Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июня 2012 г. N Ф05-6078/12 по делу N А40-91744/2011

г. Москва

21 июня 2012 г.

Дело N А40-91744/11-1-537

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - Чучуновой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.,

при участии в заседании:

от ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" - Иванова И.В., дов. от 11.01.2011 г..

от Департамента земельных ресурсов г.Москвы - Нагорная М.Ю., дов. от 10.01.2012 г..

рассмотрев 18.06.2012 г.. в судебном заседании кассационные жалобы Департамента земельных ресурсов г.Москвы, ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со"

на решение (определение) от 15.02.2012 г..

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей (судьями) Лиловой О.Г.,

на постановление (определение) от 05.04.2012 г..

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями (судьей) Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Сумароковой Т.Я.,

по иску ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" (ОГРН 1027700033690, 127562, г. Москва, ул. Декабристов. 20)

к ДЗР г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д.20)

о расторжении договора аренды и взыскании 5 770 549 руб.,

по иску ДЗР г. Москвы к ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" о расторжении договора аренды и взыскании 329 283 руб. 21 коп.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" (далее-истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее-ответчик) о расторжении Договора аренды от 26.04.2006 г.. N М-05-026582 и взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной оплаты стоимости права заключения договора аренды земельного участка в сумме 4 500 150руб., внесенной арендной платы в сумме 1 270 399руб. 02коп.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" о расторжении Договора аренды от 26.04.2006 г.. N М-05-026582 и взыскании задолженности по арендной плате за период с января по июнь 2011 г.. в сумме 222 290руб. 30коп. и начисленной на нее за период с 07.07.2009 г.. по 30.06.2011 г.. договорной неустойки по ставке 0,2% от просроченной суммы в день.

Определением суда первой инстанции от 23.12.11 дела N А40-91744/11-1-537 и N А40-112162/11-9-1006 объединены в одно производство с присвоением номера А40-91744/11-1-537.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.02.2012 г.. с учетом определения об исправлении опечаток и арифметической ошибки в решении суда от 15.02.2012 г.., суд взыскал с ДЗР г. Москвы в пользу ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" 3 995 031 руб. неосновательного обогащения, 39 897 руб. 66 коп. расходов по госпошлине, в остальной части иска о взыскании неосновательного обогащения отказал; взыскал с ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" в пользу ДЗР г. Москвы 222 290 руб. 30 коп. долга, 10 699 руб. 29 коп. пени с применением ст. 333 ГК РФ; в результате зачета взыскал с ДЗР г. Москвы в пользу ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" 3 801 939 руб. 07 коп.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2012 г.. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебным актами, Департамент земельных ресурсов г.Москвы, ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" обратились в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

В кассационной жалобе Департамент земельных ресурсов г.Москвы просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части взыскания с Департамента земельных ресурсов г.Москвы суммы неосновательного обогащения в размере 3 995 031 руб. и отказать в удовлетворении требований ООО Транскапитал и Со?; в остальной части судебные акты оставить без изменения.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- Согласно ч.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Оплата выкупа была произведена во исполнение п. 4.4 Договора, т.е. исполнено ?Транскапитал и Со? по договорным обязательствам до момента расторжения договора.

Таким образом, судами применена норма материального права, не подлежащая применению, так как главой 60 ГК РФ не предусмотрена обязанность возврата неосновательного обогащения стороной по договору в случае расторжения договора при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно ч. 5 ст. 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, гражданским законодательством четко определено, что при расторжении договора одна из сторон может требовать только возмещение убытков, а не неосновательного обогащения.

- При принятии судебных актов суд пришел к выводу, о том, что Департамент обязан возвратить арендатору часть оплаты стоимости права заключения договора аренды земельного участка, которая приходится на период после расторжения Договора аренды, а также указали, что договор считается расторгнутым со дня вступления решения в законную силу.

Решение Арбитражного суда г. Москвы вступило в законную силу 05.04.2012.

ООО "Транскапитал и Со" в материалы судебного дела был представлен расчет о взыскании неосновательного обогащения, включающий полностью уплаченный выкуп права аренды и уплаченную арендную плату. Иного расчета в материалы дела Истцом не представлено.

Таким образом, судами не проверен период и размер суммы неосновательного обогащения после расторжения Договора аренды.

- В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истец основывает свои требования на том, факте, что 01.08.2008 из письма Москомархитектуры стало известно, что земельный участок расположен в природном комплексе и на участке не возможно было строительство.

