Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 мая 2012 г. N Ф05-4996/12 по делу N А40-95609/2011

г. Москва

30 мая 2012 г.

Дело N А40-95609/11-150-785

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.,

судей Чучуновой Н.С., Хомякова Э.Г.

при участии в заседании:

от истца - Давыдова Е.Ю. - по доверенности от 10.01.2012 N 33-И-85/12

от ответчика - Житнева А.Ю. - по доверенности от 7.02.2011, Степина Л.К. - по доверенности от 14.10.2011, Руденок О.В. - по доверенности от 10.10.2011

рассмотрев 24 мая 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы

на решение от 28 ноября 2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Коноваловой Е.В.,

на постановление от 6 февраля 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы

о расторжении договора аренды

к ООО "ЮНИБЕСТКОМ"

УСТАНОВИЛ: Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИБЕСТКОМ" о расторжении договора аренды земельного участка N М-07-013983 площадью 12 804 кв.м. с кадастровым N 77:07:01002:113, имеющего адресные ориентиры: город Москва, Крылатские Холмы, вл. 38.

Требование о досрочном расторжении договора основано на пунктах 4.2.5, 6.1, 8.4 договора, статьях 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано, в частности неисполнением арендатором принятых по договору обязательств, предусмотренных в особых условиях к договору аренды, по строительству трехзвездочного гостиничного комплекса в 2006-2009 годах; возможностью в соответствии с условиями договора требовать расторжения договора в судебном порядке.

В отзыве на исковое заявление ответчик ссылается на ошибочные доводы истца, требующего расторжение договора; отсутствие нарушений договора со своей стороны; считает, что строительство гостиничного комплекса не осуществлено по обстоятельствам, за которые он не несет ответственность; довод о существенном нарушении условий договора - несостоятельным, просил в иске отказать.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2011 года по делу N А40-95609/11-150-785 в удовлетворении иска отказано.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 6 февраля 2012 года оставил решение суда без изменения.

Арбитражные суды обеих инстанций исходили из отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды.

В кассационной жалобе департамент ставит вопрос об отмене судебных актов как незаконных и необоснованных, по его мнению, он вправе в одностороннем порядке до истечения срока действия договора аренды расторгнуть его, предупредив другую сторону; договором аренды не предусмотрено обязательство арендодателя по выводу сторонних организаций с земельного участка; выводы судов в решении и постановлении не соответствуют обстоятельствам дела, а именно, приходя к выводам о незаключенности дополнительного соглашения от 20 апреля 2006 года к договору аренды, суды, вместе с тем, указывали на исполнение ответчиком особых условий исходя из этого соглашения.

Заявитель также указывает на издание Правительством Москвы постановления о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства гостиничного комплекса во владении 38 по улице Крылатские Холмы.

В связи с чем просит принять новый судебный акт о расторжении договора аренды.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель от Департамента земельных ресурсов города Москвы поддержал доводы и требования по кассационной жалобе.

Представители от ООО "ЮНИБЕСТКОМ" просили оставить судебные акты в силе по изложенным в них обстоятельствам.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения судами норм права при рассмотрении дела и принятии судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене решения и постановления судов.

При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что Москомземом (правопредшественником истца - арендодателем) и ЗАО "Акмалэнд" (арендатором) заключен договор аренды от 21 апреля 1999 года N М-07-013983, предметом которого является земельный участок кадастровый N 770701002113 площадью 12 801 кв.м., имеющий адресные ориентиры: город Москва, ул. Крылатские Холмы, вл. 38, предоставляемый в аренду под размещение торгово-развлекательного центра с подземным гаражом-стоянкой и встроенно-пристроенными ТП и ЦТП.

На участке расположен торговый павильон, подлежащий выводу; на участке имеются земли постороннего пользования: ТП ОАО "Мосэнерго" площадью 87 кв.м., тяговая подстанция, сблокированная со зданием конечной автобусной станции ГП "Мосгортранс" площадью 1 709 кв.м.

Договор заключен на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации, регистрация произведена 20 октября 2000 года.

Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка уступлены ООО "ЮНИБЕСТКОМ" на основании трехстороннего дополнительного соглашения от 26 мая 2003 года с 7 апреля 2003 года.

