Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 июня 2012 г. N Ф05-5470/12 по делу N А40-114065/2011

г. Москва

14 июня 2012 г.

Дело N А40-114065/11-53-1030

Резолютивная часть постановления объявлена 6 июня 2012 г..

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2012 г..

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Русаковой О.И., Хомякова Э.Г.

от истца(заявителя),Федеральное государственное бюджетное обрахзовательное учреждение высшего профессиолнального образования "Российский государственный аграрный университет--МСХА им. Тимирязева К.А."(ОГРН 1037739630697) Маликова К.В.., дов. от 30.05.2012 г..

от ответчика, ООО "Межрегиональное содружество пчеловодов СОВАП" (ОГРН 1097746235234) -Ембулаев М.С.-директор., Онишко Н.В. дов. от 30.05.2012 г..

рассмотрев 6 июня 2012 г.. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное содружество пчеловодов "СОВАП"

на решение от 24 января 2012 г..

арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Козловым В.Ф.

на постановление от 12 марта 2012 г...

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю,Кораблевой М.С.

по иску Федерального государственного бюджетного образоавтельного учреждения высшего профессионального образования "Российский аграрный университет -МСХА имени К.А.Тимирязева "

об обязании освободить помещение

к ООО"Межрегиональное содружество пчеслововдов СОВАП"

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российский аграрный университет -МСХА имени К.А. Тимирязева" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Межрегиональное содружество пчеловодов СОВАП" об обязании освободить занимаемые нежилые помещения по адресу: г. Москва, ул. Пасечная, влад.3 (территория учебной пасеки).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 января 2012 г. исковые требования удовлетворены.Общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональное Содружество пчеловодов "СОВАП" обязано освободить занимаемые нежилые помещения по адресу:г. Москва, ул. Пасечная, влад.3, принадлежащие Федеральному государственному бюджетному образовательнеому учреждению высшего профессионального образования "Российский государственный аграрный университете - МСХА имени К.А. Тимирязева" на праве оперативного управления.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2012 г.. решение арбитражного суда г. Москвы от 24 января 2012 г.. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО"Межрегиональное содружество пчеловодов" СОВАП"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами,ООО "Межрегиональное содружество пчеловодов "СОВАП" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 24 января 2012 г.., постановление Девятого арбитражного апелляционногог суда от 12 марта 2012 г.. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что находит необоснованным вывод суда первой и апелляционной инстанции о том, что у Университета возникло право на досрочное расторжение договора аренды.

19 марта 2010 г.. по результатам конкурса на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, между Университетом и ответчиком был заключен договор аренды N 6\2010 нежилого помещения, расположенные по адресу: г. Момсква, ул. Пасечная, влад.3..

ООО" Межрегиональное содружество пчеловодов "СОВАП" в июне 2010 г.. исполнил обязанность по оплате арендной платы за апрель, май, июнь 2010 г.. в полном объеме..Арендная плата за период с июля по ноябрь 2010 г..оплачена.

22 сентября 2010 г.. и 24 ноября 2010 г.. Университет направил ООО"Межрегиональное содружество пчеловодов "СОВАП" письма,(исх N 02-15\565 и 02-15\844), в которых предлагалось повторно оплатить арендную пллату за период с апреля по июнь 2010 г.., освободить занимаемы помещения в связи с расторжением в односторлоннем порядке договор аренды.

22 сентября 2010 г.. и 24 ноября 2010 г.. задолженности ответчика перед Университетом не существовало и право требовать расторжения договора аренды на основании п.7.2.1 договора у Университетеа не возникло.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 29 Информационного письма N 66 от 11 января 2002 г.. " Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу императивного характера нормы части третььей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумый срок.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, при этом письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

На даты направления предупреждений у ответчика не было нарушений условий договора., и в силу ч.3 ст. 619 ГК РФ. отсутствовали основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

После истечения срока действия договора (29 марта 2011 г..) ответчик продолжил пользоваться помещением при отсутствитии возражений со стороны истца, оплачивает арендную плату на оьсновании счетов, выставляемых арендодателем.

В соотвеитствии с ч.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды, заключенный Университетоим и ООО"Межрегиональное Содружество пчеловодов "СОВАП" считается возобновленным на неопределенный срок и его прекращение должно осуществляться по правилам п.2 ст. 610 ГК РФ, а именно, арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.Такого уведомления университет ответчику не направлял.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанции сделали не основанный на обстоятельствах и имеющихся доказательствах вывод о прекращении действия договора с 29 марта 2011 г.. и о выселении ответчика из помещения..

В судебном заседании ООО"Межрегиональное содружество пчелововдо "СОВАП" поддержало доводы кассационной жалобы.

Истец, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования"Российский государственный аграрный университетет- МСХА имени К.А. Тимирязева " в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согноасен, решение арбитражного суда г. Москвы от 24 января 2012 г.., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2012 г.. находит законным и и обоснованными.

В обоснование возражений истец указал, что что университет в одностороннем порядке досрочно расторг договор аренды с ООО"Межрегиональное содружнество пчеловодов "СОВАП" в соответствии с п.п.7.2,7.4 договора аренды, а в связи с неуплатой в сроки, предусмотренные п.5.3 договора (до 15-го числа месяца) арендной платы.

Согласно п. 7.4 договора договор считается расторгнутым в одностороннем порядке после истечения 7 дней с даты получения арендатолром письменного предупрпреждения. Уведомление получено 22.09.2010 г.., следовательно,договор аренды считается растрогнутым с 30.09.2001 г...

Арендная плата за апрель, май, июнь 2010 г.. не поступила на счет Университета до настоящего времени.

