Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 июля 2012 г. N Ф05-6461/12 по делу N А41-28500/2011

г. Москва

10 июля 2012 г.

Дело N А41-28500/11

Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2012 г..

Полный текст постановления изготовлен 10.07.2012 г..

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,

судей Волкова С.В., Хомякова Э.Г.

при участии в заседании:

от истца (заявителя),Администрация Люберецкого района (ОГРН 1025003213179, ИНН 5027036758) -Жабинский И.Г. дов. 10.08.2011 г.. N 52/1-130

от ответчика (заинтересованного лица) ООО" РИНДАЙЛ" (ОГРН 1027739724055, ИНН 7703267280)-Долбилин А.А.дов. от 30.01.2012

рассмотрев 4 июля 2012 г. в судебном заседании кассационную

жалобу Администрации Люберецкого муниципального района Московской области

на решение (определение) от 11 ноября.2011 г..

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей (судьями) Севостьяновой Н.В.,

на постановление (определение) от 28 марта.2012 г..

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями (судьей) Диаковской Н.В., Ханашевичем С.К., Марченковой Н.В.,

по иску Администрации Люберецкого района Московской области

о взыскании задолженности по арендной плате, пени

к Обществу с ограниченной ответственностью "РИНДАЙЛ", установил:

Администрация муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (далее - администрация Люберецкого муниципального района) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РИНДАЙЛ" (далее - ООО "РИНДАЙЛ") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 06.11.2009 по 23.05.2011 в размере 6 688 060 руб. 26 коп. и пени за период с 16.12.2009 по 23.05.2011в размере 873 011 руб. 43 коп.

Истец также просил суд расторгнуть договор аренды от 15.05.2002 N 34 и обязать ответчика передать истцу земельный участок площадью 25 500 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, пос. Октябрьский, между д.7 и Томилинским лесопарком, по акту приема-передачи.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец отказался от иска в части требований о расторжении договора аренды от 15.05.2002 N 34 и обязании ООО "РИНДАЙЛ" передать истцу спорный земельный участок (т.2 л.д.32-33).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2011 года исковые требования удовлетворены частично. С Общества с ограниченной ответственностью "РИНДАЙЛ" в пользу Администрации муниципального образования Люберецкий район взыскана задолженность по арендной плате за 1-й и 2-й квартал 2011 года в размере 1 305 562 руб. 50 коп. и пеня в сумме 304 270 руб. 51 коп. В остальной части иска отказано.

В части требований о расторжении договора аренды от 15.05.2002 N 34 и обязании ООО "РИНДАЙЛ" передать земельный участок площадью 25 500 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, пос. Октябрьский, между д. 7 и Томилинским лесопарком, по акту приема-передачи, производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г.. решение арбитражного суда Московской области от 28 марта 2012 г.. решение арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2011 г.. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации Люберецкого муниципального района без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2011 г.., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г.. по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что для расчета арендной платы в соответствии с ч.14 ст.14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 7 июня 1996 г.. " О регулировании земельных отношений в Московской области" необходимо письменное дополнительное соглашение сторон.

В соответствии с п.1 ст.424 Гражданского Кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены(тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые на то государственными органами и (или ) органами местного самоуправления.

Согласно п.3 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского Кодекса Российской Федерации и не противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума N 12404/09 от 2 февраля 2010 г..

Субъектом Российской Федерации-Московской областью принят Закон N 23/96 ОЗ от 07.06.1996 г.. "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 г..

Пересмотр размера арендной платы в результате принятия Закона Московской области "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области" Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области", изменяющих размер базовой ставки на очередной период, не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторон ами условий договора.

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 г.. N 11487/09 о том, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору.

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Вывод Десятого арбитражного апелляционного суда о том, что ч. 14 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г.. N 23/96-ОЗ был введен в действие Законом Московской области от 16.02.2007 г.. N 23/2007-ОЗ, то есть спустя 4 года после заключения договора аренды земельного участка от 15.05.2002 г.. N 34 и не применятся к спорным правоотношениям, является неверным.

