Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 июля 2012 г. N Ф05-6163/12 по делу N А40-106582/2011

г. Москва

5 июля 2012 г.

Дело N А40-103725/11-6-889

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Волкова С. В., Тихоновой В. К.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Сырная дырка" - Костенко В.А. дов.08.10.2011 г..,

от ответчика (заинтересованного лица) ООО "Альянс-Ком" - Мальгинов И.В. дов.10.10.2011 г..

от третьего лица Департамент имущества г. Москвы - Родионова А.А. дов. от 10.01.2012.

рассмотрев 04.07.2012 г.. в судебном заседании кассационную

жалобу ООО "Сырная дырка"

на решение (определение) от 17.02.2012 г..

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей (судьями) Филиной Е.Ю.,

на постановление (определение) от 03.05.2012 г..

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями (судьей) Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Кузнецовой Е.Е.,

по иску ООО "Сырная дырка"

к ООО "Альянс-Ком"

третье лицо - Департамент имущества г. Москвы,

о признании недействительной сделки об одностороннем отказе от договора субаренды нежилого помещения, о признании договора субаренды нежилого помещения действующим в течение срока договора аренды нежилого помещения,

и по встречному иску ООО "Альянс-Ком" к ООО "Сырная дырка" о выселении, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сырная дырка" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Ком" о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от договора субаренды нежилого помещения, признании указанного договора действующим в течение срока договора аренды нежилого помещения от 05.05.2006 N 1-556/06, ссылаясь на статьи 166, 168, 606, 610, 615, 618, 619 Гражданского кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества г.Москвы.

Ответчик обратился в суд со встречным иском о выселении истца из нежилого помещения, находящегося по адресу: г.Москва, Покровский бульвар,д.6/20, стр.1, площадью 178,1 кв.м.(цокольный этаж, пом.1, комн.1-15, пом.2, комн.1а) в связи с отсутствием законных оснований занятия спорного помещения, ссылаясь на ст.ст.301, 305, 310, 610, 621 Гражданского кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2012 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования судом удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 г.. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Сырная дырка" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- из договора субаренды следует, что он заключен на весь срок действия основного договора. Отметка на договоре субаренды о его согласовании Департаментом имущества города Москвы является согласием на субаренду указанного помещения на весь срок действия основного договора.

Уведомление об отказе от договора субаренды было вручено представителю ООО "Сырная дырка" лишь 11.07.2011 года.

- досрочное расторжение договора субаренды со стороны ООО "Альянс Ком" было возможно только по иным основания (нарушениям со стороны субарендатора), сведения о которых в материалах дела отсутствуют.

Однако, судами сделан ошибочный вывод о том что, ссылка субарендатора на то обстоятельство, что отношения по субаренде сложились до окончания действия договора аренды, на какой срок он бы не заключался, не основана на нормах права.

На момент подписания дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды ООО "Альянс Ком" не осуществлял собственной деятельности в арендуемом им помещении и не имел планов на ее осуществление.

В указанный момент времени в помещении на законных основаниях находилось ООО "Сырная дырка", так же являющаяся субъектом малого предпринимательства, оказывающая услуги населению.

Таким образом, подписание дополнительного соглашения от 01 февраля 2011 года, то есть за месяц до освобождения указанного помещения от обременения и получения возможности ООО "Сырная дырка заключить с ДИГМ прямой договор аренды, свидетельствует о злоупотреблении правом.

Вместе с тем, то обстоятельство, что ООО "Альянс Ком" в течение более чем полугода после пролонгации договора субаренды не предпринимало никаких действий для фактического прекращения отношений субаренды с ООО "Сырная дырка" и продолжало получать от ООО "Сырная дырка" арендную плату явно доказывает, что на момент подписания дополнительного соглашения ставило целью нарушить права ООО "Сырная дырка".

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО "Альянс-Ком" против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебный акты.

Представитель Департамент имущества г. Москвы вопрос об удовлетворении кассационной жалобы оставил на усмотрение суда.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом имуществ г. Москвы (арендодатель) и ООО "Альянс-Ком" 05.05.2006 г.. заключен договор аренды помещений N 1-556/06, принадлежащих городу Москве на праве собственности (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 19/109/2011-506 от 22.09.2011 г..), общей площадью 601.90 кв.м., расположенных по адресу г. Москва, ул. Покровский бульвар, дом. 6/20, строение 1 (л.д.54-70).