Распоряжением Правительства Москвы от 6 октября 2005 года за N 1964-РП принято предложение Комитета по внешнеэкономической деятельности города Москвы по проектированию для строительства трехзвездочного гостиничного комплекса по адресу: ул. Крылатские Холмы, вл. 38; принято к сведению, что ООО "ЮНИБЕСТКОМ" владеет земельным участком общей площадью 1, 29 га по данному адресу на условиях аренды сроком 49 лет (договор аренды земельного участка от 21 апреля 1999 года N М-07-013983), и осуществит проектирование и строительств в 2006-2009 годах гостиничного комплекса на этом участке за счет собственных и привлеченных средств.

Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписано дополнительное соглашение от 28 апреля 2006 года к договору аренды земельного участка от 21 апреля 1999 года, которым изменено целевое использование земельного участка, участок предоставляется в аренду под проектирование и строительство трехзвездочного гостиничного комплекса.

Пункт 4.2.5 особых условий договора аренды изложен в следующей редакции: "Выполнить строительство трехзвездочного гостиничного комплекса в 2006-2009 годах в соответствии с проектом застройки участка, благоустройство территории завершить в те же сроки".

Как установлено судами, дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном порядке, вместе с тем, из представленных ответчиков документов суды пришли к выводу о том, что арендатором начаты работы для исполнения условий этого соглашения путем заключения договоров на разработку архитектурно-градостроительных решений, в результате которой, в частности, разработан градостроительный план земельного участка, который зарегистрирован в 2009 году, однако городом не решен вопрос по выводу сторонних землепользователей.

В связи с чем, при недостаточности условий для расторжения договора аренды земли, отсутствие у истца договорного права для его расторжения в одностороннем порядке, арбитражный суд первой инстанции отказал в иске, апелляционный суд поддержал выводы суда.

Судебная коллегия, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, изучив материалы дела, считает необоснованным утверждение заявителя относительно его права на одностороннее расторжения договора, которое предусмотрено, по мнению департамента, в пункте 6.1 договора аренды. Такое условие договор не содержит, на этом основании суды правильно отвергли позицию истца.

Однако в том же условии договора, на котором истец основывает свое требование, стороны определили, что арендодатель вправе досрочно в установленном законом порядке расторгнуть договор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора.

Как установлено судами, в разделе особые условия и пункте 4.2.5 договора аренды с учетом распоряжения Правительства Москвы от 6 октября 2005 года N 1964-РП, в дополнительном соглашении от 28 апреля 2006 года к договору аренды арендатор принял обязательство о строительстве гостиничного комплекса в 2006-2009 годах. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, что ответчик начал строить объект или приступил к освоению земельного участка либо ему продлены сроки строительства.

В соответствии с пунктов 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

При заключении договора аренды собственник земельного участка - город Москва был вправе рассчитывать на освоение земельного участка арендатором способом создания и ввода в эксплуатацию гостиничного комплекса.

Департамент земельных ресурсов города Москвы является уполномоченным органом власти и действует в интересах собственника.

Департамент земельных ресурсов города Москвы (ранее - Московский земельный комитет), действует на основании полномочий, предоставленных пунктом 10 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Как указано выше, договором аренды земельного участка такое основание предусмотрено.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного Кодекса Российской Федерации неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом и договором аренды земельного участка, являются основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 информационного письма Президиума от 5 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

С учетом изложенных обстоятельств решение и постановление подлежат отмене, поскольку выводы судов о недостаточности сведений и фактов для расторжения договора необоснованны.

В претензии от 19 апреля 2011 года теруправления в ЗАО города Москвы, адресованному ООО "ЮНИБЕСТКОМ", арендатору предложено устранить нарушения договора аренды в определенный срок, в случае неустранения - рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора.

Правительство Москвы приняло постановление от 17 января 2012 года N 10-ПП о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства гостиничного комплекса по адресу: ул. Крылатские Холмы, вл. 38 с расторжением договора аренды земельного участка от 21 апреля 1999 года N М-07-013983 в судебном порядке, а также признаны утратившими силу распоряжение Правительства Москвы от 6 октября 2005 года N 1964-РП о проектировании гостиничного комплекса, приложения к постановлению Правительства Москвы от 14 апреля 2009 года N 305-ПП в части размещения указанного объекта в генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве.

В связи с чем дело подлежит передаче на новое рассмотрение для устранения всех имеющих значение для дела обстоятельств, вынесения соответствующего нормам права судебного акта.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2011 года по делу N А40-95609/11-150-785 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2012 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

Н.С. Чучунова Э.Г. Хомяков