Однако, данный факт был известен Истцу 09.06.2005, что подтверждается письмом ООО "Транскапитал и Со" из которого следует, что Истец знал о наличие земельного участка в природном комплексе.

Таким образом, Истцом был пропущен срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

Кроме того, срок исковой давности пропущен и с даты, которой, по мнению Истца, ему стало известно о невозможности строительства, т.е. с 01.08.2008.

Следовательно, к моменту предъявления искового заявления (18.08.2011) истек установленный трехлетний срок исковой давности на взыскание суммы неосновательного обогащения.

- на момент заключения договора Арендатору было известно о том, что земельный участок расположен в природном комплексе, а также о том, что на указанном земельном участке, возможно, производить строительство только после разработки акта разрешенного использования, т.е. документов позволяющих определить возможность строительства на указанном земельном участке.

В кассационной жалобе ООО "Транскапитал и Со" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения исковых требований Департамента земельных ресурсов города Москвы о взыскании с ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" долга и пени путем зачета, в остальной части судебные акты оставить без изменения.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- проект Соглашения о расторжении договора аренды от 21.09.11 и претензия о погашении задолженности по арендной плате в размере 222 290 руб.30 коп., подготовленные ДЗР г. Москвы, направлены в ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" почтой лишь 03.10.11, в то время как ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" 18 мая 2011 г. уже было подано исковое заявление о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением договора Арендодателем.

Соответственно, Арендатор получил копию искового заявления от ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" и лишь после этого начал совершать действия, направленные на расторжение договора аренды по инициативе Арендодателя.

Между тем, обязательства сторон по договору аренды являются встречными.

Таким образом, Арендатор на законных основаниях совершил действия направленные на приостановление действия договора аренды в части не оплаты арендных платежей для решения Арендодателем вопроса о расторжении договора аренды во внесудебном порядке.

Поскольку вина Арендатора в приостановлении выплаты арендных платежей отсутствует и возможность приостановления исполнения встречного обязательства предусмотрена нормами ГК РФ, а именно ч.2. ст.328 ГК РФ, законных оснований у суда первой инстанции взыскивать с ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" в пользу ДЗР г.Москвы арендную плату и неустойку за несвоевременную уплату арендных платежей путем зачета не имелось.

- несмотря на то, что инициатива расторжения договора исходила от Арендатора, и лишь спустя 8 месяцев Арендодателем Арендатору было направлено Уведомление о расторжении договора от 2.08.11 и Претензия от 21.09.11, суд первой инстанции в своем решении расторг договор аренды по соглашению сторон.

Поскольку вина за несвоевременное принятие решения о расторжении договора аренды Арендодателем должна быть возложена на него, взыскание задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа за период с 01.01.11 по 30.06.11 по договору аренды является неправомерным и не соответствующим обстоятельствам дела.

- Отказывая ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 270 399 руб.02 коп., суд решил, что оно не подлежит удовлетворению, поскольку ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" не приведены доводы и доказательства, свидетельствующие о невозможности исполнения в период действия акта разрешенного использования предусмотренных в нем условий разработки проектной документации.

Между тем, акт разрешенного использования выдан на два земельных участка для ООО "ТЕСКЛА" и ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со", у которых имеется Соглашение о совместном использовании земельных участков, расположенных рядом и имеющих общие границы.

Строительство торгового комплекса не началось не из-за отсутствия необходимой проектной документации, а из-за неисполнения Москомархитектурой постановления Правительства Москвы "О корректировке границ объектов природного комплекса N 54 и N 170 Южного административного округа города Москвы", которое должно было быть исполнено Москомархитектурой в течение 6 месяцев.

Как установлено вступившим в законную силу решением суда по делу N А40-55810/10-150-451 от 21 октября 2010 г. по иску ДЗР г.Москвы к ООО "ТЕСКЛА" о взыскании штрафа за неисполнение особых условий по договору аренды, имеющим по мнению истца преюдициальное значения для настоящего дела, ответчик не может нести ответственность за нарушение сроков проектирования, строительства, сдачи в эксплуатацию и оформления прав на возведенный объект недвижимости; суд по указанному делу пришел к выводу об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков последующего проектирования и строительства.

Суду был предоставлен градостроительного план земельного участка от 9.12.11, подготовленный Москомархитектурой, где видом разрешенного использования является: благоустройство и озеленение.