Договор аренды заключен на срок с 01.03.2006 г.. по 28.02.2011 г.. и зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 07.08.2006 г.. за номером 77-77-11/085/2006-690.

В дальнейшем, между ООО "Альянс-Ком" (арендатор) и ООО "Сырная дырка" (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование сроком с 01.02.2008 г.. по 28.02.2011 года было передано в целях общественного питания нежилое помещение, общей площадью 178,1 кв.м. (цокольный этаж, пом. I, ком. 1-15, пом. II, ком. 1а), расположенное по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 6/20, стр. 1, что подтверждается актом приема-передачи в субаренду от 01.02.2008 (т.1,л.д.52).

Договор субаренды был заключен с согласия собственника - Департамента имуществ г. Москвы и зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2008 N 77-77-11/066/2008-260, о чем имеются соответствующие отметки на договоре (л.д.38).

01.02.2011 между Департаментом имущества г.Москвы и ООО "Альянс-Ком" заключено дополнительное соглашение о продлении срока аренды по договору N 1- 556/06 от 05.05.2006 до 30.06.2015 года.

Указанное дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке и было подписано с соблюдением норм ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которыми до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, к которым относится ООО "Альянс-Ком" (выписка из базы данных реестра субъектом малого и среднего предпринимательства от 24.01.2012 г.., л.д.124)

Дополнительных соглашений к договору субаренды о продлении срока его действия между сторонами не подписывалось.

Поскольку субарендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, спорный договор субаренды с 28.02.2011 года считался возобновленным на неопределенный срок.

Направленное ООО "Альянс- Ком" уведомление об отказе от договора субаренды с 11.10.2011 года получено ООО "Сырная дырка" 11.07.2011, что подтверждается подписью представителя и печатью субарендатора и не оспаривается сторонами.

Полагая, что договор субаренды заключен на весь срок действия основного договора аренды, а поскольку срок договора аренды продлен на новый срок, то и договор субаренды считается действующим на тот же срок и отказ ответчика от договора субаренды недействителен, субарендатор и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании отказа недействительным, а договора субаренды действующим.

Так как арендодатель отказался от договора аренды, предупредив об этом субарендатора за три месяца, договор считается прекращенным. При этом субарендатор нежилое помещение не возвратил, что послужило основанием для обращения ответчика со встречным иском о выселении субарендатора из занимаемого помещения.

В соответствии с п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока договора субаренды -28.02.2011 года истец продолжал пользоваться нежилыми помещениями и ответчик не возражал против этого, в связи с чем суды пришли к правильному выводу, что договор субаренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Ссылка субарендатора на то обстоятельство, что договор субаренды должен действовать в любом случае до окончания действия основного договора аренды, на какой срок он бы не заключался, правомерно отклонена судами, поскольку противоречит условиям договора субаренды, в соответствии с которыми (п.2.1 договора субаренды) срок его действия установлен до 28.02.2011.

При этом суды правомерно указали на то, что автоматическое продление срока договора субаренды с продлением договора аренды на новый срок ни действующим законодательством, ни условиями спорных договоров не предусмотрено.

Довод заявителя кассационной жалобы о злоупотреблении ответчиком права, выразившееся в подписании дополнительного соглашения к договору аренды от 01.02.2011 года исключительно с целью недопущения заключения ООО "Сырная дырка" прямого договора аренды с собственником, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции.

Нарушений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм ФЗ "О защите конкуренции" судами не установлено.

Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор при прекращении действия договора аренды обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств возврата спорного нежилого помещения истец в суд не представил, в связи с чем встречные исковые требования о выселении ООО "Сырная дырка" из нежилого помещения, находящегося по адресу: г.Москва, Покровский бульвар,д.6/20, стр.1, площадью 178,1 кв.м.(цокольный этаж, пом.1, комн.1-15, пом.2, комн.1а) в связи с отсутствием законных оснований для их занятии обоснованно удовлетворены судами.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2012 г.. по делу N А40-106582/11-142-960, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 г.. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Сырная дырка" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Чучунова

Судьи

С.В.Волков В.К.Тихонова