Доводы ответчика о надлежащем исполнении обязательств не соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Согласно имеющимся копиям платежных поручений, оплата по счету от 12 апреля 2010 г.. произведена ответчиком 25 июня 2010 г..,

Оплата по счету от 11 мая 2010 г.. произведена ответчиком 25 июня 2010 г..

Оплата по счеиу от 9 июня 2010 г.. произведена ответчиком 25 июня 2010 г..

Вопрос о размере задолженности и о ее взыскании не рассматривался судом первой и апелляционной инстанции, так как истец предъявил иск об освобождении помещений в связи с расторжением договора в односторонннем порядке. Вопрос о задолженности рассматривался как фактическое основание для расторжения договора аренды.

По мнению истца, судом первой и апелляционной инстанцией в полной мере исследованы и оценены представленные доказательства.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив матреиалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда г. Москвы от 24 января 2012 г.., постановление Девятого арбитражного апелляционногог суда от 12 марта 2012 г.. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что 19 марта 2010 г.. между Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования"Российский государственный аграрный университет -МСХА имени К.А. Тимирязева "(арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональное Содружество пчеловодов "СОВАП"(арендатор) заключен договор аренды N 6/2010 нежилых помещений общей площадью 310 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пасечная, влад. 3, территория учебной пасеки., для использования под служебные помещения, складское помещение и магазин.(л.д.15-22т.1) Договор аренды заключен на срок с 1 апреля 2010 г.. по 29 мая 2011 г..

По акту приема-передачи от 1 апреля 2010 г.. арендодатель передал, а арендатор принял в пользование помещения площадью 310,0 кв.м. по указанному адресу (л.д.22т.1)

По условиям договора арендатор обязался использовать помещения исключительно по прямому назначению, указанному в п.1.1 договора.

В п.5.1 договора стороны определили размере арендной платы-582 920.00 руб. в год, включая НДС 18%, размер арендной платы в месяц составляет 48 576,67 руб.

Согласно п. 5.3 договора арендная плата вносится ежемесячно арендатором на расчетный счет арендодателя в срок не позднее 15-го числа месяца, подлежащего оплате.

В случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в п.5.3 договора арендатор по требованию арендодателя оплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. (п.6.2 договора)

В соответствии с п. 7.2 договора настоящий договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора:

7.2.1 при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, предусмотренные п.5.3 договора независимсо от ее последующего внеения;

7.2.2при использовании помещений ( в целом или частично) не в соответствии с целями, определенными в п. 1.1 настоящего договора.

Согласно п. 7.4 договора после письменного предупреждения арендодателеми за неуплату или просрочку оплаты арендатором за аренду в сроки, предусмотренные п.5.3 договора,договор считается расторгнутым арендодателем в одностороннем порядке по истечении семи дней с даты получения арендатором письменного предупреждения арендодателя.

20 сентября 2010 г.. Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профссионального оброазования "Российский государственный аграрный университет -МСХА им. К.А. Тимирязева направило ООО"Межрегиональное Содружество пчеловодов СОВАП" уведомление об имеющейся задолженности по арендной плате в размере 205 833,35 руб., НДС-7 410.00 руб., которые необходимо оплатить в срок до 1 октября 2010 г.. и освободить занимаемые нежилые помещения в связи с досрочным расторжением договора в соотвествтиии с п.п.7.2.1,7.4 договора (л.д.23т.1) Указанное уведомление было получено ответчиком 22 сентября 2010 г..

24 ноября 2010 г.. истец уведомил ответчика о том, что договор аренды расторгнут с 30 сентября 2010 г.. в соответствии с п. 7.4 договора и потребовал оплатить в срок до 15 декабря 2010 г.. задолженность перед Университетом в размере 172 076,68 руб. и освободить занимаемые нежилые помещения.(л.д.24т.1)

Помещения ответчиком не освобождены, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой и апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Межрегтональное содружество пчеловодов СОВАП" взятые на себя обязанности по оплате исполняло ненадлежащим образом, арендные платежи вносились с нарушением утановленных договором сроков оплаты,, что повлекло право истца на досрочное расторжение договора аренды.

Согласно п.1 ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Фендерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Основанием для досрочного расторжения договора аренды явилось несвроевременная и не в полном объеме оплата арендных платежей, в обоснование исковых требований истец указал, что ответчиком не оплачена арендная плата за апрель 2010 г.., май 2010 г.., июнь 2010 г.., по состоянию на 1 сентября 2010 г.. имеется задолженность в размере 205 833,35 руб.

Судом первой и апелляционной инстанции не дана надлежащая оценка доводу ответчика об отсутствии задолженности по арендной плате на момент уведомлений от 20 сентября 2010 г.., 24 ноября 2010 г..В обоснование указанных доводов ответчиком представлены копии платежных поручений с отметкой банка о принятии их к исполнению.По утверждению истца, арендная плата за апрель, май,июнь 2010 г.. до настоящего времени на счет Университета не поступила.

Учитывая, что в материалы дела представлены только копии платежных поручений, суду следовало проверить довод истца о своевременном перечислении арендной платы на основании счетов, выставляемых истцом и об отсутствии задолженности на момент направления уведомления о досрочном расторжении договора и о возобновлении договора на неопределенный срок после погашения задолженности, а также довод истца о непоступлении арендной платы за апрель, май, июнь 2010 г..

Указанные обстоятельства имеют значение для установления оснований для досрочного расторжения договора аренды.

При новом рассмотрении следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать надлежащую оценку доказательствам в их совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь ст. ст. 176,284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда г. Москвы от 24 января 2012 г.. по делу N А40-114065\11-53-1030, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2012 г.. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий

Чучунова Н.С.

Судьи

Русакова О.И. Хомяков Э.Г.