Наличие градостроительного плана земельного участка, выданного Москомархитектурой с разрешенным использованием благоустройство и озеленение свидетельствует о том, что имеются основания к прекращению договора аренды по основаниям, указанным в 4.1. ст. 417 ГК РФ, т.е. в связи с изданием акта государственного органа.

При наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с изданием акта государственного органа, суд не применил указанную норму права и не расторг договор аренды, по основаниям указанным в ч. 1. ст.417 ГК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, против удовлетворения кассационной жалобы ДЗР г.Москвы возражал.

Представитель ДЗР г.Москвы поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, против удовлетворения кассационной жалобы ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" возражал.

Оценив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" (арендатор) по результатам торгов заключен прошедший государственную регистрацию Договор аренды от 26.04.2006 г.. N М-05-026582 (Т. 1, л.д. 9-20), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 31.01.2055г. земельный участок с кадастровым N 77:05:08002:145 площадью около 4400руб. с адресными ориентирами: г. Москва, ст. метро "Улица академика Янгеля", для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра.

Договор заключен сроком до 31 января 2055 года. (п.2.1).

Истец платежными поручениями оплатил ответчику выкуп права аренды земельного участка в размере 4 500 150 руб., что подтверждается платежными поручениями от 19.04.06г. N 2 и от 21.04.06г. N 3, согласно условиям п. 4.4 договора.

Истцом оформлен акт разрешенного использования участка от 18.05.07г. N А-3802/98, который действителен в течение 1 года.

Письмом от 01.08.08г. N 001-ОКЗ-980/8-1, направленным в адрес истца, Москомархитектура отказала в продлении срока действия акта разрешенного использования, сославшись на решение, принятое Межведомственной комиссией по оценке соответствия размещения объекта капитального строительства (застройки) на территории г. Москвы техническим, градостроительным и иным регламентам (протокол от 22.05.08г. N 14), в соответствии с которым размещение объекта на озелененной территории недопустимо в соответствии с требованиями постановления Правительства Москвы от 21.08.07г. N 714-ПП "О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в г. Москве".

Письмом от 17.01.2011 г.., направленным в ТОРЗ ЮАО г.Москвы, арендатор сообщил, что предоставленный по договору аренды от 26.04.2006 г.. N М-05-026582 земельный участок расположен на территории природного комплекса N 170 "Сквер по Россошанской улице" ЮАО г. Москвы.

Сославшись на решение Межведомственной комиссии (протокол от 22.05.2008 N 14), ответчик заявил о приостановлении исполнения обязательств по оплате аренды с 01.01.2011 г.., просил расторгнуть договор аренды от 26.04.2006 г.. N М-05-026582 и возместить затраты ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" на оплату стоимости выкупа права аренды, расходов за организацию и проведение конкурса по продаже права аренды и расходы по оплате арендной платы за период с 01.01.08г. - 31.12.10г.

Из приложенного к Договору аренды Плана земельного участка (Т. 1, л.д. 20), являющегося в силу п. 1.3. Договора его составной и неотъемлемой частью, следует, что он располагается на озелененной территории, в границах территории природного комплекса с режимом регулирования градостроительной деятельности N 2.

Ст. 10 Закона г. Москвы от 21.10.1998 г.. N 26 "О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса г. Москвы", действовавшего до 07.08.2008 г.., установлено, что разрешение на градостроительную деятельность на территориях природного комплекса предоставляется на основании исходно-разрешительной и проектной документации, согласованной специально уполномоченным органом по охране окружающей природной среды; разрешение на градостроительную деятельность на территориях и участках природного комплекса с режимом N 2 предоставляется Правительством Москвы.

Договор аренды, объектом аренды по которому является земельный участок в границах территории природного комплекса с режимом регулирования градостроительной деятельности N 2, заключен на основании распоряжения префекта ЮАО г. Москвы от 31.01.2006 г.. N 01-41-178, при отсутствии как согласованной Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы исходно-разрешительной и проектной документации, так и предоставленного Правительством Москвы или уполномоченным им органом разрешения на градостроительную деятельность.

Проектной документации по застройке данного участка, согласованной в установленном порядке, также не имелось; разрешения на градостроительную деятельность на данном участке в установленном порядке получено также не было.

