Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2012 г. N Ф05-6610/12 по делу N А40-72280/2011

г. Москва

12 июля 2012 г.

Дело N А40-72280/11-11-600

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Чучуновой Н.С., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании: от истца - НОУ ВПО "Московский институт комплексной безопасности" - Петросян Р.А., доверенность N 09/12-д от 25.06.2012 г., от ответчика - Федерального государственного унитарного предприятия организации социальной сферы Управления служебными зданиями Российской академии сельскохозяйственных наук - Ступин А.В., доверенность N А-1/191от 07.06.2012 г.,

рассмотрев 05 июля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу НОУ ВПО "Московский институт комплексной безопасности" (истец) (наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение) на решение от 21 декабря 2011 года Арбитражного суда г. Москвы принятое судьей Давыдовой О.В., и постановление от 19 апреля 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Савенковым О.В., Сумароковой Т.Я.

по иску НОУ ВПО "Московский институт комплексной безопасности" (ИНН 7710212965, ОГРН 1027739793091) (наименование истца)

к Федеральному государственному унитарному предприятию организации социальной сферы Управления служебными зданиями Российской академии сельскохозяйственных наук (ИНН 7708226907, ОГРН 1037708026289) (наименование ответчика)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений объекта аренды (предмет спора),

установил:

Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский институт комплексной безопасности" (далее - НОУ ВПО "Московский институт комплексной безопасности") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию организации социальной сферы Управления служебными зданиями Российской академии сельскохозяйственных наук о взыскании 2 927 773 руб., составляющих стоимость произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для него.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы пункта 1 статьи 401, пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что истец произвел с согласия ответчика неотделимые улучшения арендованного имущества в виде ремонта помещений на сумму 2 927 773 руб. По условиям договора аренды стороны должны были принимать долевое участие в ремонте помещения. После досрочного расторжения договора аренды N 32 от 01.09.2008 г. и сдачи помещений арендодателю, стоимость неотделимых улучшений ответчиком не была возмещена истцу.

Решением от 21 декабря 2011 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Суд первой инстанции указал на то, что заключенными между сторонами договорами аренды N ХО-21/1 от 01.09.2008 г. и N ХО-32 от 01.09.2008 г. обязанность арендодателя по возмещению арендатору затрат на проведённый последним ремонт арендуемых помещений не предусмотрена, кроме того, подпунктом 2.2.4. этих договоров прямо определена обязанность истца своевременно производить текущий ремонт занимаемых помещений за свой счёт. Кроме того, истцом не представлены доказательства получения разрешения на выполнение ремонтных работ, согласования с ответчиком конкретного размера затрат на проведение указанного ремонта, отсутствуют договоры на проведение ремонтных работ со специализированными ремонтными организациями.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2012 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе НОУ ВПО "Московский институт комплексной безопасности", которое считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы судов относительно отсутствия согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества не соответствуют обстоятельствам дела, так как согласно наложенной ответчиком визе на письмо истца N 113 от 24.09.2008 г. единственным условием разрешения ремонтных работ было погашение задолженности по арендной плате, которая окончательно была погашена истцом в срок до 15 декабря 2008 года. При этом, ответ на это письмо, якобы направленный ответчиком 09.10.2008 г. за N А-1/204, на который ссылался ответчик в своем отзыве на иск, содержащий дополнительные условия для проведения ремонтных работ и указывающий о безвозмездности этих работ по окончании срока аренды, истцом не был получен, утверждение суда о направлении ответчиком такого ответа в адрес истца является недоказанным.

Кроме того, как полагает заявитель жалобы, работы, выполненные истцом, не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту, а являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества в виде его модернизации, стоимость которых арендодатель обязан возместить в силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение и постановление отменить.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Ответчиком представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором он ссылается на то, что доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами обеих инстанций обстоятельств, в том числе относительно направления в адрес истца ответа за N А-1/204 от 09.10.2008 г., в котором ответчик не возражал против проведения ремонтных работ, но с условием их безвозмездной передачи арендодателю по окончании срока аренды.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, в силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Неотделимыми улучшениями являются такие, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее. Такое изменение вещи требует согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве.

Соответственно, если арендодатель дает согласие на производство таких улучшений, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, обладающей более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимое улучшение.

Это правило действует, если в договоре не предусмотрено иное.

Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, в период с 15 марта 2007 года по 30 апреля 2009 года истцом были арендованы у ответчика нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Старые Кузьминки, д. 1, на основании:

- договора N 15 от 15 марта 2007 года аренды помещений площадью 232,6 кв.м со сроком действия до 31 декабря 2007 года

- договора N ХО-15 от 15 марта 2007 года на содержание и эксплуатацию помещений и хозяйственное обслуживание со сроком действия до 31 декабря 2007 года,

- договора N 2 от 01 января 2008 года аренды помещений площадью 232,6 кв.м со сроком действия до 30 ноября 2008 года,

- договора N ХО-21-1 от 01 сентября 2008 года на содержание и эксплуатацию помещений со сроком действия до 31 июля 2009 года,

- договора N 41 от 01 декабря 2008 года аренды помещений площадью 232,6 кв.м, со сроком действия до 31 мая 2009 года,

- договора N 21 от 01 июня 2008 года аренды помещений площадью 2403,2 кв.м, со сроком действия до 30 апреля 2009 года,

- договора N 32 от 01 сентября 2008 года аренды помещений площадью 98,82 кв.м, со сроком действия до 31 июля 2009 года,

- договора N ХО-32 от 01 сентября 2008 года на содержание и эксплуатацию помещений со сроком действия до 31 июля 2009 года,

- договора N ХО-41 от 01 декабря 2008 года на содержание и эксплуатацию помещений, действовавшего до освобождения данных помещений.

