановлением главы городского округа Балашиха от 16 декабря 2008 года N 51/347, в границы города Балашиха включен земельный участок с кадастровым номером 50:15:010801:5 (предыдущий номер 50:15:040801:0005), который был предоставлен Обществу по договору аренды от 07 июля 2003 года N 01016-Z.

Согласно справке о местоположении объекта недвижимости от 05 апреля 2006 года и кадастровому плану от 12 апреля 2006 года земельный участок с кадастровым номером 50:15:040801:0005 находится по адресу: город Балашиха, квартал Абрамцево.

На основании изложенного, апелляционный суд сделал вывод, о том, что арендуемый Обществом земельный участок с кадастровым номером 50:15:040801:0005 площадью 83 300 кв.м. в 2010 году входил в границы города Балашиха и ответчик обязан вносить арендную плату исходя из базового размера арендной платы для города Балашиха, установленного Законом Московской области от 26 сентября 2009 года N 109/2009-03.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами апелляционного суда, поскольку они сделаны без исследования обстоятельств, имеющих значение для разрешения настоящего дела.

Согласно имеющейся в материалах дела Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24 июня 2010 года N 15/025/2010-152 (л.д. 62, том 2), право собственности на земельный участок площадью 83 330 кв.м., расположенный вблизи деревни Абрамцево Пехра-Покровского сельского образования Балашихинского района Московской области, с кадастровым номером 50:15:040801:0005, зарегистрировано за Российской Федерацией.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-Ф "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В материалах дела не имеется вступивших в законную силу судебных актов, подтверждающих отсутствие у Российской Федерации прав на спорный земельный участок.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу положений статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента государственной регистрации права собственности за Российской Федерацией у Министерства имущественных отношений Московской области отсутствуют основания на получение с ответчика арендной платы за пользование земельным участком, относящимся к федеральной собственности, а также и пени за просрочку внесения арендных платежей.

Между тем, названной выше Выписке из ЕГРП оценка судами не дана.

Момент возникновения права собственности Российской Федерации не установлен.

Российская Федерация, являющаяся правообладателем, к участию в деле не привлечена.

При изложенном, принятое апелляционным судом постановление не может быть признано законным и обоснованным, а поэтому подлежит отмене на основании статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку изложенные выше вопросы не были предметом исследования и суда первой инстанции, решение Арбитражного суда Московской области также подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, привлечь к участию в деле Российскую Федерацию в лице уполномоченного органа, установить собственника спорного земельного участка и на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить наличие (или отсутствие) у истца права на предъявление и удовлетворение настоящего иска и с учетом установленного правильно разрешить спор.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 24 октября 2011 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 21 февраля 2012 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-38265/10 - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Приостановление исполнения постановления от 21 февраля 2012 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-3 8265/10, введенное определение Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 марта 2012 года, отменить.

Возвратить с депозитного счета Федерального арбитражного суда Московского округа ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" 4 575 000 руб. 00 коп., перечисленные по платежному поручению N 4606 от 24 февраля 2012 года.

Председательствующий судья

Т.В. Федосеева

Судьи

С.В. Нечаев А.Л. Новосёлов