Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 июня 2012 г. N Ф05-5398/12 по делу N А40-106616/2011

г. Москва

15 июня 2012 г.

Дело N А40-106616/11-120-882

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О.И.,

судей Хомякова Э.Г., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от ответчиков:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Гультяева К. С. по доверенности от 17.04.2012 N 5790/2012,

рассмотрев 07 июня 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение от 09 декабря 2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Блинниковой И. А.,

на постановление от 05 марта 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Цымбаренко И. Б., Свиридовым В. А., Москвиной Л. А.,

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Си Эм Си"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Федеральному государственному унитарному предприятию "Центр управления федеральной собственностью"

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "Си Эм Си" (далее ООО "Си Эм Си", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление Росреестра по Москве, первый ответчик), Федеральному государственному унитарному предприятию "Центр управления федеральной собственностью" (ФГУП ""Центр управления федеральной собственностью", второй ответчик) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97, оформленного письмом от 01.08.2011 N 12/024/2011-953.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 декабря 2011 года частично удовлетворено заявление ООО "Си Эм Си".

Суд признал незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97, оформленный письмом от 01.08.2011 N 12/024/20011-953.

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать договор аренды N 267/10-10 от 19.10.2010, заключенный между ООО "Си Эм Си" и ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу.

В части требований к ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" заявление оставлено без удовлетворения.

Суд, установив, что ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" имеет в хозяйственном ведении недвижимое имущество, являющееся объектом договора аренды N 267/10-10 от 19.10.2010, обладает правом на сдачу указанного имущества в аренду, признал незаконным отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97, оформленный письмом от 01.08.2011 N 12/024/2011-953, счел, что данный отказ не соответствует закону и нарушает права и законным интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В части требования к ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" суд в иске отказал, поскольку последний является ненадлежащим ответчиком, требования к которому заявителем не предъявлены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2012 года указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, Управлением Росреестра по Москве подана кассационная жалоба, согласно которой первый ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Заявитель жалобы полагает, что объект незавершенного строительства не может являться объектом аренды, поскольку данный объект нельзя использовать исходя из потребительских свойств зданий и сооружений до того момента, пока объект не будет сдан в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством в связи с чем договор аренды такого объекта недвижимости является незаключенным.

Первый ответчик указывает, что на заявленный к регистрации права аренды объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Большпя Черемушкинская, д. 25, стр. 97, площадью 8042, 1 кв. м, права в ЕГРП не зарегистрированы, в связи с чем заявленный к регистрации договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Управление Росреестра по Москве в судебном заседании поддержало доводы кассационной жалобы.

ООО "Си Эм Си" в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" в судебное заседание не явилось, заявило о рассмотрении дела без его участия; представило отзыв, согласно которому возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что 01.08.2011 письмом исх. N 12/024/2011-953 Управление Ростреестра по Москве отказало ООО "Си Эм Си" в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97, заключенному между ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" (арендодатель) и ООО "Си Эм Си" (арендатор).

Отказывая в государственной регистрации договора аренды, первый ответчик сослался на абз. 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если, документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав.

В проведении регистрационных действий отказано ввиду того, что объект незавершенного строительства не может являться объектом договора аренды, использовать указанный объект можно только для завершения строительства.

Также первый ответчик сослался на положения пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13 вышеназванного Федерального закона, согласно которым государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Управление Росреестра по Москве указало, что объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97 является объектом незавершенного строительства с обшей площадью 3 311 кв.м, на который зарегистрировано право хозяйственного ведения ФГУП "Центр управления федеральной собственностью"; право хозяйственного ведения арендодателя на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 19.10.2010 N 267/10-10 - нежилое помещение общей площадью 8042,1 кв.м, расположенное в отдельно стоящем здании объекта незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97, а также нежилое здание общей площадью 8 042,1 кв.м по вышеуказанному адресу, в отношении которого представлен кадастровый паспорт от 14.01.2010, в ЕГРП не зарегистрировано.

Запись о регистрации права (77-77-11/007/2008-339 от 14.03.2008), указанная в пункте 1.2 договора аренды от 19.10.2010 N 267/10-10, является записью о государственной регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" на незавершенный строительством объект общей площадью 3 311 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Полагая отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97, оформленный письмом от 01.08.2011 N 12/024/2011-953, не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы ООО "Си Эм Си", последний обратился с настоящим заявлением в суд.

Пунктом 31 главы III "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 N 710) в графе "Площадь" для объекта незавершенного строительства указывается общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах.

В соответствии с указанной нормой при регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" на объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Большая Черемушкинская, д. 25, стр. 97 в свидетельстве о государственной регистрации права от 14.03.2008 указана общая площадь застройки 3311 кв. м и степень готовности объекта - 80%.

Суды, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установили, что на момент регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "Центр Управления Федеральной собственностью" фактическая площадь объекта незавершенного строительства была такой же, как передаваемая заявителю в аренду - 8042,1 кв.м, в реестр внесена площадь "Пятна застройки" согласно вышеуказанным Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Суды пришли к правильному выводу, что если у правообладателя ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" зарегистрировано право хозяйственного ведения на весь объект незавершенного строительства, то указанное право распространяется на все помещения, входящие в состав объекта.

При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда, что ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" имеет право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 19.10.2010 N 267/10-10, в соответствии со статьями 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе передать вышеуказанное спорное имущество в аренду другому лицу.

Ссылка регистрирующего органа на то обстоятельство, что объект незавершенного строительства не может являться объектом договора аренды, не основана на законе.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, отсутствие регистрации договора аренды от 19.10.2010 нарушает права арендодателя и арендатора.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие) и отказавших в совершении действий, принятии решений; сведения о действиях (бездействии), решениях; название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения; указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Суды, установив, что отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97, заключенного между ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" (арендодатель) и ООО "Си Эм Си" (арендатор), нарушает права и законные интересы заявителя; ответчик не доказал законность примененных оснований отказа в совершении регистрационных действий, пришли к обоснованному выводу о признании данного отказа в государственной регистрации договора недействительным, обязании Управления Росреестра по Москве зарегистрировать названный договор аренды.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 09 декабря 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2012 года по делу А40-106616/11-120-882 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Э. Г. Хомяков Н. С. Чучунова