В период действия указанных договоров, письмом от 24.09.2008 за исх. N 113 истец обратился к ответчику с просьбой разрешить в арендуемых помещениях следующие ремонтные работы силами НОУ ВПО "Московский институт комплексной безопасности": замену электропроводки, установку электрощита, демонаж старых деревянных и установку новых пластиковых дверей, монтаж подвесных потолков, укладку линолеума, обшивку стен гипсокартоном для подготовки под покраску, демонтаж умывальников, а также закрыть в короба из гипсокартона систему инженерного обеспечения с установлением люков для проведения ремонтных работ систем обеспечения здания (водо-, тепло-, электроснабжения) (л.д. 150 т. 2).

Арендатором был произведен ремонт арендуемых помещений площадью 262,4 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Старые Кузьминки, д. 1.

Однако, как установили суды обеих инстанций, 09.10.2008 за исх. N А-1/204 ответчик направил истцу ответ на письмо, с приведением обязательных технических условий, при соблюдении которых возможно проведение ремонтных работ, перечисленных в письме N113. Кроме того, в этом ответе указано, что все неотделимые улучшения, выполненные истцом в период ремонта по окончании срока действия договора аренды, передаются ответчику безвозмездно.

Между тем, суды обеих инстанций установили, что технические условия, указанные ответчиком, истцом исполнены не были.

Помимо этого, одним из обязательных для дачи согласия арендодателя на проведение ремонта условием было своевременное погашение задолженности по арендной плате и коммунальных услуг. По состоянию на 25.09.2008 г. за истцом числилась задолженность в сумме 433 626 руб. 86 коп., окончательно погашенная в декабре 2008 года, при этом с января 2009 года со стороны истца вновь стали задерживаться арендные и коммунальные платежи.

Как установил суд первой инстанции, 19.01.2009 ректор НОУ ВПО "МИКБ" обратился с письмом к ответчику об уменьшении стоимости арендной платы за февраль 2009 года на сумму затрат, понес?нных на замену дверей в размере 260 000 руб., с приложением копий подтверждающих документов (л.д.105 т.2).

Однако, письмом от 11.02.2009 за N А-1/57 ответчик сообщил, что условия разрешения выполнения ремонтных работ для истца были изложены в письме N А-1/204 от 19.10.2008, кроме того, по мнению ответчика, представленные документы не могут служить основанием для перерасч?та стоимости арендной платы за февраль 2009 г. (л.д. 114 т. 2).

Истец, ссылаясь на подпункт 2.2.12, договоров N ХО-21-1 от 01.09.2008 г. и NХО-32 от 01.09.2008 г. полагает, что ответчик должен был принимать, но не принимал долевое участие в текущем ремонте.

Между тем, суды обеих инстанций установили, что в силу подпункта 2.2.12 договоров N ХО-21-1 от 01.09.2008 г. и NХО-32 от 01.09.2008 г. Пользователь (истец) обязуется: "Принимать долевое участие (при необходимости) в текущем ремонте, реконструкции и модернизации здания; инженерно-технических коммуникаций и оборудования, обустройстве земельного участка на основании проектно-сметной документации, утвержденной Балансодержателем по согласованию с Россельхозакадемией, в части отнесенной на пользователей".

Таким образом, условиями указанных договоров обязанность арендодателя по возмещению арендатору затрат на проведенный последним ремонт арендуемых помещений не предусмотрена.

Напротив, подпунктом 2.2.4. договоров прямо определена обязанность Пользователя своевременно производить ремонт занимаемых помещений за свой счет.

Кроме того, вопросы, касающиеся перечня ремонтных работ, которые предполагалось провести на объекте, а также их стоимости, с ответчиком не согласовывались, доказательств подписания двусторонней сметы работ, как это было предусмотрено условиями договоров, не представлено.

При таких обстоятельствах, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что те неотделимые улучшения, на производство которых арендодателем было дано согласие, выполнены в рамках текущего ремонта, проведение которого возложено договором на арендатора за свой счет, а на производство неотделимых улучшений, характер которых свидетельствует об отнесении их к капитальному ремонту, арендодатель согласие не давал.

Более того, все те улучшения, о возмещении которых просит истец, выполнены им после того, как арендодатель в письменной форме предупредил арендатора о том, что все улучшения арендованного имущества являются собственностью арендодателя и их стоимость арендатору не возмещается.

Доводы кассационной жалобы о даче арендодателем согласия на выполнение неотделимых улучшений, о не направлении ответчиком в адрес истца ответа N А-1/2004, содержащего дополнительные условия для проведения ремонтных работ и предупреждающего о безвозмездности неотделимых улучшений, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Аналогичные доводы заявлялись истцом в суде апелляционной инстанции, однако апелляционный суд, повторно рассмотрев по существу настоящее дело, не опроверг выводы суда первой инстанции.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами обеих инстанций на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые решения и постановление приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для их отмены.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 декабря 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2012 года по делу N А40-72280/11-11-600 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.С. Чучунова Э.Г. Хомяков