Судом апелляционной инстанции не учтено то обстоятельство, что правоотношения между Администрацией Люберецкого района Московской области и ООО "РИНДАЙЛ" возникли с 06.11.2009 г.., с момента заключения трехстороннего соглашения от 23.10.2009 г.. " О передаче прав и обязанностей по договору аренды от 15.05.2002 г.. N 34 между Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области,Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области и ООО "РИНДАЙЛ".

Задолженность за аренду земельного участка и пени за просрочку уплаты предъявлена к взысканию за период с 16.12.2009 г.. по 23.05.2011 г..

В судебном заседании Администрация Люберецкого муниципального района поддержала доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ООО "РИНДАЙЛ" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2011 г.., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г.. находит законными и обоснованными.

Ответчик согласен с выводами судов о том, что п.14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 7 июня 1996 г.. " О регулировании земельных отношений в Московской области", не может быть применен, так как он вступил в силу с 1 января 2007 г.., договор аренды земельного участка заключен 15 мая 2002 г.. Кроме того, он не мог исполнить условия договора аренды земельного участка по причине того, что Администрация муниципального образования городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области незаконно отказывалась пролонгировать разрешение на строительство, что установлено вступившим в законную силу решением арбитражного суда Московской области от 15 декабря 2009 г.. по делу N А41-14649/09 Администрация Люберецкого муниципального района оспаривало в судебном порядке договор аренды земельного участка N34 от 15 мая 2002 г.. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2009 г.. по делу N А41-4824/09 в удовлетворении указанных исковых требований Администрации Люберецкого района отказано.

В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со ст. 163 АПК РФ до 4 июля 2012 г.. 9час. 40 мин.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2011 г.., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г.. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что 15 мая 2002 г.. между администрацией поселка Октябрьский (арендодатель) и ООО "РИНДАЙЛ" (арендатор) был заключен договор арендыN 34 земельного участка площадью 25 500 кв. м., категория земель - земли поселений, согласно прилагаемому плану, с кадастровым номером 50:22:0000000:0000, расположенный по адресу: п. Октябрьский, между д.7 по ул.Текстильщиков и Томилинским лесопарком в границах, указанных на плане (т.1 л.д.8-15).

Земельный участок, согласно п.1.2 договора, предоставляется арендатору под жилищное строительство. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Договор аренды заключен на срок с 15.05.2002 г.. по 15.05.2008 г..

Договор зарегистрирован Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 20.04.2006 за регистрационным номером 50-50-22/025/2006-222 (т.1 л.д.8).

Согласно п. п. 3.1, 3.2 договора размер базовой ставки арендной платы за 1 кв. м. и значения коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы, устанавливаются и изменяются на основании решения Совета депутатов муниципального образования Люберецкий район Московской области.

Расчет арендной платы производится по фактическому пользованию земельным участком (или) на дату заключения настоящего договора и указан в приложении N 2, являющемся составной и неотъемлемой частью договора.

Пунктом 4.2 договора установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, своевременно уплачивать арендную плату и ежеквартально предоставлять арендодателю документы об уплате арендной платы, соблюдать специально установленный режим использования земель.

В случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера платежа, подлежащего оплате, начиная с 16 числа последнего месяца квартала по день уплаты включительно.

В п.11 Приложения к договору аренды предусмотрено, что в случае изменения устанавливаемых централизованных ставок и в иных случаях, предусмотренных законодательством России, Московской области и нормативными актами Люберецкого района,арендные платежи могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке.

23 октября 2009 года между Администрацией муниципального образования городское поселение Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области, Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области и ООО "РИНДАЙЛ" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей и продлении срока аренды по договору от 15.05.2002 N 34, по условиям которого Администрация муниципального образования городское поселение Октябрьский передало Администрации Люберецкого муниципального района свои права и обязанности как арендодателя по названному договору аренды (т.1 л.д.30-31).

Стороны пришли к соглашению о продлении договора аренды N 34 с 16.05.2008 сроком на три года. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы Московской области 6 ноября 2009 г..