Статьей 4 Закона г. Москвы от 21.10.1998 г. N 26 "О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса г. Москвы" установлено, что в пределах территорий и участков с режимом N 2 разрешаются новое озеленение и благоустройство, реконструкция инженерных сетей, пешеходных дорог и проездов, зданий и сооружений, а также ограниченное новое строительство объектов, необходимых для содержания территории и деятельности хозяйствующих субъектов, не противоречащей установленному назначению территории.

По условиям Договора аренды являющийся объектом аренды земельный участок в границах территории природного комплекса с режимом регулирования градостроительной деятельности N 2 предоставлен не для реконструкции существующего здания и не для нового строительства объектов, необходимых для содержания территории и деятельности хозяйствующих субъектов, не противоречащей установленному назначению территории, а для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра.

Таким образом, по Договору аренды в качестве объекта аренды согласован земельный участок, который юридически не мог быть использован по назначению, а именно: для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра.

Суды пришли к обоснованному выводу, что данное обстоятельство было заведомо известно и арендодателю и арендатору, так как в Договоре было указано на принадлежность являющегося объектом аренды земельного участка на озелененной территории, в границах территории природного комплекса с режимом регулирования градостроительной деятельности N 2.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности (ничтожности) Договора аренды по установленным ст. 168 ГК РФ основаниям, так как способ использования объекта аренды, не изъятого из оборота или не ограниченного в обороте, относится к обстоятельствам, связанным с исполнением договора, поскольку несмотря на указание в договоре цели, для которой земельный участок предоставлен арендатору в пользование, последний мог использовать его для иных целей, если такой вид использования разрешен законом и не нарушает прав и законных интересов арендодателя.

Пункт 2 ст. 620 ГК РФ, наделяющий арендатора правом потребовать досрочного расторжения судом договора аренды в том случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, не может быть применен по рассматриваемому спору, поскольку арендатору было заведомо известно, что согласованный по Договору аренды в качестве объекта аренды земельный участок не мог быть использован по назначению, а именно: для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра.

Поскольку по настоящему делу арендодателю также было заведомо известно, что согласованный по Договору аренды в качестве объекта аренды земельный участок не мог быть использован арендатором по указанному в Договоре назначению, а именно: для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра, - то суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что дальнейшее ?сохранение? обязательств из Договора аренды не будет соответствовать установленным ст. 10 ГК РФ пределам осуществления гражданских прав, определяемым требованиями добросовестности, разумности и недопущению злоупотребления правом.

Учитывая отсутствие воли сторон на продолжение арендных отношений и что на предложение арендатора расторгнуть Договор аренды по соглашению арендодатель ответил отказом, суды правильно расторгли договор аренды в судебном порядке в силу ст. 453 ГК РФ.

Поскольку при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, а в силу в силу ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон, - суды пришли к правильному выводу о взыскании с арендатора в пользу арендодателя задолженности по арендной плате и начисленной на нее договорной неустойки, образовавшихся за период до расторжения Договора аренды, и взыскании с арендодателя той части оплаты стоимости права заключения договора аренды земельного участка, которая приходится на период после расторжения Договора аренды на основании ст.ст. 309,310, 330, 333, 614, 1102 ГК РФ.

Ссылка ответчика на то, что истцом был пропущен срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку как установлено судами по настоящему делу, обязательство ответчика по возврату суммы неосновательного обогащения в виде внесенной оплаты стоимости права заключения договора аренды земельного участка возникло уже после расторжения договора аренды, в связи с чем к указанному требованию должен быть применен п. 2 ст. 200 ГК РФ, в соответствии с которым по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

Довод истца о том, что он на законных основаниях совершил действия, направленные на приостановление действия договора аренды в части не оплаты арендных платежей, для решения Арендодателем вопроса о расторжении договора аренды во внесудебном порядке, является несостоятельным и противоречащим установленным судами обстоятельствам дела, в частности тому, что арендатор осуществлял пользование земельным участком при наличии заведомо у него информации о невозможности его целевого использования.

Иные доводы заявителей кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, что в компетенцию суда кассационной инстанции не входит.

Оснований для отмены или изменения принятых судебных актов судом кассационной инстанции не усмотрено.

Руководствуясь ст.ст. 284,286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 февраля 2012 г.. по делу N А40-91744/11-1-537, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2012 г.. оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента земельных ресурсов г.Москвы, ООО "ТРАНСКАПИТАЛ Со" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Чучунова

Судьи

О.И. Русакова О.И. Комарова