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей за период с 06.11.2009 по 23.05.2011, Администрация Люберецкого муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу. Размер арендной платы, подлежащей взысканию за указанный период, рассчитан исходя из двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, на основании ч.14 ст. 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 7 июня 1996 г." О регулировании земельных отношений в Московской области", согласно которой, в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в соответствии с настоящей статьей, но не может быть менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что поскольку ООО "РИНДАЙЛ" в течении 3 лет не осуществило строительство на земельном участке, являющемся объектом аренды по договору от 15.05.2002 N 34, то арендная плата должна быть уплачена исходя из двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 1 305 562 руб. 50 коп. только за первый и второй квартал 2011 г.., пени в размере 304 270 руб. и отказывая в остальной части заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанции указали, что часть 14 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ была введена в действие Законом Московской области от 16.02.2007 N 23/2007-ОЗ, договор аренды земельного участка N 34 заключен 15 мая 2002 г..

Согласно статье 2 Закона Московской области от 16.02.2007 N 23/2007-ОЗ названный Закон вступает в силу на следующий день после его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года.

Действие Закона Московской области от 16.02.2007 N 23/2007-ОЗ не имеет обратной силы, ч. 14 статьи 14 названного Закона Московской области, по мнению судов, не подлежит применению при расчете задолженности арендной платы за указанный период.

Указанные выводы суда первой и апелляционной инстанции не могут быть признаны правильными.

В соответствии со ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог(до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата,порядок и условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации,, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок,если иное не установлено земельным законодательством (Абзац введен Федеральным Законом от 18 декабря 2006 г.. N 232-ФЗ)

Аналогичная норма содержится в части 14 ст.14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 7 июня 1996 г.. "О регулировании земельных отношений в Московской области"; часть 14 введена Законом Московской области от 16 февраля 2007 г.. N 23/2007-ОЗ.

Арендная плата в соответствии с п.3 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, ч.14 ст.14 Закона Московской области 323/96-ОЗ" О регулировании земельных отношений в Московской области" в редакции Закона от 16.02.2007 г.. N 23/2007-ОЗ предъявлена к взысканию за период с 6 ноября 2009 г.. по 23 мая 2011 г..

Закон Московской области от 16 февраля 2007 г.. N 23/2007-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" вступил в действие на следующий день после его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 г..

Арендные правоотношения возникли у ответчика с 15 мая 2002 г.. и на момент вступления в силу изменений в законодательство продолжали действовать.

Начисление арендной платы исходя из двукратной ставки земельного налога произведено за период после вступления в силу изменений в Закон Московской области "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" и необоснованно признано неправомерным судом первой и апелляционной инстанции.

Вывод суда арбитражного суда Московской области о том, что начисление арендной платы в соответствии с ч 14 ст. 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" не может быть произведено, в связи с тем, что Администрация городского поселения Октябрьский Люберецкого района незаконно отказывало в продлении действия разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса, что установлено вступившим в законную силу решением арбитражного суда Московской области от 15 декабря 2009 г.. по делу N А41-14649/09, не может быть признан обоснованным, так как законодательством установлен размер арендной платы не менее двукратной налоговой ставки земельного налога при условии не введения в эксплуатация построенного объекта недвижимости по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, независимо от причин невыполнения указанных условий.

Отказ Администрации муниципального образования городского поселения октябрьский Люберецкого района Московской области от 19.11.2006 г.. в продлении разрешения на строительство, оспаривание в судебном порядке Администрацией Люберецкого муниципального района договора аренды земельного участка N 34 от 15 мая 2002 г.. не освобождает ООО "РИНДАЙЛ" от уплаты арендной платы в соответствии с порядком, установленном ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, ч.14 ст. 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области".

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить размер арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь ст. ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 11.11.2011 г.. по делу N А41-28500/11, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2012 г.. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Н.С.Чучунова

Судьи

С.В.Волков Э.Г.Хомяков